“俄罗斯房改20年：房价年增70% 莫斯科5万美元/平”

本篇文章2541字，读完约6分钟

“莫斯科的酒店很贵。 普通单人房要100美元。 ’一家来莫斯科采访的报纸中国记者向记者抱怨说。 但是，在这样的背景下，莫斯科的房价本身有时很高。 这也是促进酒店价格高企的因素之一。

房改20年

苏联时代，住宅体现了当时福利的特色，但诉求大于供给。

从1957年开始，当时的领导人赫鲁晓夫打算给每个家庭分配独立住宅，标准是人均9平方米。 因为这些住宅是基于几乎相同的图纸建造的，所以外观几乎一样。 大多是五六层楼，像火柴盒一样。 因此，它们也被称为“赫鲁晓夫楼”。 这样的大楼设施简单，但建设速度快，能够迅速满足民众的基本住宅诉求。

“那个房间有点小。 例如，两个房间规格，大房间16平方米，小房间8平方米。 厨房只有五平方米，身子不转。 ”莫斯科居民丽达阿姨向记者回忆说。

但是，住在这样的房子不是百分百免费的，“每月向国家交钱，电费、煤气费、房租等”。

苏联解体后，俄罗斯推进私有化改革，住房成为最初私有化的对象之一，房地产领域发展迅速。 1991年6月，叶利钦政府制定了一系列法律法规，详细规定了公民参与住房私有化的条件、范围、权利和义务。 住宅达到统一标准面积的免费居民，超过标准的部分需要自己购买。 “该付的钱很少。 ”丽塔说。

私有化后，房地产市场发展迅速，各类房地产商投入住宅建设。 2004年俄罗斯人均居住面积达到19.7平方米。

但是，房价高涨，低收入居民住房难的问题还没有得到处理。

普京现任总统为了改善居民的生活条件，出台了许多政策，目标是将人均住房面积从2004年的19.7平方米增加到40平方米。 2006年，俄罗斯出台经济适用房国家特别计划，国家依法保障低收入家庭，享受住房优惠阶层的住房。 从国家财政中抽出特别项目来支援年轻人等低收入者。 国家可以支付一部分款项用于购买或自建住房，也可以支付首付用于他们的住房抵押贷款。 “这是有标准的。 例如，如果三口之家的收入低于一个人的平均工资，国家会支持。 ”丽塔说。

老战士和残疾人等人也可以得到国家的财政支持。

另外，国家还创造了保障国家计划框架外的居民利用住房贷款和自有资金改善居住条件的条件。 例如，俄罗斯政府提出土地抵押贷款融资办法，自然人、法人、市政机构可以贷款土地抵押。

房价一年占70%

随着私有化的发展，俄罗斯房地产也走上了市场轨道，但房价也上涨了。 特别是本世纪初，俄罗斯房地产市场的价格持续强劲上涨。 截至2008年经济危机前，俄罗斯房价全年增长70%。

莫斯科之所以居俄罗斯房地产之首，不仅因为住房诉求量占全国诉求总量的1/5，而且莫斯科房地产价格是其他地区价格的3倍以上。

2004年，当俄罗斯的平均月收入低于400美元时，莫斯科市中心有三间卧室的公寓价格超过了100万美元。 2004年，一位在莫斯科做生意的朋友指着正在建设的中心周边的大楼告诉记者，这所房子每平方至少要花1万欧元。

莫斯科的商业不动产空的安装率非常低，不到3%，租金非常高。 但专家表示，莫斯科房地产的价格远远超过了产品本身，价格需要校准。 有趣的是，主政莫斯科近20年前市长鲁日科夫的夫人投资了莫斯科的房地产。

这种上升已经导致许多俄罗斯房地产企业和银行进入房地产行业进行投资。 其中一半来自海外投资者。 外国投资者大多向已经完成的项目投入资金，以避免建设和开发的相关风险。 他们在行业的年收益率通常在20%以上。 据统计，2000年至2005年间，俄罗斯住房建设量增长44%，每年平均增长率达7.5%，这与同期gdp增长速度相同。

莫斯科也将继续建设新的商业中心。 例如，卢日科夫市长就任，在莫斯科河畔建造了一个新的摩天大楼群——莫斯科城。

莫斯科的房价作为地标也影响了周边。 一个叫基马的俄罗斯人在莫斯科郊外买了房子，90平方米的房子消费了约130万人民币。 俄罗斯其他城市的房价也水涨船高。

房价的抑制

俄罗斯人的收入持续增长，但收入增长速度远远落后于房价上涨速度。

对于莫斯科房地产价格上涨，一位评论家认为:“值得注意的是，俄罗斯房地产繁荣，世界石油价格上涨，俄罗斯积累了巨额石油财富。”

一位房地产经纪人表示，莫斯科房价之所以高，是由于俄罗斯经济持续增长、民众收入增加、分期付款购房盛行、大量投资者涌入、以及持有少量货币的待购房人开始购房等多种因素。

但是，另一个拆房者认为房地产市场有价格控制。

为了防止房屋问题，影响社会稳定，俄罗斯总统普京大力推进经济适用房的建设，新建住宅的供应量大幅增加。

俄罗斯政府还采取措施打破建筑市场的垄断状况。 其中，俄罗斯联邦总检察长柴卡声明:“由于可能存在共同操纵价格的方法，总检察长委托联邦反垄断局进行调查，评估房地产开发商在设定房地产价格时是否遵守反垄断法的规定。”

因此，政府控制住宅建设用地的分配，以竞争形式分配住宅用地的开采权。 促进房价下降和住房供应量增加。

莫斯科房价起落[/s2/]

但是，热闹的住宅区在外面寒冷的冬天里遭遇了。 2008年的金融危机蔓延到俄罗斯，2009年初，俄罗斯无论是普通商品房还是高档住宅都出现了下跌。 3月底，一些企业在莫斯科市内开发的楼盘降价50%，原因是经济危机导致诉求减少。 因为经济危机导致银行收紧银根，将房地产开发商的贷款利率提高到25%-30%。 开发商纷纷降价。

由于外资大规模撤出俄罗斯，俄罗斯在房地产市场的投资额在2009年大幅减少了77%。 俄罗斯房地产市场2008年总投资额为34亿欧元。

2009年房地产市场总投资额仅为7.9亿欧元。

但是，俄罗斯住房市场的冬天并不长。 虽然现在俄罗斯经济还没有复苏，但俄罗斯的房地产业自己吹响了复苏的号角。 年以来，俄罗斯大型房地产开发商宣布逐步恢复楼盘开发项目，房价也有所回升。

莫斯科的朋友指着莫斯科河畔的房子说:“我买不起。 那是莫斯科最高的房子。 数万美元一平方米”。 俄罗斯房地产市场研究中心报告称，目前莫斯科市中心平均房价约5万美元1平方米，各类型住宅型走势缓慢增长，5月价格比4月高出0.5%左右。

但是，民众另有想法。 有人说，他们“等着第二次经济危机挤压本市房地产价格”。

最近的莫斯科扩大计划，也有可能给莫斯科周边带来新的房地产开发的兴奋点。