“柳州：去年开始城中村棚户区可申请旧城改造土地熟化”

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柳州:城中村棚户区可以申请旧城改造的土地熟化

城中村区可以申请旧城改造土地的熟化

广西情报网-南国今报记者廖艳明

从去年开始，柳州创新模式开始引入，社会资本参与了旧城改造的土地成熟事业，解决了旧城改造资金的难题，改善了市民的居住环境。 到底那些情况可以申报旧城改造土地熟化项目，项目范围如何明确？ 2月23日，柳州市旧城改造事业指导小组办公室发布《柳州市旧城改造土地熟化项目操作指南》，给出详细答案。

改造申请必须符合条件

去年，柳州首次确立了旧城改造土地熟化项目，包括柳北区柳钢系江凤凰巷、城区五一路和龙城路西一巷包围区等7个项目。 据了解，有以下三种情况之一的领域，城镇政府可以申请社会资本参与土地成熟模式开展旧城改造工作。

第一，危险的房间和环境不好。 建筑年代久远，房屋质量或建筑结构有安全危险的古老民居居住区域，如单层砖混合结构、多层板楼等城市棚户区； 生活环境恶劣，环境污染、消防卫生隐患、地质灾害、排水污染、采光通风等严重问题，不适于居民生产、生活的薄板居住区。 例如，城中村、城市居民私房、片区等。

第二，基础或公共设施不足的。 由于城市基础设施、公共服务设施严重不足，需要通过改造来提高教育、医疗、交通、园林绿化、公共开放空等城市的承载力； 根据城市规划的要求，有必要明确实施城市公共优势项目建设的领域。

第三，与城市快速发展相冲突，影响城市规划。 由于区域规划功能定位调整，现有土地用途、土地利用效率或建筑物采用功能与规划功能不符，影响城市规划实施的城市建成区； 根据政府相关产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房、仓储用地，因土地利用效率低或者不符合安全生产、环境保护等要求而应当改造的厂房、仓储用地，应当结合周边呼吁进行连片改造。 基本上，单独厂房、仓库用地未纳入旧城改造土地的熟化范围。

改造范围不是简单地由村子划定的

旧城改造土地熟化项目，除符合上述条件外，边界明确，对土地面积也有一定要求。

总体来说，旧城改造的土地熟化项目多次连续改造，配套优先是大体情况。 项目改造边界的明确，要以城市控制性详细的规划管理单元为基础，综合考虑自然边界、产权边界、功能配置和交通组织等因素进行合理划分，而不是只由村集体用地和公司用地的权属划定改造边界。

另外，项目改造范围要优先考虑区域城市基础设施、公共服务设施相对完善，充分考虑和尊重所在地区历史、文化关系的连续性，对比明确区域改造边界。

改造范围边界与规划道路和现状道路不一致，规划道路为未完成区的，大体以规划道路边界为界，规划道路用地也一并纳入改造范围。

为避免进行理发无序的旧城改造开发，项目改造区域的土地面积应当约40亩以上，单一地块面积不足40亩的，应当与其他地块打包、捆绑引进社会资本。 包装地块基本上应该属于同一个城市控制性详细规划管理单元。

基于居住环境、产业结构转换和高度化、完善城市建设或者其他公共优势需要实施理发改造的项目，城市政府应当对改造范围、建设要求等复印件进行特别的研究和证明。

先调查拆解，再招标改造

进行改造前，城镇政府应当首先委托市旧城改造服务处或者其他有资质的机构进行项目前期调查，并申请市旧改造。 项目纳入城市建设规划后，招投标，明确土地熟化者。

项目前期调查报告应当包括改造范围、面积、现状建筑状况、房地产所有权等基本情况，同时拆除周边地区的现状。 例如周边不动产所有权、录用情况、周边交通、医疗、教育等基础设置。

根据柳州市《关于在旧城改造土地熟化事业中引入社会资本的实施意见》，根据谁投资、谁受益，大体上土地熟化者转让土地后，可以按约定收回土地熟化投资价格，获得投资收益。

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什么是土地成熟？

土地分为质地和熟地。 面料是指刚收到的土地，基本上保持原有状态(农田、工厂、荒地等)。 这样的土地理论上不让，需要成为熟地。 熟地是指通过道路通、水通、电通、场地平坦化等面料完成三方一平的工作。

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