“农村集体土地流转前提是确定权属”

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十八届三中全会提出，建立城乡统一建设用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市，实现同地同权。 赋予农民越来越多的产权，推进城乡要素平等交换。 通过集体用地和宅基地流转以及流转实现农民财产性溢价，将数亿农民困在农业生产要素土地上，从小农生产的工作方法、资产收入隔绝的状态，拉动工业化、城市化、现代文明大潮的数亿农民改革开放和资产溢价红利 由此可见，进入本世纪后，随着资产价格上涨，收入差距不断缩小，城市化将自然引导至以人为中心的轨道，城市房地产泡沫将软着陆，内需增长的动力将全面启动。

集体土地市场化改革能否取得“千钧一发”的效果，前提是切实的权利事业必须先行“稳步”进行，这项事业的难度超乎想象。 正如科斯所说，“明确定义的产权是市场交易的前提”。 事实上，在城市化快速发展的东部和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章水平的趋势已经兴起，由于用途比较的特点，微观主体转为农地非农用的自发行动也已经突破了边界革命，展开到了更高级的行政区域。 也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也已经卷入我国工业化、城市化、房地产市场化的大潮，流转和非流转的溢价已经摆在了每个人面前，这是谁也阻止不了的趋势，小产权住房越禁越多，过于强制性， 切实的权利是顺应市场趋势，也是促进市场快速发展。

权利确定后，是否交易、交易如何用途、如何定价等，农民自然要按照市场规则行动，土地资源也要得到优化配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张失衡、耕地保护与建设用地冲突等 权利确定是构建村民自治的基础，长期以来，农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺失，根源在于作为生活和生产要素的土地，其分配上的实际支配权在于村干部或村主任，农民没有完整的实际产权内在意识，永产者恒心

与十七届三中全会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”相比，这次“决策”中“阶段性”一词的消失，意味着“经营性建设用地市场化”的步伐将加快。 但是，赋予农民越来越多的产权的提法，虽然与以往多次的“土地改革”(未触及该问题)相比进步意义极大，但还是使用了“探索”、“谨慎推进”等令人担忧的话语，这是集体土地市场化的突破口所在。

从用途上看，农村集体土地可分为耕地、非经营性建设用地(一是宅基地)和经营性建设用地，经营性建设用地主要是乡镇公司用地。 这部分用地的最大特点是采用权利上的集体全部(按人头数明确股票)。 事实上，和耕地一样，农村经营性建设用地的权利非常混乱，这种土地权利已经被“虚置”。 村集体自治，特别是重要的村集体土地的经营利用，一直是在村干部主持下进行的。 村支书和村主任以村集体的名义掌握着本应是“村民自治组织”的东西，带头致富常常是扭曲的，经营性建设用地的实际控制权大多落在村干部手里。 因此，经营性建设用地市场化，很可能导致实际掌握经营权的村干部变相把持应该属于所有村民的资产，用利益输送等隐蔽方法或明目张胆的方法进行公物化的“内幕控制”的结局，这可能成为农村新的不稳定根源

相比之下，宅基地作为流转的突破口更为可行。 另一方面，宅基地大多是农民家庭世代居住繁衍的地方，比起经营性建设的用地(采用村民共有的权利)，产权边界更清晰，村民的产权观念也更强。 另一方面，宅基地勘测、登记资料很少缺失或丢失，而且“世代居住”是对产权归属的最好注释，上市流转的争议也很小。 另外，从规模上讲，农村宅基地有2亿亩以上，空闲达总量的10%-15%，人均宅基地229平方米，但并非每村都有经营性集体建设用地5000万亩 也就是说，村民之间拥有的经营性建设用地份额差异很大，人均宅基地相差不大，基本上同时实现村集体内的人均经营性建设用地

目前，对宅基地流转有三种担忧。 的障碍(联想到小产权房上市)、对农民安全保障的威胁)、社会稳定和政府责任)、对房地产的冲击)、对土地财政的冲击)。 事实上，在用途管制的框架内，可以通过建设用地的“增减挂钩”、农业产业化等模式实现宅基地的合法流转。 例如，今年10月国土部批准将“增减挂钩”试点扩大到29个省，意味着已经在全国宣传，此次“决定”中提出了城乡统一建设用地的市场地位，这是对这一模式的正名。 在没有突破法律障碍的情况下，该模式可以说是农村居民共享城市化、土地资产收入的唯一途径——宅基地市场化并未对农民安全保障造成威胁。 请考虑一下。 在住房市场化改革的15年里，城市居民没有流离失所，反而是城市居民居住水平的提高和财产收入的增加。 同样，农民融入市场化资产的所有者，即城市化和市场化大潮，按照有利于自己的市场规则行事。 如果把切实的权力摆在前面“实践”，就可以根除违背农民意志的潮流，不再流离失所。 反而，土地长期的“二元”调控让政府背负着巨大的补贴价格，撤除“稳定价格”，这个制度维持得越久，转轨价格也就越大。 实现宅基地流转，有利于加快“人的城市化”，促进地价房价泡沫软着陆，不引起土地财政短期威胁； 另一方面，实现了宅基地流转，城市建设用地增加，土地收益总额增加，也有利于地方政府的长期收益，可见房地产全面市场化15年的税收贡献。