““双面”土地增值税袭扰地产板块”

广泛讨论“45家上市房企存在巨额应缴纳的未缴纳土地增值税”，25日房地产板块大幅震荡。 一时，“土地增值税”这个专用税务名词广为人知。 尽管住房相关企业叫嚣不当的呼声层出不穷，但中国证券新闻记者发现，在合规应缴纳未缴纳税款的背后，土地征收增值税的混乱也值得关注。

缺乏常识吗？

11月24日晚，据央视《每周质量报告》报道，从2005年开始的8年内，房地产开发公司需缴纳的未缴纳土地增值税总额超过3.8万亿元，其中45家上市房企存在巨额未缴纳的土地增值税。 如果这个报道受到关注，很多房地产商会指出这个报道有常识上的差异。

土地增值税是指转让国有土地的开采权、地上建筑物及其附着物而取得收入的单位和个体，是以转让取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的税赋，通过继承、赠与方法无偿转让不动产

央视报道发表后不久，银河证券拆船师侯丽科马上发表了研究报告。 在住房企业财务报告年终审计时，会计师从财务审计的基本——审慎性角度出发，根据权责发生制的基本原则，为防止虚增利润和资产，计算当期与项目竣工结算进度一致的比例的土地增值税，损益表为“营业税和附加”科目， 资产负债表只有在指出“扣除税额——应交纳土地增值税”科目的分期建设的项目实现全部竣工结算时，才向当地税务部门申请清算缴纳。 由于土地增值税数额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于全部进行比较清算缴纳，而是在一定程度上推迟了房企缴纳税额的时间。

华远地产(行情、问诊)会长任志强的态度最引人注目。 任志强表示，“公司在项目预缴土地增税时，必须事先提交未缴纳的土地增税价格，并向公布的科目证明这些未缴纳的税项，但未达到税法规定的结算条件时，可以不支付，违反税法或拖欠 公开开发商必须纳入未缴纳土地的增税数据，证明了其及时缴纳的合法性、合理性。 符合税法的决算规定。 ”

住宅企业喊冤

许多相关房企纷纷投诉冤情，并对此事予以澄清。

11月25日，万科首先回应。 万科表示:“万科一贯守法经营，按照印鉴纳税。 近年来，万科的年纳税额约为净利润的两倍。 年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。 相关报道应该是由于误解而产生的，但是我把会计上的“事前提及”理解为公司的“现在的纳税义务”。 其实这是一个完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件就需要清算并缴纳土地增值税。 在此之前，基于会计配比和审慎性，公司准备对未达到清算条件的项目提前提交土地增值税。 我们相信，通过充分理解和专业讨论，这个误解可以完全消除。 ”

另一家房企金地集团(行情、问诊)发布了明确公告。 金地集团在公告中表示，经本公司核实，企业按照会计准则规定，对土地增值税进行合理估算和预提，企业还严格履行税务机关对土地增值税预征后清算的管理办法纳税义务。 截至2009年12月31日，企业计入的土地增值税余额为25亿4800万元，根据会计准则的规定反映在损益表中。 该未支付部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，实际上未发生纳税义务。 企业的财务报告公正地反映了企业的财务状况和经营成果，企业没有交纳土地增值税的情况。 ”

股票“行情、问诊”、金隅股份“行情、问诊”、华远地产、滨江集团“行情、问诊”、中华公司“行情、问诊”、北辰实业“行情、问诊”等企业也未交纳土地增值税，或按规定预缴土地增值税

一位大型房地产公司相关人士向中国证券报记者表示，多家房地产公司一致表示，企业不会缴纳土地增值税，但沪深交易所仍然知道各方企业，必要时可以公告。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示，上市大型房企公开支付土地增值税巨额的“清单”十分罕见，含蓄地向房企正式发出了“开刀”的强烈信号。

征收乱象[/s2/]

另一方面，即使各住宅企业应支付未缴纳的土地增值税的会计解决没有瑕疵，土地增值税征收本身也并非不完备。

年“两会”期间，荣盛快速发展(行情、问诊)会长耿建明对中国证券报记者说:“如果房地产领域有暴利，土地增值税是房地产领域的“暴利税”，对稳定房价、增加中小户型产品的供给至关重要。” 但耿建明认为，目前土地的增值税没有发挥应有的作用。 他表示，土地增值税多采取预征收后结算的方法，开发商如果提出账面不清、无法计算价格等理由，就可以不进行清算，开发商更倾向于开发利润率较高的高端产品，从而促进房价上涨。

谢逸枫也指出，如果严格按照四级累进制清算，土地增值税将使房企利润减少15%-20%。 但是，这种税种的征收从未严格执行过。 可能是因为地方政府担心剥夺房企土地的积极性。 据谢逸枫介绍，1995年—年财政部、国家税务总局联合或财政部、国土资源部、国家税务总局联合或单独发布了共25份土地增值税清算通知。 2008年10月，财政部发出通知，“对个人销售住房暂时免除征收土地增值税”，此后继续征收。 “土地增值税是我国房地产税收体系中税法操作最多、操作最复杂、缴纳方式最特殊、征税最滞后、偷税漏税最神秘的税种。 ”

一位房地产行业人士承认，在土地征收增值税的过程中，确实存在一定的“操作空之间”。 据他介绍，与大型上市房地产企业相比，许多中小城市的国内开发商对缴纳土地增值税持消极态度。 由于这些开发商的土地往往获得较早，近年来土地增值额很大，而且当地“基础”很深，土地增值税的拖欠和逃避现象确实存在。