“圈地狂潮 ：海南还有多少土地可供挥霍？”

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虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团后发制人，高举高打。今年6月开始，绿地一口

虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团的后发者打出了高打。 从今年6月开始，绿地一口气与海口市政府签订了3个巨无霸项目，计划总占地面积达到2.23万亩。 (/h ) )非唯绿地如此，海南省马上占地数千亩乃至数万亩的例子屡见不鲜。 中粮集团亚龙湾、鲁能集团盈滨岛、华润集团石梅湾、中信集团博鳌二期、天津万隆新埔岛、中信泰富的神州半岛、雅居乐清水湾……星罗棋布的超大楼盘，覆盖了整个岛。 出现了大规模的“包围”后遗症。 大量未使用的土地被闲置，已经建成的小区一个个空城，开发商们不仅卖房，似乎也没有给海南的旅游服务业带来新的模式。 绿地来者与众不同 6月16日，绿地集团与海口市政府就3个战术要点项目在上海签署了合作协议，3个综合体项目总占地面积为2 . 其中“骑楼老街”历史旅游文化综合体项目位于海口中心城区，总用地面积约2640亩，绿地欲建成具有南洋特色的历史文化旅游街。 五源河旅游文体中心项目位于海口秀英区西海岸核心区域，总用地面积约6180亩，计划建设体育文化中心和配套住宅等； 灵山镇空港新城项目位于海口市美兰区，总用地面积约13500亩，计划建设成具有综合特色的新城。 亚洲房地产协会理事、海南资深房地产专家曹雨解体表示，绿地集团在海南的三个项目表明，骑楼老街是历史文化遗产保护，无法大规模重建，只能采取少量粉刷等保护措施空 只有五源河旅游文体中心位于海口秀英区西海岸核心区，地域非常好，此前一级开发也很成熟，“可能是真正赚钱的项目”。 他表示，在海南，政府给予公司的高质量项目，附带补偿性项目的模式很常见。 据 绿地集团公开消息，10月9日，绿地通过拍卖手续，获得灵山镇(一期)约4300亩土地开采权，其中520亩为搬迁住宅用地，预计建设安装住宅约81万平方米。 没有一次重复获得数千亩土地开采权，几乎占海口市全年土地利用规划建设用地指标的一半。 业内人士指出，另一方面，绿地集团等地产商不用重复取得一次大土地就能成为“大地主”，与海南特有的土地开发整理模式有关。 另一方面，许多土地指标可能是通过“积分项目”，走“绿色隧道”得到的。 不要对外说，在三方海岸几经分割的 海南，只有一千亩的土地。 21根据21世纪经济报道记者获得的调查资料，以招商引资的名称、景点、分割开发模式为“围堵运动”的外衣，全年13家房地产企业在海南圈约18万亩，合同12600公顷，占用土地最少3年以上。 各房地产商在海南的土地储备约1万亩，其中富力地产20000亩，雅居乐17200亩，中信泰富36000亩。 近三年来，海南圈的潮水有增加吗？ 例如，与中弘股份(行情、问诊)合作开发的如意岛，人工岛面积估计约为6.12平方公里。 恒亿州湾，围海造岛12000亩。 初和碧桂园的海南项目占地也有几千亩。 从土地储备分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本分割，东部集团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此受阻； 南部集团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营； 北部组包括海口、文昌、澄迈、定安四市县，上传新世界(行情、问诊)、海航、富力、雅居乐。 对象下，只有几百亩土地的地产商只有儿科。 记者调查显示，地产商之所以能在海南大地上拥有土地，形成“围堵”的势头，是因为地产商支持政府土地层面的开发和“土地整理”。 曹雨表示，地产商在地方政府制定土地利用规划、平整地块、建设道路和基础设施的过程中，大多能够与地方政府形成合作关系，优先获得土地开发权。 这个过程已经非常接近一级土地开发模式，但是为了规避法律风险，海南地方政府把这个过程称为“土地整理”，拒绝承认为一级开发。 年前，海南省明确支持土地级开发。 2003年，海南省主要领导人提出海南“大企业进军、大项目拉动”的快速发展战术，引进大企业进军海南。 2006年7月19日，海南省政府下发《关于规范公司参与土地开发的通知》，明确“土地转让收入扣除土地开发价格后的剩余净利润比例，市、县政府的收入不能低于30%，市、县政府与主要开发商的分割比例 长期关注海南的知名房地产专家崔元星表示，根据这一规定，一级开发商最高可获得70%的土地净利润，此后，许多房地产大鳄赶到海南，疯狂掠夺土地，就是基于这一《通知》的低价。 崔元星表示，以一级开发模式为主的海南地产开发项目由于占地面积低，两年内不受不开发开发回收权等政策的制约，“地主”们很乐意使用这种模式与政府进行交易。 这种情况将持续到年海南国际观光岛成立为止。 年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设快速发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式批准前，暂停土地出让和新的土地开发项目批准，此后，海南政府再次出台新的土地级 但海南省地产界人士指出，以“土地整理”名义进行的土地级开发在海南“不止，一直都有”。 突破用地指标的秘密路径 可以通过“土地整理”方便地产商的“围堵”，但海南每年的建设用地指标有限，完全满足地产商的需要 比如，绿地集团最近获得的灵山镇(一期)约4300亩土地开采权，这样大宗的土地是如何获得政府土地指标的？ 由于协议转让在2004年已经被禁止，一级土地开发模式也于年停止，所以所有公司目前只能通过“募集”获得土地，一次也不重复获得这样的大宗地块并不少见。 另一方面，国土资源部等限制不一次性重复转让大宗地块。 根据2007年5月国土资源部和国家发改委发布的《用地限制项目目录(年本)》，地块出让面积不得超过以下标准: 小城市和建设城镇7公顷，中城市14公顷，大城市20公顷。 另一方面，根据《海口市年度国有建设用地供应计划》，年度海口市国有建设用地供应总量控制在612公顷以内，其中新增建设用地383公顷。 海口市也不能向一个项目投入一半的指标。 一位业内人士表示，绿地集团灵山镇(一期(约4300亩土地开采权土地指标，通过“点项目”特殊渠道，通过“绿色隧道”获取额外用地指标，在土地利用规划中 从准备获得土地到获得建设用地指标，这个操作流程是: 第一步，逐步改变规划，将耕地等农业用地改为旅游建设用地。 由于农地没有在县域计划中被细分，所以通常以“高效热带农业”包括在内。 用地单位与当地政府或者村庄集体协商后，邀请土地规划院进行规划，将农业用地计入县域规划中的旅游用地，经专家考核进入县域规划。 并且通过城乡规划委员会后，农业用地的土地性质变更为旅游建设用地。 观光地中的20 %~30 %将成为建设用地。 第二步，进入当地“积分项目”，走“绿色隧道”获取土地指标。 由于常规建设用地指标已经在《海南省土地利用总体规划( 2006-年)》等一系列文件中有了规定，每年只有一定的招聘量，不能满足大宗土地的招聘。 房地产业人士指出，在这种情况下，将申请列入“要点项目”，可以绿灯亮，获得额外的建设用地指标。 这种操作方法很费时间，但是土地的价格很低。 国土资源部土地测量规划院副总工程师邹晓云表示，通过“要点项目”获得附加用地指标是存在的，但在全国范围内并不多，应该不是法定途径。 圆环地后遗症 “大地主”频发，海南省建设用地指标越来越紧张。 根据海南省国土厅的数据，“十二五”期间，海南实际建设用地达到44万亩，而按照土地利用总体规划，今后海南可用的全部建设用地指标共计不过65万亩。 根据海南省今年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》，由于20世纪90年代房地产热潮、土地过剩供给等历史原因和近年土地市场的上涨，部分公司存在囤地、围苗，相当一部分土地按规定开发建设 目前，海南有“未使用批次”的土地28.68万亩，其中“未使用批次”5.47万亩，“未使用批次”10.15万亩，“未使用供给”13.06万亩。 关于闲置用地，《规定》规定，因政府原因和不可抗力土地闲置，超过开工开发日2年以上未开工的，超过项目投资总额的25%的，政府可以无偿收回。 海南省省长蒋定之10月29日表示，今后规划建设项目必须优先开发利用闲置土地。 对闲置土地多的市县，要考虑减少用地指标的供给或暂停，促使限期消化解决。 对于哪些土地储备过剩、开发能力严重不足、以囤积为目的的公司，必须清除海南的土地市场。 截至 月7日，海南省公布了各市县拟于今年11月10日前依法处置的闲置土地36块。 总面积3515亩，其中最大地块面积938亩。 根据各市县前期的调查情况，这些闲置土地将以有偿或无偿收回土地开采权的方式处置。 记者查阅了已公示的闲置土地目录，但未发现知名地产商在其中。 海南当地有关人士表示，海南闲置土地问题已经存在多年，“政府已经多次解决，每次都是拍山震虎，解决的是中小企业。 报纸公示后，公示的项目马上开工。 请指导色彩切割和奠基仪式。 最后公示的项目也不容易收回。 消化10年？ [/s2/] 多年的围堵运动和房地产开发导致海南楼市高库存，需求过多。 根据克比瑞发布的报告，海南18个市县今后3~5年内，包括销售、库存、开发准备在内的潜在供应量共计达到1.079亿平方米。 如果按年海南房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，即使不增加新的楼盘立项，这些库存也很难消化。 另外，以旅游地为房地产项目的海南房地产市场，由于主要投资、投机客，在限购的情况下，面临着客户群体减少的困境。 房地产公司在海南的大用地上开发旅游房地产，依靠两大优势。 一是大规模土地取得导致土地价格和持有价偏低，二是随着海南房地产行情上涨，地块区位特点导致的高售价。 例如雅居乐房地产( 03383.hk )是清水湾的旅游房地产项目，2007年土地收购价格平均276元/平方米，年销售价格超过2万元/平方米，即使扣除土地增值税后， 这家企业两年的收入相当依赖这个项目。 但雅居乐年报显示，年毛利率降至41.4%，原因是海南清水湾占有率明显下降。 20世纪90年代初的房地产热潮，使海南楼市十年来徘徊在谷底，摧毁了金融机构。 新的土地热也波及到了银行。 截至今年9月底，海南省银行领域不良债权余额38.02亿元，不良率0.87%，7月和8月连续出现“双升”。 业内人士表示，目前海南省不良债权压力主要来自房地产领域，一是房企资金链紧张，需求过多不变。 二是房地产开发贷款还款来源中，集团资金筹措比较大，潜在风险不容忽视；三是海南省在建设工程担保登记管理方面存在缺陷，引起担保悬浮空、重复担保等问题，导致房地产开发项目贷款不可忽视 最根本的是，除了开发以住房销售为主的房地产外，海南还没有建立起完善、真正意义上的旅游市场，旅游服务业的基础相当薄弱。 特亚大小洞天快速发展有限公司董事长孙冬认为，在旅游房地产项目购房者如候鸟通常来短期度假，造成拥挤和空城期，常年缺人的情况下，基础设施建设不容易。 戴德梁行香港企业董事总经理陶汝鸿表示，人均gdp达到5000美元以上后，度假旅游方兴未艾。 国内度假旅游的最好体现是海南，但是在旅游项目的经营上，季节性将会遇到很大的困难。 他说，如果一个地区不能形成固定人口，商业经营就有很大的风险。 这涉及到项目的运营、定位等，需要突出某个地方的特色，形成持续的吸引力。 邹晓云认为，景区应该大体遵循谁经营谁投资的原则，不能经由开发商中途转售。 例如，海南之前迅速发展过产权式酒店，投资回报率不好。 投资者必须基于市场的迅速发展来控制自己的投资，政府必须诱惑市场。