“土地涨价收益归公的税收制度安排”

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在《土地升值收益回归公众的理由》《证券时报》年8月23日》的文章中，笔者分析了“土地永远不能出售”和土地升值收益回归公众之间的内在逻辑关系，在土地升值收益回归公众的环节和交易环节的适应性税制安排之间，后者 本文拟就公开返还土地涨价收益的实现形式，即税制的完善问题谈个人意见。

税收工具:公开土地涨价收益的合意性实现形式。

政府预算实践表明，在政府组织收入采取的所有做法和手段中，税收工具是其中最公正、最直接、最有效的，这由税收的性质和特点决定。 同样，作为政府收入重要组成部分的土地涨价收益，其最商定的实现形式当然也不能超过税收工具。 科学适时适度地运用税收工具，通过税收再分配过程，调节土地的“增值”收益，最终达到其“归公”土地的部分或全部“归公”的目的。

至今仍有许多学者认为，对不动产征税的基础应该是附着不动产的土地为私有，我国土地的所有权利属于国家，私有只有有限的采用权，不具有完全的财产权，即排他性私有土地的财产权，因此对其征税缺乏法理基础 其实，这是误会。 国家征税权以政治权力为依托，体现了国家意志，与财产所有权制度无关。 政府征税不受任何产权归属关系的限制。

在美国，联邦、州、地方政府拥有的部分国有土地，也必须和所谓的私有土地一样依法纳税。 在新加坡，对于采用权出售期间的国有土地，也必须和附着在该土地上的建筑物一起依法纳税。

个人所得税:作为房地产交易的一部分，公布土地涨价收益的税制安排。

根据国际惯例，土地升值收益回公的税制建设应重点关注房地产交易和房地产持有两个环节(房地产开发建设阶段除外)。 作为房地产交易的一环，作为房地产持有的一环，通常将主力税种设定为房地产交易增值税(我国为个人所得税)的单一税种，将主力税种设定为房地产税和土地税的复合税种。

我国现行税制规定，不动产交易适用个人所得税制“财产转让所得”的税目，“以财产转让所得额减去财产成本额和合理费用后的余额为应纳税所得额”，按20%的固定比例税率计算缴纳个人所得税。 征收这种税种对抑制投资、投机行为、回归居住属性、房地产持有人创新、创业、鼓励和引导生产性投资活动具有重要作用。 但是，目前的税率设定得很低，很难承担将土地涨价收益公之于众的重任。 因此，根据国际惯例和我国现阶段的国情优势，可以考虑将这个税率提高到70%左右的适当位置。 在世界税收快速发展史上，一些国家和地区在城市化快速发展、房地产过热现象相伴的特殊历史时期，使用了较高的税率，个别国家和地区甚至出现了80%以上的高税率。 目前，韩国实际税率高达60%。

这里的一个问题是交易环节的税收和持有环节征收的税收是否存在重复征税问题。 答案显然是否定的。 为什么这么说呢，因为在确认交易环节的“应纳税所得额”时，持有环节的税收作为其“合理费用”被“减杀”了。 即使规定不能成为可扣除的“合理费用”，市场交易机制的作用也可以确保市场的清算。 交易价格(市场评价额)自动去除“重复征税”的要素。

房地产税和土地税:房地产持有环节土地涨价收益回公的税制安排。

作为不动产持有的一环，土地涨价带来的收益回归公开的重任由不动产税和土地税(在我国被称为城市土地征收税) )共同负责。

以房地产持有环节的房地产现值或租金收入为计税依据设计房地产税制，可以体现效率公平性、税收弹性和能源负担的大致情况，对规范房地产市场交易行为、提高资源配置效率具有很强的调节功能。 特别是在优化税制结构、调整贫富差距、培育地方税主体、维护市场房价“稳定”方面，房产税更是一项伟大的工作，是工作中不可缺少的。 我国积极推进房地产税征收扩大改革的初衷和根本目的也在于此。

这里的一个问题是房地产税和土地税是否存在功能重叠的问题。 答案显然是肯定的。 这也是一些学者主张将房产税和土地税合并为统一房地产税的依据。 我不赞成这个方法。 原因很简单，因为两种税的计税依据和计税方法各不相同，产生的经济社会效果也大不相同。 的关键是两者之间是否存在功能互补，以及互补的作用有多大。 地税在促进集约、节约用地、提高土地资源配置效率方面具有独特的功能——与房产税功能相辅相成——决定了其存在的必要性和现实意义。 这也是两税并存的国家虽然不多，但执行者具有城市化快速发展、土地资源匮乏、人类矛盾突出等共同特征的真正原因。 从国际税收实践来看，历史上实行过两税并存制度的国家都出现了不同程度的相似情况，我国当然也不例外。