“卖掉北京的地能换美国1年GDP 细数地王八宗“最””

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证券网( stcn ) 08月27日

如果地王制造成了资本们的习惯游戏，谁是其中最大的受益者和受害者？

在北京，指甲盖左右的地方，现在最高能卖多少钱？ 四块多钱。

这里是北京市朝阳区孙河乡，据中国经济周刊报道，年7月23日，中粮地产以23.6亿、公租房建设用3.3万平米的条件竞争这里的hij地块。 楼房单价在4.4万元/平方米以上，每平方厘米4元多，成为北京楼房单价最高的地块，真是寸土寸金。

半个多月后的8月16日，在距离北京2300多公里的广东省深圳，华润地以109亿元的总额竞争深圳前海的第三大土地，再次刷新了深圳的土地总额记录。

这是地王一段时间内在某地区土地市场上出生的最贵者。

沉默了一会儿之后，地王今年再次在各地的横空出生，又以极高的频率被新的地王所取代。 地王市场的狂热程度是中国经济极其重要的预示。

今年以来，在中国城市地图上，地王战争遍地开花，各大企业和资本大鳄们在角逐中不断刷新记录，创造了令人瞠目的价格标尺。

年，《中国经济周刊》发布的《年中国地王图》数据显示，如果将北京的土地全部出售，将可以超过美国一年的gdp总量。 目前，这个数字远远落后于美国的全年gdp。

市场忍不住想做地王，这无疑是极其危险的信号。 中国的不动产是成佛了还是妖怪了？ 如果地王制造成了资本们的习惯游戏，谁是其中最大的受益者和受害者？

地王，什么时候说再见？

地王的价格每年都会上涨

今年比往年高

孙河这次才给北京打气。 近年来，尽管北京的房价是全国最高的，但地王的价格经常被上海、浙江温州等城市超越。

7月23日下午，《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到，融创、泰禾、东亚本、中粮产地、中铁建、万科、招商、住总等知名房企齐聚，参加朝阳区孙河hij低密度地块竞争。

在30多次竞价之后，孙河hij地块的价格达到了政府设定的价格上限，参与竞争的房企不得不开始竞争公共租赁房屋的面积。 此后，经过30多次公租房面积竞报，中餐地产最终胜出。

相关人士表示，根据国土部规定，若某土地溢价率超过50%，则国土部视为异常交易地块，对该地块的土地获取、支付、开发、销售过程进行综合点位监测。 因此，目前政府部门对一块土地实行最高限价，其价格上限一般在底值的基础上上浮近50%。

次日，中粮地产就土地状况发布公告，称北京朝阳孙河hij地块占地规模75359.79平方米，建筑管理规模81716平方米。 规划用途为两类居住用地、托幼用地和医院用地。 但是，关于地价和其他市场新闻，中餐地产没有提及。

据业内估算，扣除保障房面积后，该地块的楼面价将达到4.4万元/平方米，成为北京新单价地王，这也是北京历史最高价地王。 迄今为止，该地区的楼宇单价只有两万多元。

地王每年都有，年格外多。 回顾一下，被称为地王之年的2009年，和之年相比，年简直就像小巫见大巫一样。 不仅以前的地王价格高峰多次被突破，从数量上看，年王可以说在很多城市开花了。

《中国经济周刊》旗下智库机构中国经济研究院根据27个省会城市的地价绘制的年度中国地王图显示，今年以来，各大房企在全国运营赛马场，部分城市地王价格创下了空前的新高。 49个地王中，约一半的地王被大型房企获得，除中餐地产外，还有万科、恒大、绿地、保利、中海等知名地王

其中，作为不拿地王领域领头羊的万科据说获得了上海、重庆两地的总价地王，在广州、杭州等地万科获得的土地价格并不是最高的，但排名靠前。 广州的话，万科获得的荔湾区地块总额6亿元，楼宇单价达到19638元/平方米，这个价格居广州第五。

恒大地产今年凭借海口总额获得了国王、广州单价排名第二的两个王级地块，同时在重庆一口气拿下了多块高价土地，包下了总额排名第四、第五、第七、第九的地块。 此外，未进入北京的恒大地产今年也进入北京市场，在拥有51.1万平方米体量的昌平区沙河高教园区地块争夺战中，恒大地产最终预估为35.6亿元，总额位居北京第二。

中海地产获得合肥总价地王和内蒙古呼和浩特单价地王保利获得重庆总价国王绿地获得西安总价地王、昆明单价地王、昆明总价地王。

在许多地王大战的现场，记者看到大人物们几乎不加思考地频繁举牌。 针对市场疑问房地产商热衷于获得土地大王，万科相关人士表示，他们对市场风险进行了充分的估算。 严格来说，万科拿下的只是一个城市的地域王，市场影响不是特别大，风险也是可控的。

上海易居房地产研究院副院长(财苑)杨红旭在《中国经济周刊》上表示，比较不正常的是，3月出台了调控政策，目前的政策正在逐步落实，但没想到市场之后会以地王频率应对，变得这么快。 这是相当值得警惕的。

地王的价格分化:

北方广泛上升，其他省会城市下跌

几乎所有省份都诞生了新的地王，但是与去年相比，去年的地王们，价格也发生了很大的分化。

在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪，后面的地王立刻瞄准了前面的地王。

以上海为例，5月9日，浦东新区世博会区域a09a-02地块经过200多次竞价，最终被台湾公司maxbaseholdings？ limite以12亿1200万元拍摄，楼宇单价39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了年来上海土地成交记录。 出乎意料的是，这个记录只持续了几个小时。 同一地区世博会地区的a09b-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9亿7800万元的价格拿下，成交大厦单价高达40079元/平方米，成为单价地王。

5月29日，北京福润天成房地产开发有限企业以46亿元的价格获得上海长宁区主干道71个街区。 当时，这个价格是今年上海土地成交总额最高的。 但不到一个月，6月27日，由绿地集团和福建泰坤贸易有限企业组成的联合体以47.21亿元获得上海青浦区徐泾镇会展中心三个地块，打破前者的总额地王纪录。 但是几天后，7月3日，万科张江联合体以48.7亿元的高价夺走了土地，再次打破纪录。

然后到了8月，上海市中心最后一个被称为金地的徐家汇中心项目地块，经过数次转卖，在沉浮18年后，回归土地市场。 该地块成立之初总额为175亿2611万元，9月5日竞价当日，该地块将刷新上海总价地王的纪录。

北京地王的故事也还没有结束。 其中，中粮地产的地王可能会被取代。 由于北京东三环附近的土地即将上市，业界预计届时北京地王可能会变脸。

对此，杨红旭表示:“地王最能反映土地市场的走势。 地王在不断地改变，充分显示了今年向北扩展的土地的热度。 但是，与此相反，其他省会城市的土地有点冷清。

与年国王在全国开花，北上广以外的城市经常出现寒冷价格非常高的地王不同，年地价史上最高的地王多集中在北上广，但其他省会城市地王的价格反而在下降。

年，南宁单价地王已经达到11000元/平方米以上，远远超过这个城市的平均房价水平，但年南宁单价地王降至9332元/平方米。

更夸张的是西安，西安年单价地王达到11666元/平方米，而年西安单价地王只有2348元/平方米。

在贵阳，年单价地王价格为3854元/平方米，但今年地块单价一般不到1000元/平方米。 截至今年8月，贵阳地王在云岩区北京路北侧、安云路东侧地块，由贵州省旅游投资控股集团获得，楼宇单价仅为1405元/平方米。

任志强解除住宅的诉讼:

基于小儿子分居的新诉求

似乎没有任何理由抑制各路资金组建地王的热情。 上上半年，房地产几乎再现了上涨趋势。

根据克比瑞等机构的数据，万科的销售额在去年上半年比去年同期增长了36%，为830亿元，居全国房企之首，也是全球住宅销售额之首。 绿地、中海、保利的销售额分别为653亿、465亿、635亿元，排名从第2位到第4位。 销售额排名第五的恒大地产上半年销售面积达到729万平方米，蝉联房企业销售面积排名第一，比去年同期增长16%，金额方面也刚好达到482亿元，几乎实现了年千亿目标的一半。

2008年，许多房地产公司对销售百亿俱乐部以进入房企很感兴趣，但仅仅5年后，百亿、200亿俱乐部黯然失色，许多房企纷纷暗指进军500亿、1000亿、2000亿俱乐部

对此，杨红旭表示，今年2月20日，国务院常务会议明确了加强房地产市场调控的5项政策措施(以下称国五条)，市场还有些犹豫，但随着成交量在5·7月迅速上涨，房企们发现市场处于上涨通道。 特别是大型房企资金充裕，销售迅速，具有资金特点，也有补充仓储的强烈意图。

正因为销售太快，一些房企面临着脱销的局面。 日前，在接受《中国经济周刊》采访时，华远地产董事长任志强将这块土地的成交上涨定义为补仓。 现在市场上对一线城市的土地诉求很大，所以必须补充仓库。 这是因为高价集中在一线城市。

在北京获得3块高价土地的泰禾集团企业品牌总监沈力男告诉《中国经济周刊》，在城市化建设的背景下，未来房地产业仍将发挥一定的作用，市场仍在好转，作为中国核心特征的城市将对购房者产生巨大的吸引力

对此，万科多次在年度报告中表示，中国经济正在发生巨大变化，特别是中国沿海诞生了世界历史上最大规模的城市地带，数亿个体和数千万家庭来到这些地方，住房公司在这个巨大的城市化进程中，将得到几乎无限的快速发展空

对此，任志强对《中国经济周刊》饶有兴趣地介绍了他的最新研究成果。 中国正在进入老龄化社会，但这并不意味着购房的诉求会相应减少。 1900年代左右，德国有7300万人口，1900万户。 年，他们增加了800万人，成为了8100万人口，但变成了4100万户。 人口只增加了800万人，为什么却增加了2200万户？ 调查显示，因为老人和孩子住得很远。 这就是家庭分裂的速度，家庭数量因家庭分裂而增加。 同样，最近每年建造1000多万所房子，为什么我国的住房私有化率还在下降？ 由于家庭分裂，家庭数量增加，基数发生了变化。 13亿人口没有变化，但由于户数多了，住房私有化率下降，基数大。 随着户数的增多，越来越多的市场诉求也随之增加，因此未来市场仍有很多诉求。

如果出售北京的土地，美国一年的gdp

这是一个法则。 在地王层出不穷的年头里，房价经常上涨。 这五年来，房地产中这样的故事太多了。

北京夏季胡同附近的记者表示，地王还没出生，业主们和中介们就开始讨论，一些业主决定停止出售房产。 7月3日，该地区诞生了楼房单价超过4万元/平方米的地王，部分业主开始抬高房价，部分房价较之前上涨3000元/平方米左右。

但是，随便做地王，也有可能吃不饱到处走。

在地王频繁出现的那一年，很多地王都传达了退位的消息。 温州年单价达到3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、滞销的风险。 其一期开盘价格为保本价45000元/平方米多，与7万元/平方米的预期目标相距甚远，但目前由于温州房价走低，这位地王能否全身而退是一大难题。

中国社科院以前的报告显示，目前房价上涨速度大幅放缓，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住房。

有分析家认为，尽管有巨大的购房费用潜力，但在高房价的背景下，很少有人真正有购买力。

房地产带动着中国经济的全局。 信达证券房地产拆房师张冬峰在《中国经济周刊》上表示，这是一个比较危险的局面，也就是所谓的&lsquo； 三驾马车，投资和费用严重依赖房地产，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金在房地产这个领域快速赚钱的趋势几乎普遍。 如果这样迅速发展下去，中国经济的下一个30年是哪里？

张冬峰还认为，中国目前的财富集中在40~55岁左右的人们手中，这不仅将来可能会引起较大的社会问题，更重要的是10年、20年后，随着这部分人年龄的增长，其支出观念将趋于保守 但是，目前年轻人普遍认为房子等负担过重，未来支出能力非常有限，届时中国的老龄化将在财富失衡的局面下进一步加剧，并在一定程度上加剧

世界最大的空头基金尼克斯老板空大师詹姆斯·查诺斯日前接受日本媒体采访时表示，中国目前的房地产热潮酷似20世纪80年代后半期的日本，巨大的房地产泡沫规模，

查诺斯表示，从建设价格来看，中国房地产市场价值已上升至gdp的300%~400%，而1989年日本的比例为375%。 中国政府试图控制泡沫，但没有效果，大量的房地产建设仍在继续。 投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，不在意本职工作的中国公司也纷纷向房地产投入资金。

年上半年，北京土地总收入已达到664亿元，成交土地面积813万平方米。 据此计算，北京市土地平均价格为8167元/平方米。

北京市国土面积16410.54平方公里，如果将北京市的土地全部出售，不久后将8167元/平方米与土地面积两个数据相乘，可以看到目前北京土地总市值达到134万亿元。

8月2日，美国商务部公布调整后的全年gdp数据，为16.3万亿美元，约100万亿元。 美国一年的gdp还不及北京土地总市值。

从某种角度来说，这个惊人的数据确实如实地反映了中国房地产泡沫的危机程度。 张冬峰说。

如果不开放土地供应，北京四环内的房价有可能上涨到10万美元

目前，国土资源部对地王，特别是特大地块深表关切。 国土资源部副部长胡存智7月11日表示，目前土地市场存在供方与用地方达成默契的行为。 由于违反转让等手段，大量土地被用地者囤积，长时间未开发，或开发不足。 目前，国土部共选择了284块可能违规的特别地块，在相关省市的协助下，正在调查拆除这些地块。 另外，国土资源部也通过扩大土地供应来降低地价。

但是，土地市场的热情始终没有消失。

在各种调控措施中，房地产税最为引人注目，但随着重庆、上海等地开始征收，现行的房地产税政策与调整土地财政的目标相去甚远。 许多专家指出，房地产税改革必须强调其改革试点的作用，要突破目前的征税模式，为改革的积累做越来越多的准备。

住房和城乡建设部的一位官员指出，调控的难点之一是中国城市化快速发展带来的刚性诉求，即每年有1000多万农民进城。 二是私募股权投资行业过于狭窄；三是全球化热钱涌入与人民币升值预期相结合；四是房地产持有环节税制缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，导致房价上涨，土地价格上涨，土地价格上涨。 六、中国各地区之间经济快速发展差距较大，不容易用统一的方法控制房地产市场。

如果不改变土地财政模式，地王现象就难以抑制。 一位房地产开发商在接受《中国经济周刊》采访时表示，通过土地出让制度改革，杜绝土地收入，弱化各地高价抛售的冲动，可以稍微杜绝地方政府寅吃卯粮的不良行为，在几年内被地价扭曲推高的房价。

根据房地产专家的建议，只有打破土地的地方垄断，才能从根本上缓解目前的供需矛盾，最终有望破解高房价。

如果不开放土地供应，北京四环内的房价有可能上涨到10万美元。 任志强说。

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一、最高楼宇单价

中粮北京朝阳地块

中粮地产持有的北京朝阳孙河hij地块的楼价估计为4.4万元/平方米，这个价格已经是今年全国最高的，是地王之王，但考虑到该地块还要求建设一定的教育设施等，该地王的价格最终为5万元/平方。

面对各种质疑，中粮地产相关负责人表示，对《中国经济周刊》进行了充分的可行性研究，并进行了风险判断和审查。 但是，公开资料显示，关于该地王的粮食产地，其面积、四至、总额等基本新闻都很简单地公布了，没有提到风险、前景、授权、考核等。

二、最高总额

深圳前海地王

三年不鸣不飞，就是指深圳的地王市场。 今年，深圳不断出现地王，其地王总额也创造了全国最高价格，同样被誉为地王之王。

这是深圳前海t078地块，该地块占地61831平方米，为商业性办公地块，建筑面积50.3万平方米，出让价格达到67.2亿元。 最终，该地块在华润地获得109亿元，在深圳土地市场上可谓前所未有的大小。

不过，这才刚刚开始，未来深圳前海板块将陆续发售许多土地，这里似乎将上演一出漂亮地王的大戏。

从目前的情况看，深圳前海地王之王很可能在9月被上海徐家汇中心项目所取代。 因为这个开始总额超过175亿元。

三、最大的黑马

懈源置业

在北京三环内几乎没有住宅用地供应的现在，位于南三环内的北京市夏家路地块和凤毛麟角一样，显然是为地王而生的。

经过现场数十次厮杀，该地块价格直线上涨，达到政府设置的最高价格17.7亿元。 之后，转移到现场竞争公租房公租房面积的环节，最终北京怼源置业以17.7亿元的地价和38000平方米的公租房公租房建设为代价，九龙仓、融创、保利、恒大等10多家房企虎视眈眈地获得了其地块。 该地块的楼房价格高达4.1万元/平方米，震惊了业界。

虽然北京懊源置业的名声不起作用，但还是打破了房地产的首位。 一位在现场参加竞争的开发者对《中国经济周刊》表示，很意外。 然而，怼源置业所开发的红密封台在北京高级豪宅市场占有一席之地，位于东三环之外的该项目的土地价格仅为每平方米1万元，但目前售价为每平方米8、9万元，一直是北京豪宅价格的领跑者

据行业估算，夏季路地块项目房屋上市时，售价将达到7万~8万元/平方米。

四、最异常的手臂

万科

虽然一直主张不拿地王，但年万科抑制不住了。 6月27日，成都四季流辉投资有限企业、成都金色年代投资有限企业合作，以底价53.72亿元拿下重庆江北区一地块。 该地块规划建筑面积124万平方米，是中国地王图中27个省会城市中面积最大的地王，也刷新了恒大地产一个月前刚刚创下的重庆总额记录。

但事实证明，成都四季流辉投资有限企业、成都金色年代投资有限企业不过是万科、保利的马甲。 夺取马甲土地，特别是土地的国王，确实是一点开发商经常使用的手段。 这充分说明地王市场的竞争还很激烈，如果改变马甲就会发生意想不到的事情，最终能够打败对方。

之后的7月3日，万科和张江集团联手拿下上海市浦东张江高科技园区的中地块，48亿7000万元的成交价格刷新了不久前诞生的上海总价地王。 之后万科再次出手，以1.9万元/平方米的楼价创造了广州荔湾区的商业地产新地王。

但是，地王的说法也遭到万科的反驳。 万科相关人士在《中国经济周刊》中说，只有一个地区的地王可以说是地王吗？

五、最大赢家

绿地集团

以47亿2000万元拿下上海青浦区徐洕镇会展中心三个地块，排名上海总额第二。 同时在昆明、西安等地获得了有特色的地王。 此外，许多城市还获得了其他高质量的地块。 例如，要说年谁在地王市场收获最多，显然是绿地集团。 一位分析师表示，绿地到处夺王也是为了增加上市公司的筹码。

六、最惨的退出

雅戈尔出售土地

5月在与记者的采访中，雅戈尔相关人士断言旗下的地王没有风险，但6月，雅戈尔上演了戏剧性的一幕。 雅戈尔宣布，同意全资子公司杭州雅戈尔城北置业的建议，不再继续开发曾任地王杭州申花地块，根据《公司会计准则》的规定，计提资产折旧准备金48420万元。 戈尔表示，获得该地块后，房地产市场的政策环境、市场形势和供求关系发生了巨大变化。 因此，在综合权衡之后，中止开发有助于最大限度地保护股东的利益和企业的权益。

七、最蹊跷的回收

中冶地王被打得乱七八糟

与雅戈尔地王系主动退出不同，根据中冶的说法，中冶没有任何责任，而是接到了南京市国土局收回地王的决定。 ？ 7月5日下午，南京国土局宣布，经市政府批准，因下关滨江2号地块原因中止转让手续。 这一年11月30日以56亿2000万元转让的地块是对的地王，中冶是金主。 当时，中冶和南京市国土局正处于蜜月期，南京方面为地王设定的条件就像为中冶定制的一样，最后中冶获得土地备受质疑。 但是，没想到他们最终在这块地上闹了起来。

根据南京市官方文件的证明，停止该地块转让的理由是开发条件发生了变化。 但是，市场人士怀疑，由于地价过高，地王也被国土资源部跟踪，对南京方面感到压力。

中冶说，去年7月8日致函南京市国土资源局，要求在3天内归还2号地土地投标保证金11.3亿元和相应的财务费用等。

八、最曲折的地王之旅

潘石岩

近日，房地产大佬soho中国潘石屹的上海之旅相当曲折，有烂尾楼专家雅号，但烂尾楼表示不那么容易收购。

年，上海证大业一举击败新黄浦、中华公司(联合)、复地集团)等3家开发商，以92亿2000万元竞争海外滩涂王。 但事实表明，上海证大最终无法开发这个地王。

之后，复地集团相关人士回归该地王，但上海证大仍未能推进开发。

在利伯维尔明星准备全面接管的时候，不料半路杀出程咬金，潘石屹率先买入了另一半的股票。 因此，复星起诉，证大和其他小股东将外滩8-1地块的股份出售给soho中国是违规的。 上海市第一中级人民法院判决，原告复刻集团胜诉。

虽然该地国王有些失意，但年潘石屹在上海土地市场不会失败。 今年4月，soho中国最终以31.9亿元获得长宁古北5-2商业地块，折合楼价约30244元/平方米，溢价率为48.4%。 尽管过程曲折，潘石屹终于在上海获得了地王级地块。

(证券时报网络快报中心)