““空城”与“地王”并存”

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本公司电气国土资源部28日发布中国土地市场指数( cli )称，在经济下行压力明显的情况下，房地产景气指数进入红灯状态。 经济既“平行”又“下行”，为什么房地产会“上行”？ 一线城市的“地王”和三四线城市的所谓“空”城市为什么并存？ 关于这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉接受了本公司记者的采访。

房地产拉动经济没有明显改变

记者:你如何评价上半年全国土地市场的走势？

孙英辉:初步计算显示，上半年房地产市场对gdp的贡献率为10%左右，拉动gdp增长近2个百分点，为经济增长稳定发挥了积极作用。 土地总体呈“绿灯”，房地产景气转为“红灯”，不仅蕴含着宏观经济企业稳定适当复苏的可能性，也蕴含着房地产市场强烈反弹的严峻挑战。

记者:房地产景气指数为什么先进入“红灯区”？

孙英辉表示:“消除价格因素后，新增融资规模、商品房销售面积、房地产股价指数等3个指标比上个月分别下跌21.8%、8.7%、8%，但房地产业投资总额比上个月上涨91.4%，比上年直接拉动房地产景气指数。

国家统计局数据显示，上半年我国cpi比去年同期上涨2.4%，ppi比去年同期减少1.7%，gdp增长率下跌7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，比去年同期增长20.3%。 其中住宅投资增长了20.8%。 在大部分宏观经济数据下跌的情况下，房地产增长率进一步加快，表明现阶段房地产市场的快速发展仍是推动土地市场的内生动力，拉动经济增长的作用没有明显改变。

开发者“回归”一线城市

记者:你对异常交易频发，高溢价和退市现象并存怎么看？

孙英辉“在媒体语言上，空城”、“鬼城”和“天价地”、“地王”并存，即便抛开具体案例的个别性差异，从市场预警来看，上半年房地产开发商从二三线城市“回归”到一线城市。

在市场经济复苏的背景下，房企住房销售货款快速增长，“一线供不应求、三四线供过于求”的市场分化异常特征更加明显。 上半年综合排名前15位的主要房企获得房地产用地2467.18公顷，应支付比去年同期增长37%的土地出让价款1217亿元，平均购买价为5156元/平方米。

记者:被行政压迫资本“退潮”了吗？

孙英辉表示，在房地产调控政策的持续作用下，以行政手段为中心的调控政策效果不断减少，市场反弹压力逐渐增大。 异常交易频发，高溢价和退市现象并存，说明市场微观调控手段乏力。 大家要跑的是“空”城。 大家都在追赶，有“地之王”。

空城”“鬼城”是“如果土地城市化，人口什么都没有的话”的极端现象。 防止土地城市化要早于人口城市化，要严格控制新建设的用地，优化土地利用空之间的配置，使土地供给与城市化战术相一致。

新型城市化条件下的土地调控体系重构

记者: cli的中地指数发表的时候正好是世界金融危机。 那时，我提出行政分配增加有负面因素，你现在觉得怎么样？

孙英辉:从cli的转让价格指数来看，经过2009年以来的快速上涨，波动开始稳定，但这是以行政手段为中心进行管制的结果，市场机制的作用并不充分。 土地的行政配置不利于效率化、产业升级。 逐步发挥市场机制作用，从宏观上保持总量稳定快速发展，从中观上提升结构转换方法，从微观上推进改革促进集聚，建立适应“经济增长减速、结构调整加快”新的经济快速发展模式的土地调控政策体系

对地方政府“开辟新路，堵塞旧路”

记者:在新的土地管制系统中，地方政府处于什么样的位置？

孙英辉(地方政府大规模集中发售土地，利用土地进行大量融资，积累了财政金融风险，增加了房地产调控的难度。

记者:“地方以天价卖地”和“低价出让”你怎么看？

孙英辉(现行财税体制下，中央和地方“财权”和“事权”不一致，地方缺乏建设性财政资金，一方面实现工业化和城市化加速发展，另一方面依靠经营性用地出让获得的资金输血。 另一方面，以低地价分拨、短期税收返还等形式供给工业用地，吸引外来投资，增加就业和税收。

对此，一方面要正视土地转让、土地融资“涉地收入”对地方快速发展的贡献，另一方面要逐步改革现有的土地转让和土地财税管理体制，加强与租赁转让相结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金的实施，减少非法抵押违约