“恒大风向标 ：超百亿进京背后的“自住房”逻辑”

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不论是时机还是动机，恒大地产年北京拿地的举动，都暗含了北京力推自住房的意愿。 从

无论时机和动机如何，恒大地产年的北京拿地之举都暗含着北京从住宅大力推住宅的意愿。 从沙河高教园区地块到东坝地块，恒大目前在北京取得土地的金额超过100亿。 沙河高等教育园项目以几乎不赚钱的姿态强势介入北京土地市场，在业内被认为是住房政策的良好标志。 11月21日，恒大豪投资51亿美元获得的北京朝阳东坝地块将建成1.69万平方米的限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房。 前者为9900元/平方米，后者为2.2万元/平方米。 该地块是恒大地产进入北京以来首次有“纯商社”建筑部分，但面积仅为7.9473万平方米。 迄今为止，恒大获得的两块土地分别是限价商品房地块朝阳区豆各庄地块和以公共租赁住宅和小区安置室为主建设的昌平区沙河高等教育园二期地块，合计建筑面积超过100万平方米。 业内质疑恒大获得上述项目无法盈利。 对此，在今年的中期业绩会上，恒大地产总裁夏海钧表示，通过限价室等保障房地块的取得，恒大实现了进军北京和项目销售，不用担心没有钱。 在这些项目中，将选择部分住宅进行绿色住宅产业化建设。 夏海钧坦言，企业前两年一线城市的消费量比较大，有必要补充一线城市的项目。 未来一、二线城市和三线城市的布局基本保持平衡。 恒大可能也没想到，北京接下来制定了“京七条”，恒大拥有的地块成为了北京土地市场的主流。 中原地产市场研究部的统计数据显示，今年在北京成交的住宅用地中，可建设自住型商品的住宅面积将达到142万平方米，预计全年自住型住宅区划总面积将接近300万平方米。 由于这种激进的住房供应政策，住宅类建筑面积在全北京的经营性地块中首次突破55%，预计供应的住宅型面积将接近或超过2万套，年内供应的商品住宅用地也有望突破10万套。 在新一届政府的房地产调控思路中，市场和保障的双轨制思路得到加强，增加中小规模住宅的供给也是大势所趋。 对万科、保利、恒大这样的全国性大型房企来说，进行自建房将成为其生存之道。 “北京楼市随后的调控措施将逐渐转变。 高端市场以商品房为主导，中城市场以自住型商品房为主导，低端市场以保障性住房为主导，将改变目前的整体市场结构。 如果供应量足够大，对市场的影响就会非常大。 ’北京中原地产市场总监张大伟说。 不仅是北京，继一线城市收紧调控之后，厦门、南昌、沈阳、杭州等多二线城市出台了相应调控措施，增加住宅用地供给，特别提到要提高保障性住房和中低价、中小规模普通商品住宅用地的供给力。 该政策咨询研究部总监张雄大认为，与一线城市相比，二线城市的供给地新政对于改善市场供求关系、满足自住诉求具有更积极的意义，有利于抑制房价的暴涨。 住建部政策研究中心主任秦虹的研究表明，社会宜居性诉求多，与人口结构有关。 “现在，23-27岁的人口在总量中占比较大的比例，这部分人口的总绝对数也很高。 他们的父母是20世纪60年代初出生的高峰一代。 这几年正是人口年龄、婚礼场地诉求特别旺盛的时期。 我们面对的可能是最后刚性诉求强烈的时间段，但由于独生子女政策，25岁左右的年轻人所占比例变得这么大的情况不太可能发生。 ” 张大伟认为，政府大力推行住房政策，将挤压房企的利润空之间，对房企的运营能力提出更高的要求。 据接近恒大的人说，对刚进入北京的恒大来说，也许不是追求利润率的时候。 限价项目最大的利润是销售无忧，但豆各庄项目除了自住型商品房外，还可以销售约2500辆停车位、1.6万平方米的商业和3.8万平方米的不限价公寓。 东坝地块也有净商品房部分，综合起来应该有收益。 11月25日，日本智库大和总研发研究报告显示，恒大地产正朝着年销售1000亿元的目标迈进。