“中粮系地产再造多平台隐现同业竞争”

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[ 在母企业庇护下，中粮地产（行情，问诊）的举债式快速发展，一方面与房地产公司再融资的限制有

[在母公司的庇护下，中粮产地(行情、问诊) ]的杠杆化发展迅速，一方面与房地产公司再融资的限制有关，另一方面与其主要业务发展缓慢直接相关](/h/)如果不做出更多安排，中粮集团将部分商业地产推向香港， 9月24日，中粮集团提出向侨福公司( 00207.hk )注资方案，资产收购完毕的华侨福公司正式更名为“中粮地”。 这意味着在现有中粮地产( 000031.sz )、中粮置业、酒店事业部及其他中粮集团房地产项目企业的基础上，为中粮系增加房地产新平台。 目前，这些企业之间在地区和业务上存在不同程度的重叠，但迄今为止中粮集团在股权改革时的“防止同业竞争”承诺仍未得到彻底处理。 中粮地产相关人士向《第一财经日报》记者表示，就可能出现的同业竞争问题进行表述不方便，仍需母公司中粮集团安排。 杠杆式快速发展 中粮产地曾被评为集团房地产业务整合平台，但中粮集团为华侨福公司提供资金，彻底失去了整合中粮房地产业务的希望。 这些人强调，目前中粮集团将中粮房地产作为住宅房地产业务快速发展平台的定位没有变化，但母公司利用另一个融资平台显然不是盈利的。 9月25日，中粮地产发布了一系列融资和担保方案，可以说为推动许多项目的快速发展启动了新一轮大规模融资，坚定了扭转业务被动局面的决心。 根据 公告，中餐地产于9月22日召开临时股东大会，审议并通过了向中粮集团申请68.25亿元授信额度的议案。 除了补充企业经营快速发展所需的流动资金外，上述信用额度主要是为了理顺企业下属企业与中粮集团及其下属企业之间因借款而产生的债权债务关系。 母企业举债时，中食房地产拟向北京中粮万科假日风景房地产开发有限企业申请续借8.95亿元。 另外，中粮地产继续向中粮财务有限责任企业申请10亿元信用额度，利率为同期同级人民银行贷款基准利率。 上述信用和借款中，相当一部分金额举新债还旧债，多次申请连续借贷，中餐系内债权债务关系相当复杂。 翻阅中粮产地近年来的公告，发现反复向中粮集团和兄弟企业借款已成为中粮产地快速发展的重要资金来源。 与以往不同，中粮地产年租私募缓解资金压力，融资渠道多元化探索的背后也凸显出资金问题。 9月25日，中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。 管理混乱一方面与受处罚 母公司的庇护下，中粮产地杠杆发展迅速，另一方面与房地产公司再融资的限制有关，另一方面与其主要经营业务发展缓慢直接相关。 企业各年度财报显示，近年来，中粮产地营业收入和净利润不断增长，但由于收入结构解体，主营房地产的快速发展并不完全令人满意。 年1月至6月，中粮地产实现营业收入29.23亿元、净利润1.08亿元，但1.08亿元的净利润并不是依靠房地产开发销售获得的，而是换取了出售投资性房地产和金融资产。 UBS证券拆船师李宗彬对比中粮产地半年报称，该企业上半年核心净利润为-1.1亿元，比去年同期少亏13%。 这不是一种特殊情况，近年来的财务报告显示，中粮产地的利润有很大一部分要依赖金融资产的出售和投资收益来支撑。 纵向标的显示，中粮地产营业收入从2007年的8.24亿元到去年的79.45亿元，增长了近9倍，但核心利润没有明显增加。 扣除非经常性损益后，中粮产地从2007年至2007年归属于上市公司股东净利润，分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元、1.23亿元。 截至年上半年，这一数字为亏损1.09亿元。 其中，全年粮食房地产4次抛售招商证券(行情、问诊)股，套现4.42亿元。 年再次抛售招商证券持股，税后利润约1亿8800万元。 这并未缓解企业的债务压力，中粮产地的资产负债率从2009年的51%连续上升到去年上半年的78.3%，接近国有资产监督管理委员会要求的80%上限。 从利润规模来看，具有相同央企背景的保利地产(行情、问诊( 600048.sh )、中海地产) 00688.hk )、华润地( 01109.hk )、招商地产)行情、问诊) 00024.shk 他说，中粮地产的核心业务一直不见起色，与企业管理权过于集中、管理混乱有很大关系，这与万科a (行情、问诊) 000002.sz )、保利地产等房企相继向地方企业移交经营权的趋势严重背离。 中粮地产的管理混乱，有时也会受到处罚。 2009年，深圳证券监督局向中粮地产发出了改进通知。 实地检查发现，中粮地产存在董事长权力过大、总经理未对运营资金进行具体授权、募集资金录用披露不规范、印鉴管理混乱等一些风险。 这些问题也最终导致了中粮地产的诸多会计违规，于年10月受到财政部深圳市财政监察专员办公室的处罚。 资产非1495万元、负债非1413万元、利润非658万元、税费少142万元等。 同业竞争隐患 中粮产地不能活跃的另一个问题是，中粮集团各房地产企业之间的业务范围定义模糊，对中粮产地的定位也不稳定。 目前，中粮集团的房地产业务包括住宅、商业、酒店、旅游房地产、工业房地产等五大板块，房地产企业包括中粮房地产、中粮业、酒店事业部、亚龙湾开发股份有限公司以及中粮集团和其他企业设立的多家合资企业 在业务定位上，中食房地产以开发住宅和工业房地产为主，中食载体以城市综合体为主的商业房地产开发和经营为重点。 事实上，中粮产地与中粮产业之间一直存在着房地产交叉，特别是中粮产地对商业房地产的快速发展产生了冲动。 中粮集团官网资料显示，中粮业以“大悦城”为企业品牌的城市综合体开发运营和物业服务，从2007年北京西单大悦城至今在全国复制了多项大悦城项目。 另一方面，中粮地产主业范围拥有住宅地产、商业地产、工业地产等11个盈利点，其中包括大悦城综合体系列，目前建设有沈阳皇姑大悦城和深圳中粮大悦城。 实际上，为了防止竞争问题，中粮集团在股权分置改革和2007年股权分配时专门承诺了这一点，并将住宅房地产项目注入中食房地产。 另外，在中粮地产开展住宅房地产开发业务的城市，中粮集团也承诺不从事新的住宅房地产业务。 一家媒体引用中粮集团董事长宁高宁的话说，当时中粮集团旗下房地产业务项目的60%至70%不包括在中粮房地产中。 从2008年开始，中粮集团开始向中粮地产转让直接或间接持有的房地产企业的股权，但此后注资计划一直进展缓慢。 中粮房地产年报显示，企业年以自有资金收购上海来沪房地产开发有限企业51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限企业90%的股权、北京中粮万科房地产开发有限企业50%的股权。 对于剩下的几个房地产企业，中粮地产选择了托管方法，其中2009年托管了6个房地产企业，之后相继进行。 但是，上述中粮地产离职人员认为，托管办法不能彻底处理同业竞争问题，其中许多难以有效处理历史遗留问题。 年8月30日，国务院国有资产监督管理委员会和中国证券监督管理委员会发表了《关于推进国有股东与控股上市公司同业竞争规范关联交易的指导意见》。 这是一份专门规范国有股东与控股上市公司同行竞争问题处理的文件。 中粮集团部分房地产在香港上市后，剩余资产仍规模不小，众多房地产平台之间如何避免同业竞争，成为中粮集团的现实命题。