“自贸区的土地重估“盛宴””

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[ 目前自贸区内能够用于开发的存量土地并不多，且多为工业用地 ]在上海浦东28平方公里自

[目前自贸区内可用于开发的存量土地不多，工业用地多] 上海浦东28平方公里的自贸试验区内或附近拥有土地的公司，一定感觉中了巨额彩票。 一个直接的表现是，自由贸易区内最大的“地主”外高桥(行情、问诊( 600648.sh ) )的市值在过去不到一个月的时间里翻了一番，超过了600亿元。 作为自贸区开发主体中唯一的上市公司，外高桥负责自贸区内30幢高标准办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展示中心等物业及配套设施的建设，总建筑面积达82万平方米。 土地价值重估给外高桥带来了资产重估的重大机会，市场价格暴涨似乎也“名副其实”。 不同拥有土地的量，土地重估后企业估值的涨幅在二级市场的表现有一定差异。 自由贸易区内拥有1.78万平方米仓库的浦东金桥(行情、问诊) 600639.sh )的股价也在过去一个多月内翻了一番。 克比瑞上海机构研究总监薛建雄说，自由贸易区成立后，以前受高税率限制的产品越来越多，在中国的销售和生产将会很大。 这些产品一般附加值和质量都很高，所以他们对现场、仓库、物流硬件要求很高，可以负担更高的租金。 因此，目前高质量的工厂、仓库租金将上升，中低端的工厂、仓库升级改造后也能获得更高的租金利润。 德融房地产经理章卫平向笔者表示，目前自贸区内二手商业住宅也非常受欢迎，以办公项目为主，价格明显反弹。 以交能大厦为例，这个项目的销售平均价格已经上涨了6000元/平方米。 “许多投资者因外高桥保税区供需严重失衡，开始向自贸区四大集团中的其他三个方向移动，即外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区，但问题是这些地区可销售的二手商业房源也非常不足。 ” 德融房地产研究部经理钱宁罗表示，自贸区内现有商用库存迅速消化，但短期内新建项目无法销往市场，自贸区内土地储备主要集中在外高桥手中，供应类型以工业用地为主。 因此，自由贸易区内可交易的房源预计即将见底，短期内对交易的促进作用也将有限。 但是自由贸易区对整个国家的经济改革有很大的影响，关系到中国建立新的贸易联盟体系。 这是因为从长远来看，自由贸易区商业房地产的投资将有较大的上升前景。 “土地的价格，不仅是该区域内的土地，该区域周围的地方也一定会被推进。 ”世邦魏理市中国区研究部执行董事陈仲伟认为。 “按照阳光城(行情、问诊)，在自由贸易区做房东。 ”外高桥保税区周边拥有两块土地储备的阳光城( 000671.sz )，在项目处于打桩阶段期间，利用自由贸易区的概念开始为项目造势。 今年3月20日和4月3日，阳光城获得外高桥新市镇两块土地，溢价率分别为1.36%和0。 如果这两块土地的出让推迟到现在，那么一定会有很多开发商“血淋淋”。 其实，上海自贸区获批的消息，让外高桥等板块的房价一夜暴涨。 各大中介的统计数据显示，不少卖家落地自贸区概念后，由于主动撤卡，9月外高桥区内二手房发卡量比上个月减少2成左右，续卡者比上个月上涨约10%。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，自由贸易区的设立肯定会带来房地产的利益，但在自由贸易区内部，最先迎来契机的应该是商业、物流、办公房地产的机会，而不是住宅，住宅类的投资机会应该位于自由贸易区周边的一点辐射区域， 一位拆解人士表示，目前自贸区内可用于开发的存量土地不多，工业用地多。 “政府更关心进入自由贸易区的企业在自由贸易区引进什么样的投资。 除了出售土地赚取收入外，过高的土地价格和租金“吓跑”外国投资者。