“从32亿到1000亿：武汉“联投模式”的资产膨胀术”

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创立仅4年，湖北省联合快速发展投资集团有限企业（以下简称“联投集团”）的资产规模从32亿元跃

成立仅4年，湖北省联合快速发展投资集团有限企业(以下简称“联合投资集团”)的资产规模就超过了32亿元至1000亿元。 这家以政府为后盾的市场化公司，通过一、二级市场联动的方法，利用杠杆效应，拉动800亿元的社会资本，在此期间，集团融资额超过400亿元。 运用这些资本，到目前为止联合投资，已经有8个项目落子，计划在湖北大规模复制。 “联合授予城市综合运营商的身份，进行着人的城市化。 ”联投集团董事长李红云表示:“未来的产业运营和失地农民的造血功能是决定这一模式成败的关键。” 农民“新生” 刘艳搬家，和城里人住在同一个带阳台的小区里。 (/h ) )“我和弟弟一个人住一个房间。 家里还(/k0 ) )离开房间做书房。 变得宽多了。 ”刘艳高兴地表示，自家土地和宅基地被征用于新城开发后，按照人均超过50平方米的补偿标准，房子被分成了这150平方米的新建住宅。 刘艳居住的小区被称为花城家，属于武汉花山生态新城开发的农民安室。 经现场观察，园区齐全，学校、幼儿园、卫生站、社区活动中心等一应俱全，还有篮球、羽毛球等运动场所。 身边的邻居们也变化很多，“村里的人们开始在新城市找工作。 有人是不动产管理者，有人是清洁工，有人在做园林绿化的工作。 ”刘艳的爸爸妈妈也说“洗脚上岸”，家庭年收入从以往的4万元左右上升到8万元左右，村里几乎所有的房子都买了车。 更令人高兴的是，社会保障也开始与城市接轨，“父母退休后，每月可以领取1000多元的养老金。 ”。 直接影响刘艳的还有工作的“回流”。 “高中毕业后，我在武汉市内打工。 我现在回老家的酒店做服务员，在家吃。 月薪从此前的1200元上升到了1800元。 新城“运动” 刘艳所在的花山生态新城，是联投集团启动的第一个城市化项目。 项目位于武汉市洪山区东郊，是武汉城市圈东向主轴——“武鄂黄”城市带的城镇密集区、武汉市东部城市快速发展区。 联投集团设立武汉花山生态新城投资有限企业(以下简称花山企业)负责项目开发运营。 2009年7月28日，花山生态新城正式开工。 根据 规划，新城总用地面积约66.4平方公里，建设用地18平方公里，规划人口20万人。 截至目前，花山生态新城启动的项目包括农民安置社区、新城基础设施、花山码头、花山生态馆、酒店会议中心、武汉软件城6个工程建设。 “新城开发最关键的是农民的拆迁安置，所以我们最先开始的项目是农民安置社区“花城家”，”李红云当时的联投集团社长说。 “由于开发建设新城不能与人民争夺利益，我们当时决定以高标准建设220万方农民，建设社区，安置市内13个行政村3.5万失地农民。 到目前为止，农民已近两万人。 ” 李红云表示，城市化决不是要“农转非”，而是要有序引导居住环境、生活习性和就业方法的全面变革，让农民享受与城市居民均等的社会保障、医疗、卫生、教育等基本公共服务 联投集团创新按照武汉市城中村标准，不一次性重复缴纳15亿元，将所有农户纳入社会保障体系，目前，花山镇上一年55岁以上的女性和60岁以上的男性开始领取养老保险金。 对失地农民来说，更重要的问题是未来的生活。 此前，花山镇村集体经济基本空小白，新城建设开发后，共同投资集团和当地政府，为村级经济预留了相当快的发展资金。 各村发挥所长，吸引村民出资，运营房地产企业、保洁企业、绿化企业、运输企业等多家村办经济组织，年底参加分红，为村民提供3000多个就业岗位。 此外，村里还举办就业指导班，组织对口技术支援培养村民专业技能，为以后就业竞争力的提高做准备。 “未来，根据新城产业的快速发展和城市功能的结合，支持和推动村庄经济组织的快速发展，多渠道提供就业，预计可以实现50%以上的本地就业率。 ’李红云这样表示。 不可虚空的产业 根据国家发改委的项目小组调查，我国12个省会城市规划了55个新城，4个地方城市建设了200个新城新区， 铺天盖地的“造城运动”在中国很盛行，但鄂尔多斯(行情、问诊)等城市的“空 )城计”无法阻止人们对造城运动的担忧。 为什么不把城市化变成土地城市化呢？ 产业是重点。 作为省联投集团的首批项目，也就是花山生态新城“产城一体化”项目，规划了新港、新城、生态保护三大功能区。 其中，新港占地5平方公里，计划建设17个泊位的集装箱港口和临港产业园区，建成后年吞吐量将达到300万吨。 新城规划面积15平方公里，包括严西湖、花山镇、严东湖三个集中建设区。 生态保护区约40平方公里，包括严东湖、严西湖、白羊山系，构成白羊山系和九峰山系两大生态隔离带。 “也就是说，新城市的1/3是建设用地，其余为湖泊、山体、林地。 》联投集团总经理助理、花山企业总经理朱伸荣表示，联投集团将集中整理区域内所有土地，“基于产业定位，寻找二次开发商。 ”。 目前，引入新城的项目包括武汉希尔顿酒店、与新加坡“淡马锡”合作的新港、与大连亿达合作开发的武汉软件新城、房地产项目。 武汉希尔顿酒店将于今年年底开始营业，武汉软件新城招商业务也已启动，不少国际软件公司已有上传意向。 “软件新城将成为所有产业中的核心产业。 》朱伸荣表示，年5月22日启动的武汉软件新城，总用地3.4平方公里，总投资额超过200亿元，入园公司1000多家，常驻员工、生活和学习人口20万人，园区产值超过500亿元，武汉 今年2月，武汉市政府常务会议将武汉软件新城定为武汉2000亿元软件产业核心项目。 但是，与武汉软件新城相邻的，是另一个国家级东湖高科技(行情、问诊)区内的光谷软件园，目前有联想、中兴、华为等公司上传。 武汉软件新城快速发展有限公司总经理邵辉表示，软件新城以it服务为核心，呈上下游产业链状延伸，带动了软件开发、物联网、云计算、民生科技、工业设计、金融服务众多产业集群， 客观地说，园区现在最火热的是房地产开发。 联投集团旗下的房地产企业武汉联投开发了“联投花山郡”的住宅项目。 联投还与碧桂园合资开发了花山碧桂园生态城项目，万科三星绿色生态新区也确定了选址。 这个节奏引起了外界的一点疑问。 李红云解释说，二级房地产项目投资不高，但建房速度快，有利于受欢迎。 这在客观上造成房地产先行的错觉，但从整体投资规模来看，房地产业务只占其中的一小部分。 但大型交通设施、基础设施建设投资大、见效慢、回报期长。 房地产开发不仅为政策性基础设施项目提供资金来源，而且完善区域城市功能，产生快速聚集效应，也是推进区域城市化的重要手段。 “联投集团启动的项目多，需要的资金多，必须利用一点投资回报周期短的收益项目，回流一部分资金。 》联投集团办公室副主任邓年武指出，这也是联投集团多渠道融资模式的一个亮点。 3年多来，湖北联投集团向花山投入过200亿元。 朱伸荣表示，近两年来，通过与二级开发商合作的方式，回收资金超过50亿元。 花山新城开发带来的社会投资也超过了100亿元。 融资组拳 联投集团旗下项目的投资收益率周期长于时间，资本压力较大。 作为湖北省政府的投融资平台之一，联投集团已经建立了多层次的资本市场融资渠道。 在其前后发行产业债券，开拓海外融资渠道，实现省内首次外汇融资落地。 引进保险资金投资，设立10年城铁保险资金债权计划； 设立了全省最大规模的股票信托计划。 资料显示，截至年末，集团资产规模达到543亿元，累计实现投资410亿元，拉动社会投资近800亿元，累计实现融资440亿元。 “现在的局面是，几乎所有进入资本市场的机构都来积极寻求协助。 ”联投集团副总经理丁振国指出，目前集团融资渠道十分畅通。 走到这里不容易。 丁振国的回忆，联投集团成立前的三年，可以说是举步维艰。 注册资本32亿元，4条城际铁路、花山新城项目等多个重要项目相继开工，“当时集团负债率高达70%多。 ”。 丁振国表示，更令人着急的是，这些项目的后续资金还没有到位。 年，苦闷3年后，联投集团终于达到了发行产业债务的条件。 但是，当时信用评级公司给出的信用评级只有“2a”。 随后，在重复信息表达后，对方将评级提高到“2a+”。 最终只发行了6亿元，但这笔钱对联投集团来说和甘霖一样。 年还是联投集团在信托行业开始融资的一年。 那一年，为了筹集资金投入城际铁路项目的8亿元到期金，与工商银行签订了利率为10%的15亿元信托基金。 随后，联投集团发行短期融资券14亿元、中期票据14亿元，票面利率比银行同期同格贷款利率下降约15%。 “到目前为止，我们的负债率依然很高。 ’丁振国进行了说明，面向去年，公司规模已经扩大了数倍。 目前集团的融资战略是尽可能直接融资占融资比例的70%，并着手进行长期投资方面的配置。 迄今为止，联合投资收购东湖高新技术集团股份，注入省内最大的工程施工公司“湖北路桥”，开始发行债券业务，并行股票债务。 此外，联投集团还先后与国家开发银行、国开金融设立了总规模200亿的武汉城市圈建设快速发展基金，并与省属国企共同发起设立长江财产保险有限企业，随后通过增资扩张和一致行动者协议成为天风证券股份有限公司第一大股东。 “只有这样多样化的融资渠道，才能撬动这些项目。 ’李红云表示，到今年年底，城际铁路建成后，企业资产规模预计将上升到1300亿元以上。