“曝中央房地产调控设计：不再一药方管全国”

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聂梅生明确了“顶级设计”的构想:

决定政府和市场分工的边界[/s2/]

当市场王井喷、楼市成交量价格一起上涨，业内叫嚣“楼市近乎疯狂”时，早就悄然形成了被看好楼市调控的新思路。

日前，全联房地产商会创会会长聂梅生表示:“我最近参加了一系列发改委调查会，对政策方向有所了解。 房地产政策的总体思路将由政府和市场各自分工确定，为此可能会出台非常重要的基准文件。 ”。

聂梅生认为，房地产调控十年来如火如荼，但房地产价格不断上涨，调控效果值得反思，市场和政府分工确定指导下的房地产长效机制大势所趋。

然而，业内人士认为，对长效机制的作用不应盲目乐观。 在房价管理目标解释责任制度的指挥下，地方政府仍然采用短期行政手段抑制房价。

征求意见已接近尾声

“房地产的长期结构以政府和市场确定分工为构想。 ”聂梅生对记者表示，“政府的着力点放在市场监督、保障房等问题上，其他由市场处理。 在市场处理方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题将在越来越多的城市化进程中得到处理。 ”

“征求长效机制意见已经几个月了，现在已经接近尾声了，发改委和住建部的意见都出来了，现在要征求各部委的意见。 最后公布的可能是部委主导并以国务院办公厅的名义公布的。 ”聂梅生说。

事实上，政府与市场分工确定是业内人士多年来的期望，政府与市场分工的文件一经发表，将对房地产市场产生重大影响。 管制政策出台以来，许多行业人士呼吁市场上需要处理的问题要随政策思路的调整而实现。

限购政策实施以来，业内人士认为，高端住宅、多套住宅等问题，不能单纯采取统一的方法，而是可以实际通过市场手段处理。 万科北京企业副总经理肖劲认为高端住宅的购买者不是刚需者，多次呼吁放宽高端住宅的限购。

根据聂梅生的观点，在政府和市场分工确定的指导下，可以对高端住宅通过征税来增加持有价格。 税收是市场代替管制政策的手段。 套件2也可以通过征税处理，不使用限购政策。

实际上，最近包括北京、温州在内的地方政府发出了放宽政策的信号。 温州农村土地开采权的转移、北京房价限制区的转让都标志着土地管理制度改革的逐步展开。

据采访，许多大型房企已经嗅到了这些信号的意义。 如何及时获得政策方向，率先占据机遇，对房企未来扩张的重要性不言而喻。

熟悉上海住宅企业的业内人士对记者表示:“包括万科在内的住宅企业非常重视土地制度改革。 最近温州等地发出的信号预示着农村集体土地流转的改革，这对开发商来说意味着土地获取方式的改变。 如何不失时机地在这场改革中获得更便宜的土地，是房企最在意的文案。 ”

财税方面，房地产税的扩大已经叫好，可能是最早出来的税收方面的一环。 聂梅生建议，税收纠缠千家万户，一定要征求老百姓的意见。 否则，将再现国五条公布后的问题。

也可以赋予地方权力

很明显，开发商们对房地产长效机制抱有很大希望。 在采访中，许多开发商对记者表示，对经历多年调控、从事房地产领域的人来说，最难把握的不是政策本身，而是政策的起伏。

但业内专家表示，即使长效机制落地，市场与政府分工确定，短期行政手段仍难以退出。

最近，全国各地地方政府调控政策缓急不同，上海严格调查限购执行情况，郑州收紧限购外，北京、深圳放松预售证书监管。 另外，近日，住建部等部门组成调查组总结各地房价上涨情况，列出房价过快上涨的清单，要求各地采取措施保证全年房价调控目标的实现。

但是，从各地紧迫的“混乱”信号中，明确了其背后的“房价管理说明责任制度”的指挥棒。

聂梅生表示，从近期政策收紧的地方政府明显受到上述压力可以看出，对各地方政府来说，任何情况下房价涨幅都至少不得超过gdp和人均收入的增长。

“在对调控房价目标的问责机制指导下，地方政府必然会采取一些短期的行政手段调控房价。 这似乎是一个长期机制和逻辑悖论。 ”中国不动产学会副会长陈国强(微博)对记者说。

在控制房价涨幅的艰巨任务下，以北京为首的四个一线城市自然成为焦点。

因此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，在市场和政府确定分工的情况下，北京等一线城市采用政府干预的趋势不断增加，但二三线城市有可能采用市场手段进行控制。

聂梅生也认为，“地方政府的动作可能有曲折，表明今后中央将越来越多的权力移交给地方政府，不再是处方的管理国。”