“北京地铁探索“造地养铁””

本篇文章1962字，读完约5分钟

北京市南四环外地地铁9号线郭公庄车辆段除纵横导轨外，还有看不见头的停车场。 也许是意外，有人在这个地铁车库的屋顶上盖房子。 北京投地联合体(北京投银泰(行情、问诊)股份有限公司和万科集团) )已经通过投标办法，获得了该地铁车辆段、停车场的上盖用地，并着手开发住宅、商业设施。 这就是香港广为人知的“地铁上盖开发模式”。

财政投资、政府杠杆化、银行贷款、土地划拨、沿线开发……这些地铁建设融资常态化后，社会各方更期待资金来源的多元化，趁机向“打造地铁土地、生财养铁”看齐。 这是处理地铁建设巨额投资诉求的探索。 目前，北京地铁总里程达到442公里，是世界上地铁线路最长的城市。 根据《北京市轨道交通近期建设规划》，北京市基础设施投资有限企业(简称京投企业，北京投银泰股份有限公司第一大股东)估算，“十二五”期间全市地铁建设需要3500亿元资金。

在地铁车库上盖开发房地产是集约用地的新模式

“每条地铁线路都有一个车辆段，占用数十万平方米的土地。 光“住”在地铁上不能住人，真遗憾。 车辆段“加盖”用地规划设计实际上是为了探索土地综合利用的可能性。 ’负责郭公庄车辆段项目设计的张婷婷说。

郭公庄地铁车库规模和水立方差不多，约有四五层楼高。 但是，这座“上层建筑”与普通大楼最不同的是，大楼屋顶的“盖板”本身有一层楼的厚度。

地铁上盖开发，明确地说，是在比地面高9米到13米的地铁终点站停车库的天花板上进行民间建筑开发建设。 该混合建筑自下而上是由基础、地铁车库、汽车车库三明治、住宅层构成的“上盖的不动产”。 对用地紧张的北京来说，这无疑是集约用地的新模式。

“提高土地的采用效率，降低地铁投资价格，充实地铁建设的财政资金来源，这些利润大多是北京投资企业决心“吃螃蟹”的原因。 ”北京投企业副总经理邓伟亚说。 但是，北京投资企业的本职工作是地铁投融资业务，房地产开发不是强项。 为此，北京投银泰选择了与万科合作。

万科副总经理肖劲表示，车辆段建设项目从地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼宇隔震、噪声治理等方面，必须符合非常严格的标准。 这样，这个项目必须比普通住宅和商业项目进行更高额的投资。 肖劲说:“光是社区绿化，无论是排水设施还是灌溉设施，都比在地上建设住宅区要复杂得多。”

通过地铁车辆段建设项目，政府获得了土地的增值收益，同时建成了保障房

在北京，轨道交通新线的建设，市财政必须先拿出相当于投资总额40%的地铁建设资金，地铁业主公司的北京投企业必须完成剩下60%的融资。

如果没有地铁车辆段建设项目，政府筹措交通基础设施用地就没有土地收益。 地铁上盖项目在给政府带来一定土地增值收益的基础上，同时共建保障性住房。 土地开发商可以通过研究项目的建设计划，通过商业开发反哺地铁。

以基价30亿元的地铁上盖开发项目(体积类似郭公庄车辆段)为例，其中10亿元是政府获得的土地出让增值收益，这些资金将流向市区二级财政的资金池，最终主要用于地铁、保障房等民生行业。 另外，20亿元是为了保障作为土地综合利用主体的北京投资企业得到充分补偿的“保底价格”。 增加车库顶盖约需5亿元，拆迁价约13亿元，以及相关税费。

成交后，土地综合利用价20亿元返还给京投企业，京投企业从中取出13亿元交给地铁线项目企业消耗地铁建设价。

另外，中标的二级开发商必须按规定建设5万平方米的保障性住房，光这样区政府就可以降低约10亿元的建设用地价格。 　

地铁上盖项目可以为区域经济提供持续的利益

在地铁上盖项目中，不仅政府收益不少，土地开发商和当地村民也各自受益。 “商品房一次重复销售额为短期收入，从长期来看，地铁上盖项目可以为区域经济提供持续效益，并逐步改善居民生活条件。 ’北京工商大学的商业专家洪涛说。

因此，在郭公庄地块招标时，中标开发商确定必须为郭公庄村建设3万平方米的办公楼。 后者以每平方米8952元的价格回购，用于村内集体产业，为村民提供长期收入来源。 入住未来的3万居民也是项目深入挖掘商业资源的强大动力。 为此，北京投银泰已经联系了大型商超和写字楼商户，吸纳当地劳动力就业。

根据土地出让价格推算，郭公庄商品房地价约1.3万元/平方米，目前区域内新建房价约3.5万元/平方米。 业内人士对此分析认为，该项目开放销售的净利润预计将超过10亿元。 公开资料显示，北京投银泰股份有限公司中，北京投企业持股30%左右。 “所得利润将根据股东的出资比例进行分配，京投企业的部分将用于地铁建设投资。 ”邓伟亚说。

据初步估算，郭公庄项目中，来自政府和公司的新可用“地铁建设资金”约为7亿元。 市规划部门有关人士表示，较早投入运营的现有线路车辆段基本没有改造条件，已向社会公示的地铁16号线榆树庄车辆段很可能继续探索地铁“用地建成铁”模式。