“囤地十年“躺着赚钱”外资低价红利难持续”

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在上海浦西老城核心区，马当路和徐家汇(行情、问诊)路交界处有10年空着不动的地块(/h/)/h/)在上海浦西老城核心区，马当路和徐家汇)路交界处有10年空着不动的地块 7月17日，该地块再次转让，来自新加坡的凯德商用房地产有限企业(以下简称“凯德商用”)宣布将该地块转让给企业私募基金 事实上，这是该地块第四次被转让 这十年间，这个地块虽然开发迟缓，但越来越容易成为主人 从2003年到现在，上海地价暴涨，一度收购该地块的摩根士丹利以丰厚的回报退出，但该地块在凯德商用旗下的3年中，虽然开发得不多，但价值却大幅上升。 但业内人士表示，外资囤积“躺着赚钱”的好日子即将来临，开发、运营力的竞争开始 仅“转卖”未动工7月17日，凯德商用宣布，企业向凯德商用中国快速发展基金ⅲ转让了上海卢湾项目66%的实际利润权益，这已经是该地块第四次转让。 该地块首次出让于2003年7月30日，当时中海发展迅速(行情、问诊)，与卢湾区政府签订卢湾区65、67、68、69、70、71街区《国有土地使用权出让合同》，出让面积共计18.8万平方米 在中海快速发展并拥有该地块三年多后，2007年2月，摩根士丹利和上海永业成立“上海永威置业有限企业”，共投资13亿元人民币从中海快速发展到其中的第65街坊258地块( 摩根士丹利购买这个地块后，几乎没有开发过 年12月，凯德商用消费38亿6000万元，向摩根士丹利购买上述地块66%的股权 这意味着从与合作伙伴共同出资购买土地，到独自离座，摩根士丹利在短短三年内获得了数倍的回报 凯德商用接管该地块后，曾经表现出开发的意愿 根据凯德的商用年和年报，卢湾这个地块将于年竣工 但是，在此次转让之前，该地块没有明显的开工迹象 7月24日，凯德商用公司传达部回复《中国经营报》记者的邮件中表示，“鲁湾项目目前正在按流程施工 凯德商用公司传达部负责人向记者强调，此次股权转让是公司内部的正常步骤 凯德的优势在于，房地产实业是与房地产信托投资基金( reits )等金融模式并行，由复兴等中国房地产公司学习的样板 目前凯德集团旗下主要包括凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁有限企业等几个部分 此次凯德业务将地块转移到私募基金旗下，被外界解释为项目金融化的象征。 由于该行业被认为不打算长时间持有凯德业务或该地块，卢湾地块在不久的将来也有可能再次转让 中原地产研究总教练宋会雍告诉记者，凯德商用的这次内部“反手”并不意味着地块将开始开发 地块开工时，首先必须成立“项目企业”，只有成立项目企业，才意味着实际开发有时间表 但是，作为民间资金，凯德商用中国快速发展基金iii如何盈利或退出是不可避免的话题 此次转让完成后，该基金向上海、成都、武汉及青岛的五大零售资产投入了约90%的资金 外资“囤地”10多年来，卢湾地块历代的“地主”都不约而同地选择了“囤地不发”。 上海房地产行业相关人士认为，在过去的10年中，该地块增值了数倍，目前该地块的周边环境仍在不断改善 随着周边地块的开发建设，人气上升，该地块也在上升空之间，延期开发是稳定盈利的合理选择。 凯德商用方面向本报记者表示，未来卢湾地块的再转让将与摩根士丹利无关 资料显示，2007年，大摩与上海永业成立上海永威置业有限企业，当时合资企业前来购买土地 21世纪房地产拆房师罗寅申告诉记者，近十年来，上海的地价和房价处于快速上涨的通道中 卢湾地块从2003年转让到现在，一直在迅速增值 特别是2005年至2009年，上海楼市非常活跃，地价大幅上涨，2009年出现了许多地王 到了2004年，土地市场依然火热，今年上半年经营性土地出让平均溢价达到25%以上，而稀缺性高的土地大多被开发商夺走。 事实上，卢湾这一地块不仅受到上海土地市场整体上涨的推动，也受年卢湾、黄浦两区合并的影响，备受欢迎 罗寅申告诉记者，摩根士丹利、凯德、黑石等外资投资中国房地产的构想相似 中国房地产市场化后不久，外资悄然开始“伏击”，在中国很早就开始购买土地 在海外房地产业，外资传来了重新配置土地资源，等地块有了价值上升或稳定的收益后再转让，以较高的地位出售，寻找下一个投资机会的方法 但是，近10多年来，由于中国地价、房价快速上涨，外资投资房地产时，大多只买土地不做开发，上个时期可以获得高收益，被业界称为“躺着赚钱十年” 尽管国土局去年重新修改了《闲置土地处置办法》，取缔囤积行为，对闲置1年以上的人征收土地出让金的20%的闲置罚款，并要求无偿收回2年以上的土地。 但是，在现实版的例子中，开发者极少因“囤积地”受到惩罚 “搬迁未完”是开发商最常采用的理由，搬迁未完一般归类为政府部门的责任，开发商免责 业内人士表示，开发商有意开工时，并不一定要等到移动全部完成，边移动边建设在大多数情况下也是完全可能的 另外，由于地块“开工”的认定模糊，一些开发商在“囤货”临近期限之前，只需要召开开工大会，或者在地块上“打几根桩”就表示已经开工，而不是“囤货”，而是监管 但是，这种地块的开发此后经常陷入漫长的停滞期 之后的“捡东西”并不容易，“在市场上升的时候，拥有土地就能赚钱” 这是市场给的机会，不违背就无可厚非，但这种模式不会持续太久 ”宋会雍说 但是，轻松囤积享受红利的好日子越来越近，外资在房地产开发方面的综合实力竞争越来越激烈 凯德商用的传统方法是在各地投资开发项目或收购现有项目，然后打包纳入私募基金和信托基金 凯德商用拥有其一半的所有权，另一半由其他海外投资者持有，等项目成熟后再出售盈利 凯德商用中国总裁骆伟汉表示，每次凯德商用收购时，账面都要仔细计算，包括建筑价格、租赁情况、地区费用情况、开业后能否达到投资者所需的收益率等 “如果不合算的话，就不会勉强买吧 ”罗伟汉说 此外，年9月，黑石将上海channel 1购物中心95%的股份以14亿6000万美元出售给新世界(行情、问诊)快速发展有限企业 以10亿元买入，3年后以14.6亿元卖出，收益并不高 宋会雍认为，外资投资中国房地产现在采取的是“捡漏”的策略 很多顶级的高质量项目不想销售，但是只有什么样定位的中端，在运营上有困难或者还处于起步阶段的项目有可能想销售 外资目前的方法是在其中寻找好的项目，低价进入 目前，房地产领域竞争异常激烈，特别是拿起土地的阶段，出现了高溢价争夺土地之王的情况，由于土地价格居高不下，许多地块在开发完成后难以盈利，甚至出现赤字 在上海世博会地块拍卖过程中，部分地区被限定为中央企业地块，外资人员连入驻资格都没有 记者了解到，许多进入中国较晚的外资房企在中国取得土地的过程中不存在政府关系，不熟悉中国市场环境，在与中央企业和民营企业的竞争中不占特点 他们获得的地块往往位于非核心地区 外资在选择城市时也多绕过上海、北京等一线城市，从江苏、浙江等省的二三线城市开始 美系、日系房企在中国特意找到熟悉市场环境的中方合作伙伴，成立合资企业来拿地，中方负责解决与政府部门的关系 摩根士丹利、布莱克斯通等投资企业很早就“潜伏”在中国，初期投资利润不高，但随着时间的推移，他们的首发特点逐渐减弱 / h// h// h// h// h// h// h// h// h// h /或h// h// h// h///h///h//// h//// h//// h//// h///h/////h/////h//// /