“高价地“套牢”中华公司 高息巨额举债“借新还旧””

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借着楼市有所回暖的东风，中华公司（行情,资金,股吧,问诊）（600675.sh）位于上海松江新城的誉品谷水湾实现了3个月

借楼市有温暖的东风，中华公司(行情、资金、股吧、问诊( 600675.sh ) )在上海松江新城的誉品谷水湾实现了3个月157套房的销售业绩。 但是，在不俗业绩的背后，被这位开发者期待的项目实际上陷入了“不卖先亏”的困境。 在 年度报告中，中华公司为誉品谷水湾的库存下跌准备了2亿5800万元。 这意味着，企业每年2月以26亿2300万元的价格获得的这个项目在售前面临着巨大的损失。 上述项目的境遇可能只是中华公司目前状况不好的缩影。 中诚信证券判断有限企业日前发布的报告(以下称“中诚信报告”)认为，中华公司的主要资本结构指标弱于领域平均水平，偿债压力较大。 要点项目“未出售先损” 实际上，2009~年楼市爆发时，中华公司至少在上海、苏州、杭州、江阴等城市获得了6次高价地块，共100 2009年9月，中华公司以14亿元的价格获得上海罗店新镇d1-2地块，折合地板价格为9128元/平方米，溢价率达185%，这在当时被称为“罗店天价”。 2009年底，中华公司转战杭州“抢滩”，以28.1亿元拿下江干区章家水库地块。 地板价格为18206元/平方米，溢价率达到143%，战胜了当时风头正盛的绿城集团。 年初，上海青浦朱家角镇b7、b8地块被中华公司以13.2亿元拿下，折合地板价格为14284元/平方米，溢价率为146.9%。 那年2月，中华公司又以26.23亿的价格获得上海松江区龙兴路r19-1号地块，即誉品谷水湾项目地块，折合地板价格11111元/平方米，溢价率达到172%。 年初，中华公司在激烈角逐后，以7.4亿元成功拿下苏州市苏地-b-33号地块，地板价格达到惊人的30291元/平方米，成为当时苏州的单价地王。 这种高价被夺走的明星地块，逐渐成为中华公司手中的“烫手山芋”。 一个直接的表现是，在年报中，中华公司对誉品谷水湾项目提出了库存降价准备2.58亿元。 根据中介机构提供的数据，该项目合同均价为17000元/平方米左右。 业内人士表示，通常根据地价和建安估算项目价格，从未来该地区项目销售单价中扣除各种税费，计算项目可变净值，如果净值低于价格，开发不赚钱，则减值 另外，据中华公司年度报告，罗店新镇d1-2地块已累计投入22.41亿元资金，项目进度“正在建设中”，杭州的企业御品湾，即章家水库地块已累计投入33.8亿元资金， 另外，朱家角项目也处于“建设中”阶段，地价30291元/平方米的苏州项目还处于“前期阶段”。 克比瑞上海机构研究总监薛建雄认为，中华公司是年前后高价征地、深牢中型住宅企业的代表。 这些项目按照正常进度应该在年前后陆续上市销售，但由于市场售价无法拉平价格，只能推迟上市。 50亿信托[/S2// S2/]除了压迫地价之外，还有一个使中华公司不自然的因素 对象为领域龙头万科a (行情、资金、股票吧，问诊( 000002.sz )的年财务费用仅为7.65亿元，万科当年的营业收入是中华公司的近30倍。 与中华公司收入规模相当的华远地产(行情、资金、股吧、问诊( 600743.sh )同期财务费用仅为608万元。 在经历了2009~2009年的土地收购热潮之后，“进退两难”的中华公司纷纷借重信托“不解渴”，高额融资持续压缩企业利润空之间。 中诚信报告称，年末、年末和年末，中华公司信托产品数量分别为5只、13只和15只，其中年末信托产品期限主要集中在1~2年，收益率多为10.50%~13.75%。 中华公司年报显示，截至期末，企业一年内到期的其他非流动负债项目下涉及6家信托企业的8份信托计划，期末金额达到22.31亿元。 其他流动负债项目下的信托期末余额为3.97亿元其他非流动负债项目还有包括中铁信托在内的5家信托企业的信托计划，期末余额达到25.86亿元。 上述三个项目加在一起，中华公司背负的信托债务已经超过50亿元。 年一季度报告显示，一季度末中华公司手头货币资金为20亿6100万元，仅占短期负债和一年内到期的非流动负债之和50亿7400万元的40%。 “由于信托规模的持续增长，企业的财务杠杆过度运用，财务压力不断增加。 虽然年企业销售资金回收情况好转，净负债规模减少，但回收资金无法涵盖新建投资的诉求。 年末，企业净负债率为158.34% (一般超过100%处于高危状态)，企业面临较大的财务压力。 》中诚信报告称。 大股东的“救济”[/s2/] 面临压轴的债务，中华公司必须以“借新债还旧债”的方式维持项目的投入和企业的正常运营。 截至4月2日，中华公司通过各种渠道共加息约54亿元，资金用途分别为项目开发建设调整财务结构。 大股东上海房地产集团也不能忽视中华公司的资金困局。 4截至4月2日，上海地产集团通过借款、连带担保等形式向中华公司进行资金“输血”或为融资提供便利。 据统计，近期中华公司借入的约54亿元资金中，约12亿元委托借款构成关联交易，10亿元由上海房地产集团提供连带责任保证。 5月16日，中华公司宣布计划以12.76亿元收购控股的上海地产集团所持上房集团60%的股份。 中信投证券发布的研究报告显示，如果此次收购顺利完成，上房集团将纳入企业合并报告范围，预计这笔交易将使企业土地储备(不考虑权益)的总建筑面积增加近73万平方米。 市场分析师表示，今年以来，上海土地市场竞争极其激烈，获得高质量地块的成本很高，因此中华公司不仅通过收购获得了高质量项目，获得了地块，还省去了拍摄地、规划等环节。