“商品房预售资金监管形同虚设 部委关注泡沫破裂风险”

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6月7日，北京住建委发布新的《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)规定，房地产开发公司未按时将预售资金存入全额专用账户的限制性网上合同，情节严重的，将被暂停网签。

本报记者表示，预售资金监管制度只在个别城市实施，大部分三四线城市没有实施，或者“形同虚设”。

“对许多没有产业支撑、房地产市场库存量很高的三四线城市来说，没有建立预售制度，也给当地房地产市场带来了很大的风险。” 北京中原房地产市场研究部总监张大伟表示，中国房地产存在泡沫是不争的事实，房价局部破裂的可能性很高。

此外，据本报报道，对当前房地产领域的泡沫破裂风险问题，已引起相关部委的观察，并正在比较研究处理措施。

通过“监管”预防烂尾的出现

事实上，北京市住建委公布的预售证明办法并不是新规，而是已经公布了年在北京实施的商品房预售资金监管暂行办法。

张大伟说:“预售资金监管制度的实施，对金融属性较强的房企来说，一定会发挥威力。”张大伟说，可以比较有效地防止房企资金链断裂，出现烂尾。

但是，本报记者表示，预售资金监管制度并未广泛普及，北、上、广、深、津等一线城市除了实行较为严格的预售资金监管制度外，大部分三四线城市尚未实行或只是“做假”

例如，以秦皇岛为例，根据思源经纪秦皇岛的企业细分数据，秦皇岛年消化量仅为156万平方米，但库存达635万平方米，市场潜在供应量在3000万平方米以上，也就是说，消化城市库存至少需要10年。

思源证券公司一位拆师表示，秦皇岛许多项目由小型房企建设，但由于与当地政府关系良好，拥有土地开发项目，预售资金也未得到较好监管，近期开发商无力支付工程款造成了后期的腐朽风险

比如秦皇岛本地的德大地产，旗下的项目销售不好，开发商付不起工程款，去年年底施工方遭遇停工。

根据中国指数研究院的调查报告，地方房企看到秦皇岛市区存在的库存风险，一进入秦皇岛就全部选择了北戴河地区。 这里积累了万科等大型企业品牌开发商。 “相比之下，北戴河地区临海，主要是滨海休闲，可以通过招揽外来客人来消化。” 北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文在天洋万科北戴河镇项目虎石接待中心启动仪式上这样说。

张大伟表示，与存量较高的三、四线城市相比，在未建立预售资金监管的背景下，为了不引发烂风险，企业品牌大开发商项目是可取的。

三四线城市泡沫警报[/s2/]

在预售资金监管不到位的背景下，张大伟警告说，房地产泡沫一旦破灭，将会出现大量烂尾，非常危险。

关于房地产“泡沫”的争论一直在持续。 张大伟表示，“房价收入比、房价租售比是评价房价是否合理的两个重要指标。” 总体而言，目前全国房价收入比超过12，租售比也超过1:400，明显超过国际惯例，是明显的泡沫表现。

万科董事长王石进一步公开表示，中国房地产市场泡沫问题不轻，泡沫持续下去非常危险，破裂将会酿成灾难。

一家国有企业的开发商还通过电话告诉本报记者，一些国有企业的开发商、金融系统和政府官员观察了房地产存在的泡沫风险。 “由于国内房地产开发过热，很多中国公司可能都去海外寻找机会。” 华富国际主席兼全球联盟合作伙伴创始人包利华也表示，万科、绿地等房企已经开始海外房地产业务，其中美国和欧洲的房地产市场备受欢迎。

张大伟认为，虽然一二线城市房价最高，但由于一二线城市资源向心力强、诉求集中，资产价格体现了高收入者的收入。 所以从短期来看，毁灭的可能性很低，相反，广大的三四线城市，由于没有产业支撑，收入的涨幅比房价的涨幅要低。 房价局部崩溃的可能性越来越大。