“起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账”

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2008~年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？ 一位学者通过计算后得出，

2008~2008年5年间，地方政府土地转让总收入超过11万亿元，其中地方政府净利润是多少？ 一位学者计算的结果是，这五年间扣除征地拆迁等价格后，地方政府的净利润超过了4.1万亿元。 但是，这个数据还没有得到官方的认可。 这笔巨额财富，其去向外界难以知晓。 今年两会财政部提交的《年中央和地方预算执行情况及年中央和地方预算案报告》中，关于地方土地转让支出的表现只有一个。 国有土地开采权转让收入安排支出28046.04亿元，减少1.3%。 这可能不能满足外部的知情权，特别是这些受让的土地，在性质上还是属于全民所有的。 专家呼吁，国有土地转让收入为政府性基金预算，其收支科目应公开。 最高占地方财政收入近四成 财政部副部长王保安在去年底《人民日报》上写道，土地转让净利润不足转让收入的1/3，不足地方可用财力的1成。 但民间数据不支持这一观点。 北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日公布了一系列数据，得出2008~年间，地方政府土地将净收入出让约4.1万亿元的结论。 另外，土地出让纯收入占地方财政收入的比例，除年9.49%外，其他年份超过两位数，最高年份超过38%。 接受《第一财经日报》采访的徐振宇表示，其数据来源于多年财政预算执行报告、国土资源部官网及《中国统计摘要》。 但是，这些来源没有“土地出售纯收入”的数据。 他是根据关联计算出来的。 也就是说，土地出售总收入减去土地出售收入支出的总数。 (记者注:这里包括征地和拆迁补偿支出、城市建设支出等。 徐振宇只是提供了全国水平的总数，具体到京沪广深这样的重要城市，这样的数据很少公开。 本报记者今年5月统计了北京经营用地的出售情况。 除招标分售地外，(因招标地未公开，无法计算溢价)北京共出售50多件分售地，出售总额约263亿元，这些分售地开盘价约170亿元，土地溢价约93亿元，约30亿元 这个比例低于外界的估计，通常认为征地拆迁等价格约占土地出让收入的4成。 本报记者此前收到的某直辖市土地转让报告显示，年该市土地转让累计向财政专家上缴1079亿元，扣除土地储备等价格后的净利润为621亿元。 这意味着该地区当年土地转让的净利率在60%以上。 徐振宇支持地方土地收益下降的观点。 他认为，随着《国有土地征收与补偿条例》的实施、农村居民维权意识的提高，地方被迫提高征地并拆除补偿标准，政府土地出让纯收入近年来迅速下降。 尽管如此，地方政府还是热衷于土地的收藏。 在土地财政运营模式中，通过土地出让直接赚钱很小，据此构建投融资平台是关键。 中国土地测量规划院副总工邹晓云认为，土地已经成为地方政府投融资的重要工具和手段，政府可以通过土地出让和抵押等环节扩大城市建设规模。 “即使通过土地出让不赚钱，政府也可以通过土地出让让公司和资本进入，从而快速发展地区。 》 《年中国国土资源公报》显示，截至年底，全国84个主要城市处于抵押状态的土地面积34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，比去年同期分别增长15.7%和23.2%。 浙江大学土地管理学科教授杨选杰也表示，拆除地方土地财政不能只从净利润的角度出发。 地方通过国土部门容纳大量土地，将大土地出让给市场，从而可以向大城市投资融资平台，增加城市基础设施建设的投资。 另外，商业用地出让增加的话，不动产市场的规模也会变大，附带的税收也会增加。 底值:政府出售地的底线 目前，城市土地出让的溢价看起来不高，但其中另有深意。 政府通过土地出让设定的开盘价等，高于正常价格，在这个差额上加上溢价，实际上政府得到的净利润越来越多。 现在，经营区的转让过程中出现了判断价格、底价、基准价格(公称价格、开盘价)、竞价)等多个价格。 政府委托相关机构对地块进行价格判断时，通常有市场比较法、收益还原法、剩余法、价格近似法，但基本上必须涵盖价格。 地价判断结束后，政府将根据土地评估结果、产业政策和土地市场状况等，综合明确底值。 在转让过程中，如果最终拍卖价格低于底值，则意味着该地块的投标或流标，无法成交。 杨选杰对记者说，地方政府设定的转让价格将高于正常价格。 因为，如果将地块底价设定为与价格相同，则参与竞争后公司的土地购买意愿不积极，地块以底价成交，此时政府将无法获得任何利益。 但是，基本价格具体比价格高多少并不能简单统计。 相关部门因当时房地产市场的形势和具体地块而异。 没有透露姓名的国土部专家也据本报报道，通常地方政府设定的基础价格会比价格高25%左右。 换言之，如果该地块最终转让，那么即使按底价成交，也将有25%以上的净利润。 提高土地价格避免上缴 地方土地转让净利润的多寡，除了影响地方政府的城市经营能力外，还直接影响民生行业的业务。 此前中央要求地方从土地转让净利润中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。 这包括为廉租住房保障按10%以上的比例安排；15%以上的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，10%用于教育资金等。 如果地方土地降低净利润，意味着地方可以减少用于上述项目的支出。 另外，如果地方用某个“合规”方法减少土地的净利润，中央实际上不会轻易调查。 通过操作价格收益账户表，创造高土地出让价来避免资金上缴的方法，是“合规”方法。 杨选杰对记者说，不排除地方政府拿出低土地转让的净利润。 前述四大支出项目需要加薪45%，因为这是一笔很大的资金。 为了保留更多的地方，有可能将地块周边绿化、建设市道等其他许多费用计入价格。 例如，道路建设本来应该由财政出资，但土地部门可以将其纳入土地出让一级的开发过程中，他举了个例子，说它值了钱。 出让土地看起来净利润下降了，但实际上地方由此减少了财政支出，增加了财力。 另外，地方还可以据此减少对上述4个支出项目的加薪。 徐振宇也认为，土地净收入下降是由于地方政府有意识地“伏击”，以免资金被上级政府过度上缴。 政府应公布土地支出账目 。 2006年，国务院要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。 简单来说，国土部门收费，交给财政部门纳入地方国库，设立特别会计即登记簿，特别计算土地出让收入和支出情况。 但是，这笔账实际上并未公开，在土地出让行业腐败层出不穷的背景下，外部收支公开对土地收入的呼声越来越高。 财政部公布的年度财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分公布收支的整体数据，但没有像公共财政支出等账面一样详细公布支出的流向。 中国社会科学院财经院财政室主任杨志勇在与本报的采访中认为，国有土地的转让收支科目应公开。 这笔钱是政府性基金预算，光靠数字是不知道的。 “在目前的预算报告中，关于土地转让收入的数字其实什么也没有说。 ” “从技术上来说并不困难。 既然能算出支出的数字，那么怎么支出也一定有帐户。 也就是说，如何公开的问题。 这经常牵涉到保密制度和对数字敏感的问题。 ”杨志勇说。 2008年，一个直辖市表示今后也要提高公开透明度，土地出让金等受到各界普遍关注的公共性资金必须公开。 迄今为止，没有看到进一步的措施。