“燕郊：空洞的产业化睡城”

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本报记者王营北京报道

沈正山(假名)叹息说:“实际上即使给了100万亩，也不希望把土地卖掉。” 沈正山位于燕郊的这个村子面临拆迁，但他并未表示喜悦。 他们村的农田从六年前一亩地的几百元，现在上升到十几万甚至更高。

农民们对城镇的生活充满了向往和恐惧。 憧憬就是终于能摆脱在田里工作的疲惫； 令人害怕的是，“没有技术和学历，这些拆迁款能维持多久？ ”。

沈正山们不知道市内的人们正在热烈讨论一个关系到他们未来的话题——新型城市化。 沈正山居住的土地已经晋升为国际级高新技术产业开发区，但在他看来，这离自己的生活太远了。

目前，我国已分为京津冀、长江三角洲、珠江三角洲3个国家级城市群和7个已形成一定规模的城市群10个。 河北省燕郊国家高新技术产业开发区只是京津冀城市群的一个角落，却是过去十年城市化凯歌游行的缩影。

燕的郊区可能还算幸运，但最终还是靠北京这个巨大的城市。 但是，树的高度和阴影有多长？

远离计划

“零售店”的老板指着周围的宅基地告诉本报记者，这里以后要拆除，必须建设工业基地。 当然，也包括他破破烂烂的店。 “零售店”是当地农民以前就流传下来的叫法，类似于城镇便利的超市。 这家零售店不仅是村民，还是附近工业区的购物地点。

从行政规划上看，燕郊已经不是当初的乡镇，而是属于不折不扣的产业开发区。 1992年8月，燕郊正式成为省级经济技术开发区； 年11月29日，经国务院批准，燕郊高新区升格为国家高新技术产业开发区。 也就是说，这个城市十年前给人的定位是以产业为导向，而不是以房地产为导向。

但是，记者在现场发现，这个国家级高新技术产业开发区确实规划了广阔的产业基地，但经过多年，它们大部分停留在规划图上，其现实的开发过程已经脱离了设计轨迹。

燕郊外东南被称为各庄的地方，聚集着成片的工业开发区，白天极其安静。 在广阔的道路两侧，举目远望，是各类名目的产业基地。 但是，沿着这些工业基地的招牌往里走，你会看到另一个世界的景象。 被搁置的工厂、座位空的广阔土地、正在拆迁或等待拆迁的村庄、到处扔的垃圾、墙上的大标语上写着“治理污垢、混乱、恶劣”、“男学生和女学生一样”。

目前在燕郊销售的产业基地有百世金谷燕郊( (/K0 ) )港国际产业园、天山国际、全景工业园、兴远高科产业园、龙钰国际、精工园、晶龙产业园、田园牧歌、首尔园等为主。 这些项目都是相当大的量，遇事马上一千亩，少则一百亩。

记者了解到，与住宅一样，这些产业园项目大部分以销售为主，目前售价在4000-5000元/平方米之间。 计划之初，这些项目有不同的产业规划和立项，但作为销售的一部分，产品逐渐统一，大部分属于生产制造和研发办公室的独栋或联合别墅。

以“百世金谷燕郊空港口物流国际产业基地”为例，该项目计划占地2000亩。 项目一期占地198亩，二期占地670亩，三期占地1032亩。 记者以游戏开发企业为名秘密访问了这个产业园区。 小区销售人员告诉记者，该项目第一期与物流公司建设的“钢结构”厂房相比，层高为10米或12米，现已完成销售。 二期销售的产品为框架结构，层高为4米或6米，也就是说，从产品设计上看，不适用于物流公司，将与商贸或研发类企业进行比较。 3期将完成住宅、商业或假日卖场。

“完全没有必要担心噪音。 没有几家物流公司。 一期也只有三家公司。 ”销售员说。

本报记者在百世金谷一期产业园现场看到，园区入住的16家公司大部分是科技、电器、文化类企业。 一位管理者告诉记者，除了几个厂房被业主自己的物流企业占有外，其他都租给了各种企业。

这不是燕郊最大的物流产业园。 记者资料显示，2009年9月，燕郊开设所谓“世界级物流园”，占地10平方公里，分三期10年建设，总建筑面积1465万平方米，投资额达800亿。 据燕郊开发区管委会介绍，燕郊共有80亿元以上的工业、服务业和基础设施类项目集中启动。 总投资额达到1400亿元，主要以物流和航天制造业为主。

以产业为名的围城故事，这几年在燕郊频繁上演。 从文化创意到生物制药到物流基地到高科技，从投资到百亿美元到上千亿美元的投资，演员可能不一样，但剧情大同小异。

拒绝透露某产业园名称的销售代表告诉记者，燕郊产业园产业类型单一，主题功能无明显标志，没有大知名公司的带动，各产业园招商不容易。 “燕郊产业园的顾客不是河北，而是北京和外省市的顾客，但实际上很多公司都不同意这个行政区域。 政府也缺乏主动性，和北京不同，比如要建立it类产业园，政府协调，还有燕郊规划了很多工业园区，但在配套和基础设施方面完全跟不上。 ”他遗憾地说:“公司一定是在追求利润，所以燕郊的产业园最后成了别墅类的独栋房子和联排类的产品。” 这个产品可以在办公室、社会、居住中使用。

北京中冶嘉恒投资管理有限企业孔庆广表示，目前许多三四线城市在城市化快速发展的过程中，普遍存在着以产业房地产的名义圈地的现象。 因为产业园比房地产开发容易立项。 以物流、太阳能发电产业等名义设立的各种产业园，相当于申请设立时创建的故事，但一旦进入开发、运营环节，开发商将变更用地性质，或直接创建房地产化的产业地产。

“比如物流类产业园，一个城市正常的市场容量300亩的土地就足够了，但是国家产业政策重视物流，所以物流立项的土地容易被批准，但是对于真正的用途没有人监督。 但是，由于国家不允许分割销售工业不动产，购买这类产品的所有者无法获得产权证。 ”孔庆广说。 很明显，风险也转嫁给了业主。

三河市副市长、燕郊高新技术产业开发区工委书记、管委会主任赵普在燕郊高新技术产业开发区年度总结表彰暨年度工作会议上表示，燕郊高新技术产业开发区用时约2个月完成了8个重要项目约1.5万亩的征地拆迁工作。 年，全区(燕郊)建设项目近100个，总投资额预计500多亿元。

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睡眠的街道混乱

燕郊产业( (/k0 ) )坑化的另一侧，变成了附着在北京的睡城。

燕郊与北京行政区只隔一条河流，距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里。 由于其地理位置优越，近十年来，燕郊开发了大量商品房市场，对北京高房价挤出的刚需大量。

据不完全统计，燕郊现有常住人口40万人，其所属三河市人口56万人。 燕郊镇聚集着来自全国各地的人口，他们的共同优势是从事北京，住在河北。 这给燕郊的交通、教育等补助带来了很大的压力。

李力(假名)是典型的“北漂”。 因为买不起北京的房子，李力决定在燕郊买房子，把自己的户口也搬到了这里。 每天，他沿着潮汐的正常人流往返于两地之间。 我听说燕郊通轻轨，但官方消息没有任何动静。 每天下班后，李力在国贸桥下的公交车站等车时，永远是黑山乘客，多的时候成千上万的人绕过栅栏排了好几圈。 李力买了一辆经济型的车，但他不吝驾驶。 汽油费自不必说，在只有30分钟的高速公路中间要花两次高速过路费。

年2月13日，“将北京巴士真人化上演‘天龙八步’”的消息风靡互联网。 照片显示，当天上下班高峰时，北京国贸附近的815街(原930燕郊)的公交车，在车门被乘客堵塞的状态下，一部分乘客从窗户爬上了车。 在旁边维持秩序的警察的劝说无效，帮助将乘客推入车内。 这是一辆开往燕郊的公交车的生动写照。

而且，由于人口激增，燕郊的教育配套也出现了严重的供给不足问题。

燕郊星河皓月的一位居民说:“孩子在汇福小学划片，去年一年级一共开了10个班，各级学生大概有75人左右。 通常，小学一个班应该控制在30人左右。 ’一位家长说，他还对燕郊的其他小学进行了考察，情况基本相同。

该居民所在的燕顺路有意大利田园、九号院、和安花园、世纪名苑、美林湾、欧逸丽庭、纳丹堡、星河皓月、美林新东城、夏威夷河谷、东贸国际、潮白人家、圣德西区、东方夏威夷、夏威夷南岸、燕岸、燕燕

三河市也有一定的产业基础。 全国闻名的福成五丰(行情、资金、股吧、问诊)和汇福粮油在三河市，这两家公司很快就投入到房地产开发中，成为燕郊的大开发商之一。 燕郊高峰期有20家左右的开发商，其中当地开发商占87.5%。

中国福成集团总企业拥有固定资产200亿元、16家产业企业，是农业产业化国家的要点龙头公司。 福成房地产开发有限公司成立于2002年9月。 据记者不完全统计，福成房地产十年来开发了数千平方米的住宅。 2009年，燕郊房地产最高峰时期，福成董事长李福成在接受记者采访时表示，房地产收入占集团收入的一半。

北京周边另一个有名的睡城是香河。

闪烁的另一面

可能有些人很难想象，但燕郊与三河市其他杨庄镇、李旗庄镇等快速发展状况有天壤之别。 燕郊从农村城镇一跃成为看起来现代化的城市，无疑是房地产开发的恩赐。 在属于三河市的城镇，很多农民在温饱线上挣扎。

张若岚(化名)出生的村子隔着一条河是天津，在行政区域中，燕的郊外是离北京最近的城市(区)，但张若岚所属的城市是三河市离北京最远的城市。 虽然村子的生活习惯和30年前没什么不同，但是面朝黄土背对背。 农耕物主要是小麦和玉米。 每年一亩的纯利润是1000元。 如果有更好的关系，人们会选择打工。

张若岚对记者说:“其实种经济作物，例如棉花等最赚钱，但是农民们没有门路，种完也不知道该卖给哪里，反而有可能变得捉襟见肘。 所以，没有人种植经济作物。 ”

肮脏的村容，布满洞穴的道路，这是三河市农民们普遍的生活环境。 房地产繁荣就经济发达，没有房地产就只有贫困吗？ 张若岚们不得不羡慕燕郊城镇被拆迁的农民们。

但是，面临燕郊拆迁的农民沈正山并不这样认为。 这段时间，一想到要失去祖祖辈辈活着的农田，他的心情就不高兴。 沈先生表示，他们村目前的拆迁标准已经上升到人均22万元，每平方米宅基地按1500元/平方米补偿，家庭人口人均补偿35平方米商品房。 房地产开发给他带来的这笔收入，张若岚种田一百年了也很难得到。

沈正山不想要。 他家有三亩半的田地，这些田地可以在自己家吃吃喝喝，但是一旦住在商品房里，吃住等全方位的费用都要花。 没有任何技术的他今后除了“停留”别无选择。 沈问记者，他经常听到的故事是:“谁的房子拿到200万美元以上的拆迁款就做了，谁的房子因为拆迁款的分配问题离婚，家庭不和？ 最重要的是，年轻一代不读书的人几乎都在家玩，拿着这些拆迁款啃老。 ”。

但沈知道，最终是否分解不能由他决定。 “洪流一定会解体。 只是争取拆迁款的多寡。 ”

燕郊一位村干部告诉记者，燕郊当地的拆迁基本上由政府招商，村委会配合开发商的工作，征求大家的意见。 但是，由于一般难以统一意见，一些村庄不得不采用强制拆迁的方法。 这位村干部担心的是城市化推进过程中带来的诸多社会问题。 除了消除矛盾、失去农田的农民，未来的生活没有保障。 他认为，让农民被动住在大楼里，不处理农民就业和社会保障等核心问题，不是城市化的真正内涵。

“10年或8年可能什么问题都不突出，但时间久了，很多没有保障的农民会引起一系列严重的社会问题吗？ ’这个村子的干部反问道。

20世纪80年代初，费孝通等提出城镇化要快速发展小城镇，鼓励乡镇社快速发展，就地处理农民就业问题。 在以上海为中心的浙江、江苏部分地区，小城镇的崛起依赖于乡镇公司的快速发展。 例如，距上海100公里内有嘉兴、苏州、南通3个地级市，还有平湖、吴江、昆山、太仓、常熟、海门、启东7个县级市，这些城市经济在上海带动下相当活跃，人才流动率也很高。

但是，在其他地区，孤立的大城市独领风骚，周边富有经济魅力的小城市屡见不鲜。 典型的情况是，像围绕北京市的河北省，除了燕郊、香河、固安这些北京睡城之外，还没有出现依赖北京经济腾飞的城市，很多河北人进入北京工作，但并不具备自己家乡城市的快速发展。

“燕的郊外不能复制。 原本是河北省的一个小镇，利用与北京相邻的交通特点和北京、河北省的落差，与投资者“北漂”卖房子，从而实现了快速的发展。” 北京房地产协会的陈志认为，开发商不应羡慕燕郊。 经过四五年的痛苦，至今仍未成功。 另外，政策已经转变，投资客几乎在市场上绝迹，河北楼市不能靠投资客快速发展，必须快速发展。

但是，目前的迹象表明，燕郊准备复制过去的路径，甚至加速度。 三河市年生产总值达到425.1亿元，全部财政收入达到69.5亿元。 地方公共财政预算收入实现43.2亿元，增长20.8%，仍居全省县级首位。 燕郊这几年来一直贡献着三河市三分之一的财政收入。 年，燕郊共带动地区生产总值231亿元，财政收入42亿元，这两个数字均比去年负增长，未实现年初设定的目标。

燕郊镇的另一个行政机构名称是燕郊高新技术产业开发区管委会在某报告资料中提出的，按照省委、省政府确立燕郊为全省千亿元园区之一的要求，截至2007年，“gdp达到千亿元，建成区面积100平方公里，人口百万，财政 根据这个目标，燕郊今后两年需要追加50万人口，使财政收入翻一番。 为了实现这个宏伟的目标，可以考虑的短平快产业，可能只有不动产。