““浙江第一楼”填补20亿资金缺口的无奈”

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围绕“浙江第一高楼”温州世贸大厦的一场纠纷，开发商与38名购房户从纠葛的起点到司法程序上

围绕“浙江省第一高楼”温州世贸大厦的纠纷，38名开发商和购房者从纠结的出发点到司法程序上的“院长复审”，7年尚未结束。 发生了灾害打算买房。 一位购房人在签订《房屋认购意向书》后，因项目建设计划和合同价格调整而引起不满。 在漫长的司法程序中，38名买家多次胜诉，开发商被要求履行以前签订的《楼花》协议。 但是，最近该案形势急转直下，此前的判决被认为相关法院确实存在错误，应该重新审理。 复审定于本月6日进行，将于月末移交。 一石激起千层浪。 38名购房人此前请求法院强制执行判决，这与温州世贸大厦开发过程中的22起“违规”有关。 但是，开发者方面迄今为止为这些“违规”付出了2亿元以上的代价，一度资金不足达到20亿元。 本报记者调查发现，部分建设项目的调整、建设面积超过预期，原因是有关部门对楼盘开发建设设置的专业要求，符合要求，但得罪了“乙方”。 “我很累。 这个项目约20亿的资金缺口目前几乎被填补，没有银行贷款。 》温州世贸大厦的开发商黄丽娜在与本报记者的采访中多次表示“让步”。 在目前情况下，这显然是一场双方都不是赢家的“战斗”，即使法院重审，纠纷也不一定结束。 从双方多年的交锋中也可以看出，中国房地产投资行业的先行群体——温州式的房地产开发和投资运营模式，还没有从“野蛮”走向真正的规范。 38名购房人再次 温州世贸大厦的设计达到68层，广告中被称为“新温州坐标、新富焦点”，当时被称为“浙江第一高楼”，是温州市黄金地区的 购买者多为阀门制造、房地产开发商、服装等公司的业主。 大厦的开发公司是温州世贸房地产开发有限企业(以下简称“世贸大厦开业”)，股东黄丽娜是浙江省比较有名的企业广告主，在浙沪两地有产业投资。 时间追溯到2002年6月8日，世贸大厦成立。 当时“楼花炒房”在温州非常盛行，投资者与开发商签订单方面的购房合同，首先预约开发项目的楼层号。 每个“楼花”不过是开发者发行的一张纸片。 但是，在价格高涨的楼市，炒面一家人如果“楼花”转手，往往会赚好几倍。 但是，38名该事件的购买者不承认“炒面”行为，据悉都是因为公司迅速发展的需要而购买了办公用房。 从2003年3月21日起，约250户投资者和开发商相继签署了《住房认购意向书》。 记者从该资料的扫描复印件中看到，双方对楼层、面积、房间号、价格范围有所约定。 以陈姓的人的《意向书》为例，双方同意公寓式办公楼31层，房屋方位为东南角的1/4，注明高度、面积。 房价每平方米12595元，承诺“临时报价”。 意向书表示，购房面积只是参考，最终基于温州市房管局房地产测绘队的预售面积结果。 意向书签订后，购买者各自支付了约定金。 上述姓氏的人在当年5月16日和次年10月28日分两批交付230余万元，占约定总房款的40%。 2003年9月19日，温州市规划局颁发了温规建设许可证( 2003 )第002191号建设工程规划许可证，明确了项目总平方数和各项技术经济指标。 次年8月16日，项目取得商品房预售许可证。 2007年11月23日，世界贸易中心开发《住房价款缴纳告知书》，要求购房人缴纳住房价款达到总额的98%，但楼价、面积与此前约定有所不同。 以前面提到的陈姓购房人为例，面积8.15平方米，单价从12595元上涨到14070元。 与此同时，购买世贸大厦47层全部楼层的徐姓人士在房屋管理局房屋销售网上发现，47层也有住宅出售，经过仔细检查，发现47层有300平方以上的住宅，他感到意外。 于是，38名购买者选择拒绝合同，拒绝支付房费。 当时正是房地产价格暴涨的时期，温州处于卖方市场，这些购房者可能面临以这种方式被收回房屋，并被没收已经支付的款项(定金和首付)的风险。 2008年3月27日，上述买家向法庭提交了世贸组织房间。 他们认为，开发商抬高价格，令人无法接受。 22项“违规” 2008年9月12日，温州市鹿城区法院一审判决表明，意向书比较有效，双方约定根据意向书履行。 第二年5月27日，温州市中级人民法院二审判决，约定将世贸组织的开业限定在10天内，并根据意向书与购房人签订购房合同。 但是，世界贸易中心对判决不服，向浙江省高级人民法院、最高人民法院分阶段提起诉讼，要求复审此案，但均被驳回。 年6月17日，鹿城法院立案强制执行。 但是，买方代表表示，这两年进展不大。 年8月26日，该案在温州市中级人民法院开始办理再审手续。 根据该院编号《(浙温民监字第37号)的民事裁定书，该院长向审判委员会提交的讨论认为，该判决确有错误，应予复审。 这一裁定使事情波澜起伏。 这些购房人多年来一直组成“小组”，全面搜索项目开发中“违规”的地方。 一个核心的违反是面积的变更。 2008年底世贸大厦主体建设基本完成，温州民信住宅测绘有限企业印发《成果测绘书》，购房者们将《测绘成果书》与当年批准的规划许可证《分层面积表》进行比较后发现，世界贸易中心大楼 2009年9月15日，这些买家向温州市规划局通报。 后者于2009年2月移交温州市城市管理和行政执法局(以下简称执法局)破案，执法局经过一年多的调查取证于2009年8月进行调查报告，认定世贸大厦建筑过程中有22起违规，共增加地面建筑面积23627.27平方米 这个价格是根据2008年的市场价格基准缴纳的。 ’黄丽娜在接受21世纪经济报道记者采访时，无奈地说。 记者了解到，一方面开发商前期计划不充分，相关部门的政策变动也是很大的外因。 黄丽娜表示，项目施工图纸于2004年通过审核，但在建设过程中，消防、安监等政府部门公布了新政，项目有相应变更，影响楼宇面积。 例如，根据新的计算标准，大楼必须设置“避难层”，从而使建筑面积一下子增加了5，6，000平方米。 另外，根据2006年消防部门的规定，2，000平方米以上的大楼需要4个楼梯，这加上原来的2个楼梯，面积增加了一倍，多了1，000平方米以上。 “大致有4个方面的计算基准变动，比原计算基准增加了2万平方米。 ” 浙江光正大律师事务所周光认为，客观上温州世贸大厦设计超过原计划2万多平方米，但这不是房建企业造成的，超过的面积符合有关文件规定。 相关人员一直很僵硬。 在这一过程中，据开发商介绍，另有215名买家相继与世贸组织签订了购房合同。 “我们向土地部门补充了2亿1000万元的补偿金。 如果我们向这30多个买家让步，那200多人怎么处理？ ’黄丽娜反问道。 资金不足约20亿来源 记者在温州住建系统销售官网上发现，截至11月6日，世界贸易中心大楼房屋销售在封锁状态。 但是开发者认为这是不合理的。 “根据法院的判决，发生纠纷的只有这30多个套房点，但现在已经关闭了整个项目的销售。 ” 据黄丽娜介绍，房源于2009年被冻结，再加上之后的一系列事情，给世贸组织房开设资金池带来了近20亿元的资金缺口。 她明确了项目开发的融资模式。 其实，这也是中小房开企业资金运营的普遍模式。 表示，世贸大厦项目投资总额为28亿元，必须首先处理土地价款。 黄丽娜说这个项目的土地价款基本上是自有资金。 根据 项目融资计划，“拿地”成功后，必须向银行申请开发贷款。 世贸大厦开发贷款于2004年启动，世贸中心向建设银行(行情、问诊)申请贷款2.4亿元。 2004年，黄丽娜掌握的另一家房企也在杭州启动了另一个项目，即现在的杭州财富金融大厦，当时耗资6亿元。 “从2007年到2007年，我每天路过世贸大厦项目的建筑工地，总是看到一些身体稀疏地在那里敲击，我怀疑资金是否紧张。 ’一位购房者担心，认为资金涉嫌挪用到杭州投资。 但是，黄丽娜否认了这一点。 据介绍，世界贸易中心大楼在2004年获得建设银行2.4亿元3年开发贷后，2005年从工商银行(行情、问诊)获得3年开发贷9000万元，2006年中国银行)行情、问诊) 3年开发贷 如果一切顺利发挥作用，项目建设完成后，可以按计划陆续偿还银行贷款。 但是，销售的一环波澜万丈。 首先，2008年住宅竣工时购房款达不到1亿8700万元，资金池出现短缺。 2009年，整个项目的销售房源关闭，这些房源本来可以销售3万平方米以上，销售总额达到15亿元的年份，开发商补充了很多面积的补偿金2.1亿元。 由此，资金缺口共计近20亿元。 (/h ) )“这个项目的损失，终于由各方面的借贷弥补了。 ’但是，黄丽娜自称是这场纷争的惨败者，被这个市场所累。 她管理的其他公司也在这个案件中按顺序受到了审查。