““以房养老”弥补养老金欠缺 面临伦理和产权双重挑战”

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编辑介绍，“住房养老”是一种有点发达国家的“反向贷款”金融养老方法，在美国、英国、新加坡和加拿大的运行比较成熟，我国也计划在年进行试点运行。 但迄今为止，上海的“以房自助养老”模式因信任危机而被迫停业，南京推行“养老院养老”模式，中途“夭折”，中信银行(行情、问诊)开始“养老按揭”业务两年来， 在当前养老金改革的大背景下，能否广泛接受和宣传“住房养老”作为社会养老补充的模式，仍然面临着许多操作问题。

日前，国务院发布《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》，称“鼓励探索开展老年住房反向抵押养老保险试点”，并于年试点实施。 “居家养老”计划出台后很快就引起了社会的关注。 政府是为老人探索新的养老模式，还是发挥着“甩开掌柜”的作用？ 面对养老的老人们能接受吗？ 年，“在家养老”能克服多重阻力，顺利推进吗？ 该网(行情、问诊)记者对老年人群、银行、专家进行调查采访。

反对者很多:房子是给孩子的

在采访面临养老问题的几位老人时，他们大多表示“在家养老”难以接受。

在地铁站卖报纸的北京老人说，不知道在房间里养老是怎么回事。 “对没有养老金的老人来说很好，但不要选择。 国家有最低生活保障。 房子是给孩子的。 ”

朝阳区高碑店村的两位老人茫然地说:“在家养老。”从没听说过。 “我有养老金。 孩子即使有亲戚，也有最低生活保障。 可以租房子。 无论如何也不能把房子抵押交给银行。 ”

中途记者随机采访的两位老人，对“在家养老”的模式有一定的了解，但都反对，以房子作为抵押“老人住在哪里”还不清楚。 一位老人手续繁杂，另一位老人不相信政府能妥善处理养老问题，一边挥手一边说。 “政府应该先处理继承税的事情，80万的征收点太低了。”

观念和制度使各地的考试“夭折”

从广义的角度来说，“在住宅中度过晚年”有各种各样的操作形式。 例如租房养老、商品房养老、商品房养老、变卖养老、住房缩小养老、到银行担保借款养老、遗嘱养老等，“住房反向抵押养老保险”即“反向按揭”就是其中之一。 也就是说，通过金融机构和住房机构购买老年人拥有的住房产权，定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己的住房中终生居住。

“以房养老”的最初倡导者、幸福人寿保险股份有限企业监事会主席孟晓苏表示，中国的“以房养老”实际上是商业性的养老保险补充产品。 产品的设计必须满足三个条件。 即房价高的城市、高潜力的房子、高质量的老人。 没有孩子的老人和“孤独的老人”是最合适的群体。

作为从发达国家引进的金融养老方法之一，“反向按揭”在美国、英国、新加坡、加拿大比较成熟，普遍运行，我国部分城市进行了试点，但效果并不好。

其中，上海“以住宅养老”的模式因存在信任危机而被迫停业，由当地民政部门进行调查，9成左右的老人计划将房产留给子孙。 在南京推行“养老院养老”模式，可以说是国内“反向按揭”的原型，两年的实践也遭遇了“夭折”。

首次推行“养老按揭”的北京中信银行，于去年10月开始了“养老按揭”业务，但历时两年，实际推广的效果很一般。 中信银行相关部门表示，“宣传抵制源于产权期限、实际处置方面的不明确性、中国老年人群体的观念意识问题”。 银行相关人士表示:“市场很大，我们将继续做下去，但国家需要拿出相应的政策支持进行支持。”

从以前流传下来的观念和伦理成为障碍

对于2009年能否正常试运行，清华大学公共管理学院助理研究员胡乃军表示，担心中国人自古以来流传的观念和伦理、现行的房地产制度和市场经济风险会形成较大的阻力。

“海外孩子对老人的赡养义务较弱，所以老人可以将房子作为抵押获得间接收入。 中国有良好的家庭伦理观念，孩子要赡养老人，老人想把房子留给孩子。 ”。

“住房产权也是个大问题，涉及整个中国的产权制度，处理了这个问题很有帮助。 ”胡乃军表示，我国目前正在推进“住宅用地70年年限”，房产被抵押后，老人去世时，商品房的录用年限也所剩无几，保险企业和银行等机构担心能否补偿剩余的录用年限所支付的养老金价格。

胡乃军认为，“住房养老”另一个难以抵挡的是市场经济风险，包括“房价波动风险、老人长寿风险、利率波动风险等。 但是，经济风险可以通过技术手段处理，最大的问题是我国的产权制度和伦理道德。 政府需要通过第三方的作用公正客观地比较老人和金融机构的好处，得到双方的认可和支持”。

中央党校国际战术研究所副所长周天勇在接受采访时表示，要改革房屋产权只有70年的制度，最好永远采用。 如果不处理70年的住宅产权问题，“在住宅中度过晚年”是依法也无法操作的。

国土资源部副部长赖屃小苏说:“宅基地70年后的期间不影响房屋养老。”但实际上没有被运用过，所以依然像“空 (中楼阁)”，难以触及。

对于没有房子或者没有完整的房屋产权，农村和农田位置没有特点的老人来说，该房子的经济价值很难达到金融机构的期望，也很难取得“在家养老”的资格。

对此，第十一届全国人大财政经济委员会副主任委员贺铽认为，有必要自愿大体遵循这一点。 “养儿防老”的古来流传的观念束缚了现在的老年人群，不想把房间作为“抵押”。 还处于摸索阶段的“在家养老”很难得到老人的信任，必须在法律、市场等各个方面进行合作，在观念上也要进步。 “中国还不富裕。 如果老年人没有经济来源，把资产、不动产作为养老资源是个好方法。 ”

关于市场风险，贺铽表示:“银行是独立的法人，发生问题时不能考虑国家。 投保的人也是独立的。 双方必须自愿行动。 国家不能强制做。 吃了亏也管不住。 这才是市场经济。 ”。

可选择的“补充”养老

目前，我国的“老龄化”正在加速，人均寿命不断延长，以前流传下来的养老模式难以满足社会的现实需要。 民政部副部长窦玉沛认为，我国未来将采取多种方式应对养老问题，在政府扎根的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运营的高端化服务，是自愿和自主选择的行为。

胡乃军说:“这应该是老人根据自身情况采取的自愿行为。”为了区分住房养老、基本养老保障和基本养老金制度，反对住房抵押养老保险是适合特定人群的商业行为和市场化机制，只是基本养老保障的补充。

“在家养老”迎合了小老百姓的诉求，特别适合有独立产权的房子、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。 中央财经大学保险学院教授褚福灵表示:“在住宅中度过晚年是合适的群体之一，没有普遍意义，但却是可探讨的方法，不能成为主流。”

在讨论中，“在家养老”经过十年上升到国家战术水平，势在必行。 正如胡乃军所说，“只会制造大问题！ 》政府有责任权衡各方利益，制定具体可行的政策体系，使房地产判断、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制完全挂钩，鼓励金融机构参与相关衍生产品创新，政府任重道远。

人社部副部长胡晓义10月21日回答说:“用住宅养老。” 人社部不负责“住房反向抵押养老保险”的制度设计，“国务院提出探索‘住房反向抵押养老保险’的试点，目的是帮助老年人手中的房地产增加流动性，成为可支配的资产。” 胡晓义表示，“住房养老”只是给有房产条件的老年人增加选择，不是基本或主流的养老方法，也不能代替基本养老保险的制度设计。

背景:相关国家的“在家养老”政策[/s2/]

加拿大: 62岁以上的老年人可以将住房抵押给银行。 贷款额度在1.5万美元到30万美元之间，只要不搬家或卖房子，房屋所有权人不变，一直住到去世，等下一代解决房产时才能还贷款。

新加坡: 60岁以上的老年人将房屋抵押给有政府背景的公益性机构，公益性机构支付养老金一次也不重复或分割。 老人去世时，产权由这些机构处置，将“剩余价值”(房价减去支付的养老金总额)交给继承人。

美国:“在家养老”被许多美国人认为是最有效的养老方法。 虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但许多美国老年人仍然以“住房养老”方法作为补充。 美国政府和一些金融机构也向老年人发放了“反向贷款”，发放对象为62岁以上的老年人。 许多美国老年人在退休前的10年左右为自己的晚年购买房子，把充裕的部分租给年轻人采用，利用年轻人支付的房租维持自己退休后的生活。 由于美国的房屋租赁业比较发达，美国人支出的房租约占个人支出的1/4到1/3，房屋租赁的收益也相当可观。

英国:“在家养老”主要有两种形式。 一是将房产抵押给银行等，每月取得贷款作为养老金，老人去世或搬到养老院后，在该住宅继续住在原房子直到还贷款。 约20%的50岁以上的老年人打算使用这种方式。 另一种是卖大房，换小房，靠差价度过晚年。 此外，还有老人变卖房产搬到物价水平较低的其他国家养老。

日本:在住房养老方面，对申请人的条件很苛刻。 以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，必须居住在自己拥有所有权的住宅中，子女不得同居。 申请人家庭的人均收入必须在当地低收入标准下，已经申请最低生活保障等福利政策的家庭不能享受这项政策。 申请人拥有所有权的房屋必须是土地价值1500万日元以上的独栋房屋，不能申请集体住宅。

荷兰:“在家养老”的模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“住房贷款”几乎没有市场。 通常，人在65岁退休时可以获得就业收入的70%以上，房子通常是自己购买，没有租房压力，2009年荷兰人的住房拥有率为57%。 退休后的生活更轻松，有很好的生活保护。 他们通常不会考虑用“在家养老”这样的方法过退休后的生活。