“地方政府棚改冲动 长沙棚户区变身商业地产”

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今年70多岁长沙退休的老妇人刘义军感到无助。

作为长沙市开福区开福寺路109号福源花园3栋303室的业主，今年正月5日( 2月14日)，她家的房屋被区政府拆迁部门强制拆迁，她自己没有在拆迁补偿协议书上签字。

但是，她不能接受的是，她居住地区周边的新商品房价格每平方米1万多元，属于长沙比较核心的地区，自己被强制拆迁补偿商品房判断的价格只有6000多元。 实施住房交换后，安排的住房位于城乡结合部。

刘义军不愿意搬迁的理由是，自己的商品房还有50多年的期限，如何以改造棚户区的名义强制拆除，她不解的是有原因的。

据本报记者调查，上述福源花园是上世纪90年代当地最高级的商品房之一，原有150多户，也是长沙第一家商品房。 由于湖南省长沙市开福区被定义为棚户区改造项目，120多户相继离开园区，至今仍有30多户不愿离开。

有趣的是，该地块的未来将被地方政府作为商业用途使用。 上述棚户区改造的红线图显示用地190多亩，而据长沙开福区商务与旅游局网站消息，该棚户区处于招商状态，项目用地660亩，规划用地性质为商业、综合用地。

棚户区改造通常用地性质以住宅为主，但该地为什么实际上是商业房地产项目？ 对此，北京市盛廷律师事务所的燕给律师认为比较正常。 因为以公益性贫民区改造的名义实施土地征收的这种方法在全国非常普遍。 “这个问题在长沙看起来有点恶劣，全国各地都有。 因为在过去的模式下，政府已经不能强制征收土地了。 ”他说。

小屋变成商业不动产

据当地政府介绍，开福寺路109号福源花园属于黄兴北路棚改项目。

年3月10日，长沙发改委发布长发改( 103号《关于批准黄兴北路棚户区改造工程》，同意建设黄兴北路棚户区改造项目。 项目单位为新河三角洲企业，项目改造范围北有三条，南有盘营大道，东有芙蓉大道，西有湘江大道，总占地约3.2平方公里。

年4月27日，长沙市人大常委会批准长沙市人民政府《关于长沙市旧城改造项目规划的报告》。

该《报告》中的旧城改造计划包括黄兴北路棚改项目。 其改造理由，一是旧城贫民区居民住房解困和提高城市质量的需要，二是地铁工程和城市道路基础设施建设的需要。

但是，根据新河三角洲企业棚改的红线图，福源花园不在上述棚改范围内，地铁也不在园区内通过。 目前，长沙1号线只需通过小区入口，该区就有开福寺地铁入口。

11月1日，长沙国土局向居民公开答复了“察合台漫游公寓小区不在长沙市新河三角洲开发建设有限企业黄兴北路棚户区改造项目用地红线范围内”的消息。

但令人惊讶的是，长沙市开福区政府发布的住房征收公告中，不仅实施了上述小区住房，还实施了住房判断。

实际的小屋改造范围不仅如此。 例如，据长沙开福区商务旅游局网站新闻报道，黄兴北路棚户区改造项目正在招商。

该项目位于长沙市开福区黄兴北路的两个笼子里，北有三条街，南至营盘路。 项目用地面积约660亩。 大大超过了棚户区红线图改造的190多亩面积。 规划用地性质为商业、综合用地，规划容积率约为6.0。 计划建设商业步行街、大型超市、大型商场、高星酒店、专业办公楼、高级住宅等。

关于为什么名义上在法韦拉地区的住宅改造中，实际上在做酒店等商业房地产项目，长沙开福区的商务和旅游局的某个人说，这是政府决定的，作为要点项目，将来收回土地后，要征集“这个地区很好 政府已经明确了要回收”。

福源花园业主多次向国土、政法委员会、法院等部门反映情况，国土部门认定为违法，但由于是政府项目，难以处理，此后一直没有延续。

对此，对被拆迁居民提起诉讼的湖南邛崃律师事务所律师们指出，要说政府将进行什么样的棚户区改造，最终将是商业房地产项目。 “其实是打着公益征用的幌子，低价征收居民商品房用地，再卖土地赚钱。 ”

地方政府的棚改冲动[/s2/]

一些地方政府正在进行所谓的棚户区改造，但实际上正在进行商业房地产项目。 在这一背景下，长沙当地人表示，政府财政收入增长缓慢，出售土地的冲动很大。 商住用地的价格比住宅高，这可能是长沙政府部门喜欢商住用地挂牌的原因。

从转让价格来看，近期湖南全省土地转让平均价格为每平方米1105.9元，比去年同期上涨35.3%。 商住用地平均价格为每平方米1968.3元，比去年同期上涨50.5%，比住宅用地平均价格高出1704.6元，比去年同期上涨25.8%。

事实上，当地不少以贫民街名义改造的商业房地产项目，当地开福区包括长沙金融生态区金融总部区、时尚市中心区、经营生活区招商区划。

据悉，上述区域作为棚改项目，部分土地已挂牌出让，价格为每亩3000万美元。 长沙市开福区政府官员表示，由于黄兴北路棚户区位于更为中心的地区，预计价格将达到每亩3000万美元以上，目前大部分已经拆迁，但还没有拆迁。 未来还将走招商引资的道路，进行商业性房地产开发。

长沙的另一个地区也存在这种情况。 例如，长沙商检局推出滨江新城国际商贸中心开发建设)湄湾镇棚户区改造)招商项目。 项目建设的首要文案是星级酒店、商务办公楼、大型商业设施、购物餐饮、文化娱乐、旅游休闲、生态住宅等，不是真正的棚户区改造。

北京市盛廷律师事务所的燕给律师认为，目前地方政府征收土地和房屋越来越困难，以前采取的是储备土地的方法，但现在国家不允许。 根据新法律，只能以公益用地的名义征收。 “这方面以棚户区改造和基础设施建设的名义最好。 因为军事、学校等用地不太沾边。 ”