“广州拟出台土地管理新规 土地闲置按总价20%征费”

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广州将制定土地管理新规则。 土地前期开发必须查阅历史建筑物，以宅基地建造，或支付有偿聘用费搁置土地按总额的20%征收。

据羊城晚报报道，今后将向在宅基地建房的村民和村委会支付有偿录用费。 昨天，向社会征求意见的《我市关于实施土地节约集约利用的意见》(以下简称《意见》)提出，新批准的农民住房建设用地面积不超过80平方米。 另外，《意见》确定，今后广州土地前期开发将进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查。 另外，关于土地闲置费的征收，也是第一次确定。 按总价款的20%征收。

看点1 :宅基地有偿录用费用本村公建

《意见》提出广州将探索有偿采用宅基地。 有条件的村庄，村民会议讨论决定后，村民委员会或者村集体经济组织可以向申请建设住房的农民收取宅基地有偿录用费。 宅基地录用费实行专项资金专用，主要用于本村基础设施和公益事业建设。

国土管理局办公室副主任黄信敬解释说，为了更好地节约集约利用土地，首次提出有偿采用。 宅基地有偿采用的监管属于村民自治的范畴，政府不征收任何费用。

《意见》还按照宅基地供应标准，确定新批准的农民住房建设用地面积不超过平原地区80平方米的丘陵地区不超过120平方米的山区150平方米以下； 建筑面积不超过280平方米。 关于住宅建设，分户后同意单独申请宅基地或农村公寓式住宅，也可以在拆除全村建设新住宅时统一申请。

看点2 :土地前期开发调查历史建筑

在此期间，诗书路的金陵台、妙高台的历史建筑物解体，萝岗古墓被破坏等备受瞩目。 根据《意见》，今后广州土地先行开发将根据《广州市文物保护规定》和历史文化名城相关规定，进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查，包括道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施

另一方面，《意见》对宽氮地块、南方钢厂地块、国际金融城区地块土壤污染问题的关注也要求加强储备土地土壤污染状况的调查与管理。 对城市工业公司遗留的(被放弃的)改变用地用途的储备用地，按照有关规定开展土壤环境风险判断，由市、区土地储备机构组织管理修复污染的土壤环境。

《意见》确定，针对市民关心的回迁安置问题，在编制土地储备项目实施方案时，必须同时确定储备项目的安置屋用地、村经济快速发展的居留地选址。 优先利用现有储备地块作为安置房地和村经济快速发展的居留地，安置住房的来源优先就地安置或就近安置。

看点3 :土地闲置费按总价款的20%征收

开发商提出，为避免囤积土地造成地块“日光浴”，《意见》规定各类住宅用地必须凭规划决定书和出让合同在土地交付之日起一年内开工，其他建设用地一般在自交地之日起一年内开工 规划好的配套公共服务设施也必须同时开工建设。 各类住宅用地必须在开工之日起三年内竣工。

其他建设用地面积5公顷以内开工日起3年内竣工，面积5~10公顷5年内竣工，面积10公顷以上7年内竣工。 配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%之前全部完成。

据介绍，广州自1998年以来，回收的闲置用地为27平方公里，相当于越秀区3个面积。 今年上半年回收了5处闲置土地，共计6.8公顷。

《意见》还首次确定了公开闲置土地的土地闲置费和增值地价的计算方法和标准，以公开和协议出让方法取得土地的，按土地出让合同总价款的20%征收土地闲置费。 通过划拨方法供应的土地，按照确定的钻石征收土地开采权价格的20%作为土地闲置费。 同时，在判断总额时，将相应扣除公共建设补助面积； 涉及城市房屋拆迁的，原地块的拆迁房屋面积也相应扣除。 (以合同中注明回迁占地面积为准)。

看点4 :拍摄起始价格145%“地价限制”

按照规定，广州将编制实施全市统一的年度土地供应计划。 各区、县级市应当在全市土地市场统一新闻发布平台组织土地出让。

广州将由市发改委为中心，研究制定产业项目用地预判和遴选制度，试行供地前和投产后对独立第三方专业机构新建、扩建产业项目的土地利用绩效判断机制。

《意见》首次对工业用地的采用年限作出了规定。 工业用地可以结合产业类型和产业生命周期明确土地出让年限为二十年、三十年或者四十年，首付出让年限届满后，判断项目经营状况和转让合同履行情况，根据情况有偿继续或者收回土地开采权。 这意味着公司获得工业用地后，可能会被低效利用，甚至被回收。

最近，白云、海珠、番禺都诞生了新的“地王”，周边房价也随之上涨。 为适应新形势，《意见》作出了一系列新规定。 商品住宅用地可以通过“限制地价，竞争建设保障性住宅”、“限制地价，竞争建设拆迁安居住宅”、“在商品住宅用地上建设保障性住宅”等方法转让。 商业服务业用地可以通过“限制地价，竞争建设公共设施”的方法转让。 “地价限制”的最高价格设定为土地出让起始价格的145%。 这也是广州首次提出将地价限制的范畴扩大到商业用地。

《意见》还制定了调整规划容积率(或建筑面积)补充土地出让金的标准。 根据规定，采用配额方法取得土地调整容积率时，不需要调整土地综合开发费。 以转让方法取得土地的住宅、商业、办公类建设项目，必须严格执行规划条件，不得提高容积率，不得减少基础设施和公共服务的组合。

看点五:推进集体建设用地转移

按照规定，广州将推进集体建设用地采用权的依法转移。 广州将加快建立城乡统一的土地交易市场，规范集体土地所有权人通过公开方法转让和出租集体建设用地的开采权。 对于政府征收的土地，一种做法是公开流通，集体建设用地流通在全市统一的土地市场平台上发布新闻进行交易，政府也不收取费用。 另一个是“回馈人民”。 例如，100亩集体建设用地，农民占10亩的，享受10%的红利。 土地可以转让，转让几年或十几年后，可能会翻十倍，而且土地是农民的。 据悉，已经在增城试点，成效显著，今后将在增城、花都、番禺上市。

此前，市国土房管局相关负责人透露，广州将参考成渝试点“地票”移动。 试验性“地票”的相关条文也写入了这次的意见中。 其中，广州实行土地整治余额指标市场流转政策，制定了运用市场化手段安排土地整治节区用地指标、流转土地整治节区用地指标的配套政策，建立用地指标流转市场等规定。

(证券时报网络快报中心)