“[实录]高峰对话：地产金融变局与革新”

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主持人:谢谢。 分享了房地产领域过去十年的黄金阶段。 随着房地产领域竞争的加剧，大鱼吃小鱼的现象可能会越来越明显。 在各种困境中，有必要创新房地产经营模式。 无论如何，养老、旅游、养生房地产可能是新的刚需。

接下来进入本场论坛的高峰对话环节。 请先帮我一下。

李晓东建银精瑞资本管理集团董事长

东升西安交大上海金融研究院院长、尚阳投资董事长

阳润都资本创始合伙人

丁亚明共赢资本董事、总经理

王珲北京嘉丰达资产管理有限企业总经理

钟伟:谢谢您的耐心。 11点30分重复。 我们30分钟内结束。 我本来邀请了主持人当嘉宾，但是没能主持。 我的视力只有0.2。 因为这篇稿子的字很小，我看不见。 不能主持。 这对不起五位嘉宾。 我看不到你们的脸。 另外，我也不知道你们是谁。 我要设三个问题。 首先，下半年资金是有点紧张，还是有点松动，价格是涨是跌，下半年趋势如何？

第二个问题是，现在开发商苦乐不平衡，有项目，没钱，没项目，有钱。 有的是投资管理企业、资产管理企业或资本企业，不是以前流传下来的金融业态。 如果开发商有钱，借银行贷款，拿到两三年期或者资金价格，我就委托五个人。 7%左右的资金价格，三年期能为我获得高收益吗？ 而且价格可以控制。 有些开发者在钱上有困难。 正如第二位演讲嘉宾总是说的，市场中小开发者很难生活。 他们不得不融资和借钱。 他们想给出的融资价格是12%到15%。 是否有可能借，如果能借的话，期限是多长？

第三个问题是，近几年，特别是过去五年，a股日益下跌，美国纳斯达克和道琼斯指数日益上涨。 我们对人民币的增长很担心，对未来资本市场的转换没有完全的信心。 最后，请五位开发者和富裕阶层在海外投资时，回答是否有好的机会和好的处理方案。

首先，我想问一下东升总裁，为什么是西安交大上海金融研究院？

东升:是公开回答还是私人回答？ 西安交大是一所老牌大学，2000年左右合并了西安的医科大学和陕西财经学院。 也就是说，西安交大起源于金融方面，陕西财经学院是人民银行拥有的三所大学之一，西安交大在一点点设有分校和研究院，上海是金融中心。 因为这个西安交大在上海建立了金融研究院，所以希望更好地整合各方面的资源，也做金融方面的研究和服务。

钟伟:五个人请斟酌一下第一个问题。 下半年资金紧一点还是松一点？ 价钱是往上还是往下？

李晓东:从整体资金来说，本届政府没有确定的表现，但从最近的动向来看，未来的货币供给将比上届政府紧张。 目前市场上发行的100万亿元的m2足够了。 正如我刚才所说，以前的首要问题是将短期资金用于长时间投资的项目上。 虽然是“短期用长期投资”，但是不动产需要长期的资金援助。 短期和长期以一年为界，一年是短期资金，一年上面有长期资金。 迄今为止，房地产融资大部分是长期资金诉求，6月以后资金面有所收紧。 本来很多大规模融资无论是信托还是私募，大多依靠银行单一资金，通过各种渠道，包括城乡一体化基金，都是单一资金对接，资金价格低，规模大。 现在的机会逐渐减少，也引起了整体平均的信托和基金价格，下半年有逐渐上升的趋势。 今年上半年是近几年来的最低点，无论是常规信托、基金，给开发商的融资价格都将从以前的20%降至后来的18%，今年上半年为13%至15%，这是中等规模的开发商，大规模开发商的融资价格将更低。 目前，融资价格上涨了2%。 这是我的评价。

我基本上和李总的看法一样，在中国整体经济上不划算。 这几年整体释放的流动性在现在的市场环境下是绝对足够的。 目前的问题是如何配置的问题，将这些资金更有效地配置到更合理的事件中。 集中到房地产领域来说，我个人认为有几个形势。

在这次会议上，大家的苦乐不均、心情大不相同，也是房地产领域实际业态的写照。 未来的趋势不简单，大型中央企业和房地产企业的融资价格非常低。 他们自行建立融资渠道，在海外上市的房地产企业融资渠道比较好。 对于大中型房地产企业来说，只有房地产创新与金融创新相结合，“房地产金融变局与创新主题论坛”才能适合当前市场的情况。 政府的整体方向是确保库存，应该以好的增量，抓住机遇进行变革升级。 而且，如果你拉着政府提倡或鼓励的快速发展方向，有你可以受益的商业模式，我想资金的获取会比较容易。

李先生总是说下半年整体资金紧张，央企和大公司拿地很有特点，资金充裕，中小企业资金有压力。 总量和结构很清楚，三位老总有不同的看法吗？

阳:向钟老师提出这个问题之前，我先说一下。 从我的理解中，有其单一性。 对今天在座的所有朋友来说，大家都有清晰的概念。 今天的不动产不是单一的不动产。 我们把不动产当作金融产品。 今天，大家聚集在这里。 因为主办者是21世纪，所以我们现在也是21世纪的第一大股东。 是南方报业集团的第二股东。 文化行业中南媒体(行情、问诊)我们也是投资者。 教育行业也有一个股东。像今天舞台上的很多人一样，通过金融这一手与房地产有着微妙的关系，发现房地产从某种角度来说是前台，金融是后台。 我们也注意到了一个现象。 所有银行的报告都出来了，大家都很惊讶。 因为利润空之间大到我们的银行行长不好意思赚钱。 为什么房地产和金融联系这么紧密，没有疑问，但只有一个理由。 在房地产这一泛金融产品中，有一些投资者乐于见到利润。 因为那才聚集了这么多投资者，和不动产联系在一起。

迅速发展到今天，房地产绝不是单一的房地产，对所有金融投资来说都是金融产品。 我知道在房地产创新行业中，最核心的创新还是来自金融创新。 这个平台，我们的金融工具多种多样，前面的两位嘉宾似乎给大家展示了很多金融工具。 一旦金融把房地产作为金融产品，从金融创新的角度出发，我们完全基于房地产快速发展的过程，随着政策的一些变化和大环境和小环境的一些变化，我们会反应最快、最敏捷。 李总展展示的图表，从房地产信托基金、私募基金、现在的证券化来看，相信对大家来说，应该可以发掘出深层次的文案。 资本是追求利润的，回到钟老师身上，金融在房地产的产品中发挥着越来越大的作用。 表明金融在房地产行业获得的收益也越来越大。 也就是说，对房地产本身来说，价格毫无疑问越来越大。 谢谢你。

钟伟:接下来请丁总和王总直接谈第二个问题。 因为我们的时间很有限。 例如，我有资金想以7 %~8 %的价格做主机。 你们可以做主机，涵盖我的投资吗？ 或者，我缺钱，可以为我融资吗？ 支付的价格是12%到15%，可以融资金吗？

丁亚明:这个问题和第一个问题有关。 钱不够和钱不够是相对的，也是结构问题。 我的观点是，在经济危机和领域波动的背景下，有能力和投资眼光的专家可以获得越来越多的投资回报。

我们不能单纯从借款和固定回报的角度看资金，也不能看额外的资金是否用于投资。 现在有一个现象。 昨天，几位嘉宾没有注意到，尽管据说外资正在撤出，但最近一个月已经设立了几个国外基金。 最大规模在20亿美元以上。 他们还是会投入中国的房地产行业。 如果在变化的趋势下，能拿到7%的价格资金，我们的想法是，你有多少，我们想要多少，这就是我的答案。 如果有投资的观点，不仅仅是证券投资，通过结构化投资也有可能创造更大的价值。 双赢的能力是投资见长的。 我们与通常的银行类资本管理企业相比，进行了机会投资。 换句话说，我们正在进行股票投资。 我们愿意承担市场风险，与合作伙伴取得平衡的市场收益率。

钟伟:谢谢你的双赢丁总。

丁亚明:我们2009年成立的时候，是房地产版块。 复兴集团下有房地产企业，在国内是前50的开发企业。 复兴集团是一个多元化的企业，集团有证券、保险、公募基金、期货、融资租赁等。 房地产基金版块现在越来越像金融，集团内部定位为房地产兼金融。

钟伟:看来复兴是一个拥有金融牌照的集团。 请王总发表自己的意见。

王珲:大家都是金融业的专家，我操作项目的经验越来越多。 就像刚才主持人说的，如何让钱获得更高的利润，如何确保资金的安全呢？ 无论是大部分基金还是信托，我们都越来越欠债。 名义上是股票投资，过半天就会得到通道的收益。 这样的话，如果基金融资价格为7%，我的收益就可以了。 如果提高到10%或15%，该怎么办，我们的基金也好，信托也好，是否能直接真的进行股票投资？ 另一方面，正常项目的收益会比建立渠道高。 风险控制也是可能的。 正如几位嘉宾所说，有些信托到期后不能兑现。 基金企业和信托企业对项目不参与实际操作，因此无法控制风险。 如果可能的话，我们的信托和基金会参与越来越多的项目实际操作，这样才能获得项目收益并抑制风险。

钟伟:如果中小开发商资金不足，从哪里可以得到合理的资金？

王珲:大公司现在基本上不缺资金。 上半年全国房地产销售额达到3.32万亿元，比去年增长43%。 现在很多企业在海外上市借钱，资金困难集中在中小企业。 如果小公司需要融资，将来会出现大公司集中度提高、市场占有率上升、剩下的小公司生存空之间逐渐压缩的局面。 为此，基金和信托成立，需要与小公司合作。 这个时候，小公司需要便宜的资金，所以我不能提供。 但是，我可以创造股权，大家按照股权分配你的利益，我直接参与操作，可以这样做。

钟伟:虽然说中小开发商不得不从直接相对固定的价格融资中获得项目收益，但是给信用等级不充分的顾客融资似乎很困难。

中国正在进行结构转换，与美国1991年的过程相似，目前美元进一步走强，人民币走势令人担忧。 现在的情况是，我们出国，有没有机会，五位老总能否帮助中国房地产公司投资海外做点什么，有没有机会，如果有机会，我们应该怎么办？

李晓东:这个问题经常被提出来。 现在投资，以前只关注国内的事件，但现在需要世界规模的投资眼光。 丁表示，包括黑石在内，海外资金将募集27亿美元的亚洲基金，大部分将投向中国。

反过来说，中国走出去，对外投资，精瑞抓得比较早，我们的第一只海外投资基金就开始募集。 虽然前期做了很多工作，但是我们的感觉是双向的，随着这几年国内货币的发行，说实话钱是无差别的。 大量的资金有海外投资的诉求，大家都说人民币有升值的压力。 每次奥巴马见到中国领导人，首先要谈人民币升值的问题，最近没有这个问题。 而且，从三年内外资银行有掉期的产品来说，已经逆转了，人们认为三年后人民币对美元下跌了。 这是一个明显的信号，在这种情况下，中国富人的全球资产配置无疑将成为未来几年的热潮。

我们做了那些工作，在过去的十年里一直在房地产投资行业。 本来是专攻不动产信托的，现在在世界范围内比较一下吧。 我们建立的第一期基金是在葡萄牙投资的，大家都认为是个小市场，但目前看来效果非常好。 相比之下，我刚才也告诉了钟教授，我们所有的基金最畅销的是海外基金，复制外资银行在中国的成功经验。 2009年我去美国考察的时候，看到了很多项目，非常想投资。 但是，2009年的国内市场非常好，非常受欢迎，所以当时忽视了。 现在，当时的产品上涨了50%到100%。 现在，我们认为欧洲可能有这样的机会。 此次投资访问了当地最大的银行，如3月西班牙和葡萄牙5家银行中最大的4家。与不良资产处置部门建立了战术合作关系，他们从开发商手中没收。 由于经济不好，银行收回的资产，本来就在他们手里，不敢再投资了。 这就是不良投资了，我们付了20%的订金，你们帮我完成，商量好价格，我们付了订金后，银行敢于再投资，建设项目。 项目签订后，葡萄牙的投资移民政策出台，可以用50万欧元购买住房处理移民。 葡萄牙是欧盟国家，也是欧元区，实际上只要有葡萄牙的身份，就可以自由移动到欧盟的十几个国家工作。 因此，目前葡萄牙移民非常火爆，海外投资基金的合作方是基金管理企业专业的小股东，也是长江三角洲最大的投资移民企业。 移民政策出台后，里斯本能卖的房子，几乎都被夺走了空，完全被中国投资者买走了。 这种情况在葡萄牙是例证，将来会有很多投资机会。 我相信未来美元升值趋势进入上升通道将是一个较长的过程，把握这样的机会很重要。

于东升:有一本书叫《世界是平的》。 中国很有趣。 我有很多钱。 价钱贵，不缺钱，也不容易弄到钱。 关于中国和海外的合作，我们自己也在尝试。 我非常认同李晓东的意见。 中国人的资产全球化配置，也是避险方法，长期看好美元，长期看好中国，但一种形式是中国人拿出大量现金来配置一点房地产。 我们的股东在澳大利亚、新西兰进行了房地产项目。 事实上，国内的房地产商在国外造房子。 现在生意很好，是有效的方法。 中国人为中国人服务的形式更简单方便。 房地产的诉求很大，但对人们的后续服务很重要。 例如流动性资产的配置，我认为是非常主流的方法。 作为机构，如果世界是平面的立场，我们看到了中国的节能环保和新材料，也看到了中国的医药和医疗领域。 我们是专门投资的事件。 在与房地产投资大佬合作时，我会更加坚定这个信念。 未来中国的投资立场更好。 取决于你做什么。 从世界的角度来说，如何配置很重要，无论是配置不动产还是配置流动性资产，配置明确性的拷贝都是好的。 美元资产是非常重要的选择。

钟伟:阳光照射的公司购买了文化、大学和基础产业，有可能回国外吗？

阳:问了主持人这个问题后，我认为海外投资很慎重，不适合全员。 这就是我对这个问题的回答。

我从整体的观点非常认同，对于中国形势整体的评价，从润都到我自己都很看好。 关于一些产业和房地产的一些新产品，比如健康的房地产，我向大家报告一下。 第一家希望有人挡风避雨，让家庭结构成为幸福健康的住所。 润都投资之前，我们做的是健康产业、文化产业和教育产业。 今天，我们混合了这些文案，从去年开始联系诺贝尔获奖者们，第一个建设了中国第一个诺贝尔科学研究院，从人的层面进行了新的解读。 现在，金融街(行情、问诊)等企业与金融和房地产相结合，建立真正健康的住所，从某种角度稀释金融产品的工具，回归人的幸福和健康。 包括最近在海南三亚、海口寻找世外桃源，让中国大众和老百姓享受健康和幸福。

钟伟:我说一晒太阳就建立健康的住所，这很好。 如果能吃健康的水、呼吸器健康的空气、健康的食品、住上健康的房子就更好了，但是今后复兴的丁总是谈论海外投资是否有机会。

丁亚明:主持人真好。 复兴集团在国际化投资方面做了很多事情。 媒体非常关注。 在集团层面，我们在海外投资了一些费用。 包括时尚的企业品牌、金融服务的企业。 最近投资了地中海俱乐部，帮助私有化。 这是一家法国上市公司，在世界上有70多个旅游胜地，是一线海景和滑雪圣地。

回到今天的主题“房地产金融变局与创新”，需要适度的投资。 与海外房地产开发商的合作，如万科在美国的投资与铁狮门合作。 开发商不一定单独工作，也可以和别人合作。 我们复兴也是和别人合作，都是购买上市公司的股票，大部分将成为第二大股东。 因为第一股东熟悉当地的市场规则，与当地企业合作，与当地企业合作参与

从基金的角度来说，李先生总是说得很对。 中国老百姓和富人有配置全球资产的诉求，可以通过金融手段将国内资本投向国外，在当地找到好的合作伙伴，无论是私募基金还是私募基金都可以进行投资。 作为基金领域的劳动者，包括总和李总、王总在内都有这样的机会。 我们可以加大基金管理的规模，做人民币，也可以做美元的基金。 如果国内富人在海外持有美元，可以用于投资，也可以直接与私募股权基金和养老金基金合作。

王珲:几位是从基金和信托的角度谈的，我还是从开发商的角度谈。 我说一下自己的真实经历，留学的时候，发现国内的房地产开发都是用图纸或者几十万平方米开发的现象。 留学的时候，一面的房地产开发很少，国外的开发是拆除旧房子，用两三年的时间重新建设房屋。 出国的时候，客户在哪里，中国的公司进行资产配置，不是13亿人去国外，只是其中一部分人，剩下的操作就会面临如何进行的问题。

外国人民是民主的。 例如，在窗帘上放矿泉水瓶子会被投诉。 为什么不放花？ 如果很多中国人投资海外，会招致当地政府的反感，制造一点障碍。 我们的房地产公司和信托如果想在海外迅速发展，就必须面对变革。 在国内盈利来自房地产开发，今后应该放在租金收益上，这才是长期收益。

钟伟:信托领域每年至少增长50%，现在已经超出了保险领域。 目前，银监会非银司管理的信托领域均超过保监会管理的保险企业资产。 今后3~5年，信托领域是否有爆炸的风险，有3个答案。 第一，如果有风险，就会爆炸。 刚性的交换有问题。 第二个不行。 第三个不能很明确地说。 从王总那里回答，选三个答案之一。

王珲:我觉得有可能。

丁亚明:我想我说不清楚。 因为中国的情况太多太复杂了。

向阳:信托的乱像已经出现了。 我的回答一定会的。

东升:我想有。

李晓东:虽然很矛盾，但我倾向于说我一定能行。 还是根据中国的宏观经济形势，说不准。

钟伟(信托三(五年可能发生的违约现象，表示一定的担忧。 如果大家要投资信托的话，请缩短信托产品的持有期。 因为，你们必须相信台上五位老总多年来的智慧。 这个对话是亮点。 第一国内的苦乐不平衡将持续下去，取决于你的实力。 第二，中国人的资产在某种程度上需要全球化的配置，但这也需要更大的谋略。 感谢舞台上的五位嘉宾。 也请耐心聆听台下的嘉宾，徐总客人也感谢全场主持人。 谢谢你。

主持人:感谢李总先生介绍了大资本管理时代，并谈了金融创新快速发展的道路。 幸运的是，我听到了钟伟非常棒的主持人。 今天论坛的所有环节到此结束。 谢谢您的参与。

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