“消失的土地红利 珠江实业未来“拿什么米下锅””

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在珠江新城项目接近销售尾声之后，珠江实业（行情，问诊）会走向何方？ “最大的问题是土地红

珠江新城项目接近销售终点后，珠江实业(行情、问诊)将走向何方？ “最大的问题是土地红利消失，最大的挑战是适应土地的招商。 ’一位行业解体师总结道。 (/h ) )总资产35亿的小地方国有企业在失去集体土地特征后，土地红利也在消失，这些都是面临的问题。 共同拥有土地、收购资产或高管移动，都是目前的处理方式。 即使妈妈集团广州珠江实业集团做后盾，也还是听不到脚步声。 对此，业内人士也有怀疑。 集团企业似乎不怎么为上市公司提供支持，但高管人员流动似乎只能解释为企业内部运营还不够完善。 在上半年销售额略高于10亿 的广州市，珠江新城确实是一个没钱的地区。 以猎德地铁站为中心环顾四周，是cbd商业区——高德汇购物中心、兴隆汇、珠江道商业广场。 放眼望去，豪宅群落中海花城湾、凯旋新世界(行情、问诊)、金碧华府、颐德公馆……根据开发商不同，房价约为50000元/平方米左右。 在广州大桥附近的豪宅区域，蓝灰色的建筑物比周围稍高。 那是颍德公馆，在业内人士眼里，它是代表珠江实业风格的首要项目。 当时，写有“颐德公馆”四个大字的本馆，三楼以下的部分还被脚手架包围。 解决外墙，不少工人在隔离墙上印着“珠江实业上市20周年最高峰大作”的宣传文字。 “房子变少了。 三五栋已经卖完了。 现在，一两栋中只有170平、180平、200平。 在“均价56000 (元/平方米)”楼盘模型前，销售顾问指了几层进行介绍。 yide公馆于10月底开业，当时是第一次推洋馆4、5栋。 年7月，该项目再次推送旗下的1~3栋洋房。 根据克比瑞新闻集团的数据，截至今年上半年，颐德公馆项目共实现6亿元销售额。 “这个项目面积大，总额比高。 总额高的话，对广州这样的城市来说，年去化量非常有限。 每年的除化量相同，没有大爆发。 ”。 克瑞新闻集团广州区域研究负责人周国伟解释说。 中山纪念堂附近，东风中路还有几幢4层的大楼，大楼被绿色的塑料网包围，周围地面被木材和钢筋覆盖。 九龙仓和珠江实业合作项目——御东雅苑。 其中珠江实业拥有30%的权益，同样被定位为高级住宅。 据房网透露，该项目将于今年12月开工。 上述两个项目是广州地区主力，可以为珠江实业的年销售额做出贡献。 长沙地区的销售主力，主要定位为普通住宅。 据上述机构不完全统计，今年上半年，珠江实业总销售额略高于约10亿元。 逐渐消失的土地红利 “珠江实业目前最大的问题是土地储备，必须适应招商引资的土地持有方式。 ”跟踪珠江实业的某证券公司的解体师这样说道。 新时期证券拆股师裴明华此前发表研究报告称，随着“土地红利”的消失，该企业后续项目储备不足，自身资金实力薄弱，因此未来经营业绩存在较大不确定性。 另外，据上述证券公司统计，今年，珠江实业销售项目除颐德公馆外，长沙珠江花城尾盘和珠江英城当年竣工的项目还有广州地区目前正在建设的御东雅苑和长沙珠江英城。 从 年开始，珠江实业所持有的项目中，如果没有新的高端住宅项目作为储备，广州地区企业的快速发展定位就需要尽快转变。 目前，年基本竣工的项目以商住用地和办公楼为主。 回顾珠江实业近几年的公告，发现从2009年至今已有两次通过招投标竞争获得土地，一次通过关联交易获得储备，一次有项目并购行为。 除此之外，万科之前上市的房地产企业，实际运营动作并不多，拥有100%股权的项目所剩无几。 现在持有的不动产项目也受益于多年前集团的支援。 “以前，珠江实业是为了集团的支持，花费了很多低价金钱的高质量地块，但现在没有这个特征。 ’上述拆迁师认为珠江实业的土地红利正在消失。 但是，另一方面，集团以前规划的高质量地块，珠江实业的销售业绩受到地块相关的各种诉讼的拖累，长期以来未能实现高质量项目的正常规划。 失去集团企业的支持后，在业内人士眼中，珠江实业目前的土地出让重点是与其他房地产企业的合作。 今年2月7日，珠江实业计划以约4.21亿元的价格收购嘉德丰企业80%的股份，嘉德丰企业的主要项目广州市永和经济区yh-j1地块表示，部分股份应交给珠江实业。 据说该地块位于萝岗永和开发区，用途为商住。 间接布局的转移表明，珠江实业和曾被追求的“高端定制”产品的轨道开始偏离。 高管频繁移动之谜 产品定位需要改道，珠江实业高管团队也一直处于移动的变化之中。 据资产管理周报记者统计，从2008年至今，除2009年外，其余每年珠江实业约有2名企业高管因员工调动而辞职。 这些离职的岗位包括总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监等。 2008年，朱劲松接任廖晓明社长一职，年，梁彦接任朱劲松社长一职。 2008年，陈燕平接任黄宇文的副总裁、董事会秘书一职，年，黄静接任陈燕平前述职务。 年，林洁静接任朱渝梅的财务总监一职。 与此不同，许多副总经理经常变动，常常出现在珠江实业的年报中。 对此，珠江实业以全年准备报告为理由，没有做出答复。 “对普通公司来说，如果高管发生变化，肯定与企业正常业务快速发展不太顺利。 ”周国伟解释说，虽然不了解珠江实业内部人员变动的具体原因，但通常国企人员比较稳定，经常流动的原因和企业自身的快速发展运营还不充分。 “内心无力”郑夏平: 遗留问题和国有企业背景 建筑学科出身的珠江实业会长郑夏平，业务能力 与大本营广州主流不符的产品定位，甚至旗下的土地项目也常常因“历史遗留问题”而被拖延——历经曲折的珠江实业，曾一度被证券公司机构集体看好，但如今却被集体冷落。 “现在珠江实业最需要考虑的是如何维持生存的问题。 ’证券公司的解体师这样坦白了。 以国有企业为背景，自主权受到限制 年5月29日下午，广州市海珠区珠江左岸酒店，广州珠江实业开发股份有限公司举办的年度股东大会在股东提问环节召开。 席间，一位股东提出了一个非常尖锐的问题:如何解释企业目前的快速发展状况？ 当时的郑暑平会长听后，开口的第一句话是“我也不满足于企业的现状”。 关于提问的具体文案我记不太清了，郑夏平的话给在场的人留下了深刻的印象:“我觉得董事长是个务实的人，坦率地面对企业的情况。” 股东大会当天也在现场的某业界相关人士事后这样评价。 (/h ) )“该说的是，也许心里有股无力的味道。 ”一位行业分析人士表示，目前具有国有资产监督管理委员会背景的房地产企业，实际上无法从中获得较多的资源特征，相反，从房地产企业自身来看，快速发展的自主性容易受到抑制。 业内研究者也推测，企业自身频繁的高管人员流动可能与企业正常运营不顺利有一定关系。 只能说“企业自身的快速成长可能无法顺利进行，或者企业内部需要变动”。 关于珠江实业的干部流动的理由，虽然企业方面没有做出应对，但其理由也值得思考。 (/h ) ) )而且长期关注珠江实业的拆迁师给我留下的印象是，迄今为止从集团企业特征中获得的高质量土地储备，由于权益不清，上市公司多次卷入各种诉讼。 “有关地皮的股票纠纷曾经给它的迅速发展带来了很大的牵引力。 ’华北地区一家证券公司的拆迁师叹了口气。 “历史遗留问题”被频繁拖累[/s2/] 从珠江实业的相关年度报告和研究报告中，很难看到“历史遗留问题”的说法。 珠江实业面临的“历史遗留问题”，在其快速发展的过程中多次出现，但都涉及旗下项目的股权或拆迁纠纷。 也许可以用证券公司研究机构的态度来一览珠江实业快速发展过程的一角。 1992年获得上市许可，成为广州市第一家房地产上市企业，但引起证券公司研究员关注的时间是2006年。 2006年年中，证券公司开始发表研究报告。 企业计划完全摆脱多年连续诉讼的困扰，解除6600万元的或有负债，增发1亿股。 当时，证券公司的研究员们纷纷表示珠江实业的土地储备五年来得到充分开发。 从2006年6月开始，珠江实业股价一直上涨，从2.4元到2007年9月达到顶点10.76元，市值约上涨15.63亿元，到2007年底企业资产总额为11.95亿元。 但是，2009年，与九龙仓合作的广隆项目，由于纠纷拆迁，推迟了项目进度。 截至2007年，参加广州捷星房地产开发有限公司jy-8项目25.95%的股权，由于遭遇市政规划调整，项目股权转让过程也出现延误。 这使得业内人士认为“项目少”的珠江实业本身也频繁遭遇市场质疑。 如果说迄今为止珠江实业集团具有珠江实业获得高质量土地的特点，那么以目前的35亿元资产总额，要实现年报中提出的“低价扩钱”，大致只能通过合作获得土地。 “现在珠江实业最需要考虑的是如何维持生存的问题。 ’证券公司的解体师这样坦白了。 在 个中遇到障碍时，郑暑平最终将带领怎样的高管团队，如何实现目标，可能是投资者们最关注的问题。