“新土地基调以稳妥为主 土地流转或从四方面进行革新”

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据有关媒体报道，新一轮土地改革总体方案大体上是在没有突破现有土地利用政策、土地采用标准等法律法规的情况下，提高土地征用补偿额，缩小土地征用范围，充分利用建设用地，规范农村经营性集体建设用地流转，成为“集体建设用地聘用权交换公司经营权”的新

新的土地改革将稳步推进，土地相关配套制度亟待完善

十八届三中全会还没有召开，对土地制度改革的讨论非常热烈。 从目前媒体曝光的消息来看，对于普遍关注的农地直接进入市场，国土资源部基本在确保18亿亩耕地红线的基础上，首先开展集体建设用地改革试点，探索建立农村集体经营性建设用地采用权流转制度，形成城乡统一的建设用地市场 从总体上看，未来我国土地制度改革的步伐仍然比较缓慢，将慎重控制农村土地投放市场的道路。

事实上，从1999年开始在国家一级研究农村集体建设用地转移试点。 第一，当时城市化和工业化进程加快，一些农村在市场机制下开始自发土地流转，产生了很多问题。 国土部认识到这一趋势“不应该疏导堵塞”，先后在广东、安徽、江苏等地进行试点，出台了城乡建设用地增减的政策。 目前，以重庆为代表的土地流转模式和以天津为代表的住房置换模式是我国农村集体建设用地转移试点中相对成熟的两种途径，但目前这些城市农村集体建设用地转移推动力较弱，首要原因还是土地转移中相关优势分配不清晰，或租赁、租赁

城乡增减的关联仍然是土地流转标准，根据各地或现实情况改进流转方案

我们对农村集体建设用地的总体趋势持乐观态度，但必须提到的是，这一过程仍将持续很长一段时间。 首先，在当前地方政府过度依赖土地财政的情况下，从政府的好处出发，为了避免短期内土地供应量急剧增加、土地出让价格下降，很多农村集体建设用地不愿意进入市场。 第二，我国小产权房数量庞大，权属庞杂，一时难以整理。 另外，小产权房的移动漏洞一旦打开，势必会对城市房地产市场造成很大的冲击，对房地产领域非常不利。

但与此不同，新土地改革毕竟是大势所趋，随着城市化进程的加快，更多的城市打开了农村集体建设用地转移的大门，这些城市将在学习重庆、天津等地经验的基础上不断创新和提高。 我们认为，为了推动今后土地搬迁的顺利进行，应多次重复以下改革方向。

一是未来农村集体建设用地流转仍要建立在城乡增减相结合的基础上，农村宅基地采购权的流转应以提高宅基地采购权的利用和效率为标准。 在确保不触及耕地红线的前提下，回收恢复宅基地等农村集体建设用地，需要最大化合理利用这些土地，减少闲置土地，合理配置资源，达到节约利用土地的目的。

二是农村集体建设用地必须流转，以确保土地质量水平，维护农民的合法权益。 “宅基地换房”和“地票交易”的典型模式都是由当地政府占主导地位，而作为宅基地所有者的农民自身则相对被动。 在政府带头自上而下推进土地流转的模式下，农民的合法权益得不到充分保障，有可能在探索中进一步丧失。 除此之外，土地用途改变后土地的质量水平也有下降的风险。 因为这种新的土地制度和流转模式的设计要更加确保土地用途调整后的土地质量问题，强调农民的主体地位，考虑公众的积极性、参与度、满意度，努力促进农民自主参与的自下而上的改革探索。

三是完善的社会保障制度，避免农民失地带来的社会稳定问题。 农村集体建设用地转移的最终本质都是农民向城市市民的转变，没有土地保障的农民该如何生活是转移环节值得关注的文案。 但是，目前我国现行的农村社会保障体系不健全，要顺利进行集体建设用地流转，就必须处理随之产生的无住房农民生活问题，另外，完整的社会保障体系是保证农村集体建设用地顺利流转的基础条件。

四是农村集体建设用地流转必须以各地经济快速发展的状况为现实依据。 无论是“天津模式”还是“重庆模式”，作为我国的两大直辖市，两地经济快速发展水平较高，具备一定的农村宅基地开采权流动条件，并且这些试点城市在详细调查拆解的基础上寻找各自的改革试点和主导方向。 目前，我国各地经济水平严重分化，对于经济水平相对落后的地区，将结合越来越多的经济水平创造具有当地特色的流动模式。