“万达“钱荒”？”

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以“旺达模式”闻名于商业地产界的大连旺达最近也在这种模式下受到质疑。 “旺达模式”的优势之一是“投资快，完成快”。 这些都需要充裕的资金来保障，但谁也无法想象“旺达集团的负债率高达90%”。

数据显示，2009年，万达总资产约741亿元，负债约688亿元。 年，总资产增加到1414亿元，负债1280亿元； 年，总资产增加到2030亿元，负债1825亿元。 这些数据表明，卢旺达的资产负债率长期维持在90%左右。

扩展隐忧

从去年下半年开始，国内迅速扩大的万达开始将目光投向海外。 年5月21日，万达投资31亿美元收购世界第二研究生线集团amc，31亿美元的标志包括购买100%股份的26亿美元和约5亿美元的运营资金。

旺达集团收购amc后，将成为世界最大规模的电影院线运营商。 但是，卢旺达高速扩张模式的背后有很大的风险，也有不少业内人士认为风险之一是资金链问题。

据了解，此次收购资金来源于大型银行、金融机构和政府投资，而不是集团自身的房地产资本。 其中国家开发银行表示将向万达发放贷款，但没有公布发放贷款的金额。

据分析，从2008年开始，万达迎来了商业房地产“黄金十年”，通过“早买早晒、早竣工”获得了商业房地产行业霸主的地位，但行业也堪忧。 万达集团开始房地产，做房地产最重要的资金来源是银行贷款，但是现在房地产政策都在收紧，自身资金链有问题。

在宣布收购amc几天后，万达宣布将向俄罗斯旅游业投资30亿美元。 万达集团董事长王健林强调，此次签署不过是意向书，从意向到投资还有很长一段路，最后是否投资还不确定。 然而，面对如此巨大的资金诉求，万达还是不可避免地受到外界的质疑。

与此不同，在年6月18日宣布投资400亿元在南昌建设万达文化旅游城市后，6月19日，万达集团正式向外界宣布了对英国的两笔投资，总额约10亿英镑。 其中3亿2000万英镑用于收购英国圣汐游艇企业，另外将投资约7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级旺达酒店。

针对此次收购，王健林对外表示，资金的首要来源是自有资金和银行贷款，两者各占50%。 但是，香港太平洋(行情、资金、股票、问诊)国际集团投资顾问有限企业首席执行官贾卧龙质疑说:“资金链在疯狂扩张的背后越来越紧。”

据粗略统计，从去年5月开始的约1年间，万达仅在海外的投资额就接近72亿美元(约441亿元人民币)，而根据万达官网的数据，全年万达收入1417亿元，净利润100亿元。

据拆解人士介绍，卢旺达的资金来源之一是取得土地后将土地抵押给银行获得资金，以此建房，出售楼盘后偿还贷款，此前曾用于多家房地产公司，但在严格的房地产调控下，该

对资金的渴求

年，随着国家对房地产市场的调控，万达共发放10次信托融资，募集资金超过78亿元。 万达连续发行信托融资，显然是受国家宏观调控政策制约，银行收紧房地产贷款所致，信托融资已成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。

另外，王健林本人在与媒体的采访中表示，万达也打算通过reits (房地产信托投资基金)融资，但由于国内目前没有发行reits，这堵住了万达的另一个融资渠道。

“如果有一天不想玩或者有空的话，卖10个购物中心，说不定就能兑现几百亿美元。” 王健林对万达的资金状况很有信心，但作为高速扩张的房地产商，万达对资金的渴望将永远持续下去。

一位万达内部人士对外表示，王健林将现金流和财务预算视为万达的生命线。 可以说万达对现金流的管理很严格，很严格。 万达投资、建设、开业、现金流四个层级计划中，前三个层级为事业计划，由各企业申报、集团审核，最后一个现金流计划由集团新闻中心、财务部和计划部一起起草制定，每年11月底，

这说明了卢旺达在花钱方面并不像从外部看到的那样“一攫千金”。

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和性房地产中的长时间抵押贷款等。 万达商业地产开发所需资金约20%由万达直接投资——“销售利润+内部筹资； 约60%的商业房地产投资项目当地银行融资的另外20%左右由主力门店公司自行投资。

3月22日，恒力商业地产发布公告，将65%的股权出售给万达，恒力地产于2002年在香港证券交易所上市。 这被解释为万达试图通过将商业性房地产资产注入一定力量的方法实现借壳上市，缓解万达日益紧张的资金链。

模式的困难

事实上，外界对近期卢旺达资金链的质疑一方面是国家严格的房地产调控政策，另一方面，“旺达模式”本来就是需要充裕资金“赡养”的快速发展模式，一旦资金出现问题，“旺达模式”的可持续快速发展将面临挑战。

被认定为“旺达模式”的标志是2006年宁波鄞州旺达广场开业以来，“箱子+街区+高层”的旺达广场开始在全国复制。 “卢旺达广场，市中心”的口号开始在全国高呼。

“万达模式”成功的部分原因是，万达广场大量开业，商业综合体成为企业品牌，政府引进万达体现实际业绩，协议土地成为万达通行的土地获取模式。 虽然不向主政官直接发送灰色收入，但满足了其业绩需求，万达在土地市场确立了谈判权。

在旺达开发的商业房地产项目中，有一条不成文的规定，从拿地到开业只有18个月。 如果不能实现，不论理由如何，都必须向项目负责人承担说明责任。 有人表示，万达新项目取得土地18个月后完成开业，是“谈政治”的表现。 每个政府在招商引资的时候都希望在任期内完成项目开业，自己种树，自己结果。

“快”是“万达模式”的“制胜法宝”，是以万达全员尽早开工、开业、获得土地为基础的，一旦停止，整个链条都会出现问题。 但是，由于卢旺达没有成功上市，资金问题一直是卢旺达所担心的。

为了应对这个问题，卢旺达发明了“现金流资产”这种资金管理模式。 在公寓、办公楼、街道店铺出售所得的现金流一部分用于支持商业不动产的持有，一部分用于购买土地资产支持扩张。

但是，并不是所有的项目都能准确地工作。 如果市场下跌，有多个项目，销售不好，就有卢旺达资金链断裂的风险。 据投资济南万达广场公寓和底铺的投资者称，万达每天通过电话提醒她付款，并据此评价万达正在抓紧回收资金。

有分析认为，万达在过去两年中，之所以热衷于项目扩张，是因为城市综合体模式具有非常强的市场适应性，但这种严重依赖银行贷款和政府关系的快速发展模式总有一天会出现问题。

当然，登陆资本市场一直是万达的追求。 虽然王健林多次否认卢旺达上市是为了资金，但业内人士都明白上市至少能进一步发挥卢旺达综合体模式的特点，但目前“旺达模式”已经面临资金困境。