“重庆两江新区试验新征地模式 化解拆迁矛盾”

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重庆两江新区成立仅三周年，实际可采用面积450平方公里中约5成的土地被迅速征收。 其快速推进的支撑在于国土资源部支持下的新征地模式。

两江新区面积1200平方公里，包括重庆市渝北区、江北区、北部新区、北碚区部分区域，可开发面积约650平方公里。 但是，除已建成区域150多平方公里外，两江新区实际可用面积450多平方公里。 截至今年4月，该区累计完成征地30万亩，累计投入基础设施建设708亿元。

6月17日，两江新区媒体从业人员向《第一财经日报》记者表示，据测算，目前已建成征地面积30万亩，约200平方公里，已占两江新区实际可用土地的5成左右。

根据该区向媒体提供的资料，该区利用国家赋予的“先行先试”政策，在国土资源部的支持下，推进征地制度改革试点。 其具体方法是“片、村整体推进、先发制人、征转分离”的征地模式，首先要与该区管辖的鱼复、水土、龙兴三个园区的实施进行比较。

如何划时代地安置农民？ 两江新区一位工作人员表示，该区办法是“政府部门统一安排时，将土地经营取得的收益和未来可能产生的税收收益，通过一点点的财务安排，适当地给予拆迁户一点点的利润，从而处理了问题。” 一户三口的农民可以直接从征地中获得约30万元的利润。 这些安置室还从以往的有限产权中调整为完善产权。

两江新区的运营构想是，先征用成片、全村土地，由被征用农民整体搬进事先修缮的拆迁安置所。 这些投放在该区的拆迁安置所，此前国内各省市农民拆迁安置所改变了“鸽笼”等高密度建筑模式，小区容积率为2.5，绿化率为33%，且小区建筑和内外环境与主城区内商品房建设标准基本一致。

区政府相关人士表示，根据重庆市目前执行的2008年农村土地征用补偿标准，每平方米农村房屋补偿标准为150元300元，按此标准“以民求地”基本无法成功，但该区找到了突破口。 现行规定可以补钱也可以补房，补钱的方法不能突破，但是补房的方法限定了面积，没有限定建设标准和环境。

两江新区按照大城市商品房标准建设拆迁安居住房向农民提供补偿，巧妙地解决了征地纠纷。 据本报记者掌握的消息，该区3年来几乎没有征地冲突。

对两江新区征地农民的补偿，到底占当地政府土地后续收益的多少比例？ 目前这个问题没有答案。

两江新区管委会副主任汤宗伟今年3月在接受国内媒体采访时表示，该区土地出让结构以工业、物流用地为主，但转让给投资者的工业用地“基本无利可图”。 出售的物流用地基本盈亏平衡，略有利润。 该区出让利润较大的是现代服务业用地。 被定义为两江新区“金融核心区”的重庆江北口3年来土地出售利润为167.8亿元。

汤宗伟认为，两江新区总投资2200亿元，目前各银行授信2000多亿元，会计资金400亿元，“从长远来看，会计很容易拉平”。 土地收益(不计算土地附加值(至少1600亿，税金400亿，财政资本金，税收至少200亿。 另外，汤宗伟认为该区可以实现年度财务平衡，目前该区正在对征地和基础设施建设进行预算管理。

其财务计划分为三个阶段，第一阶段是两江新区的起步阶段(至年)，由于自身利润较少，前三年50%的投资依赖银行。 30%通过发行债券或新的金融产品，20%为财政收益，如资本金、征收过程中的税收返还及建设中产生的契税、公司的税收收入等。

第二阶段是另一个“532”，50%在银行不变。 30%依靠财政收入，20%依靠发行债券。 同时在资本市场开始直接融资，计划在这个阶段推出两个项目。 到第三个投资阶段，财政收入占50%，银行占30%，其他融资占20%。