“南海农地流转样本：联滘的尝试”

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南海联滘村，“一个被垃圾左右的村庄”，拽住了南海“第三次土地革命”的机会，政府使用统一从

南中国海联滘村采取“垃圾所左右的村庄”抓住南中国海“第三次土地革命”的机遇，政府从村庄批量租赁土地，引进项目开发企业的模式，最终实现了该地区的和平开发。 在这个过程中，集体经济组织股东享有的分红权不变。 开发商也获得了不动产几十年的采用权。 这种模式在南海其他地区被广泛使用。 目前，南中国海更在意的是，目前农村集体经营性建设用地使用权转移的限制，是不是在十八届三中全会以后有所突破。 对于已经有6年农村集体经营性建设用地使用权流转试点经验的南海来说，这是关系到城市快速发展的重大问题。 这个问题没有得到处理，南海快速发展(行情、问诊) )的/(/k0/)之间将完全受到限制。 本来有望打破这一限制的，是此前备受广泛关注的《关于开展农村集体经营性建设用地录用权流转试点工作的指导意见》(以下简称《指导意见》)，本文件的文案涉及集体建设用地流转的前提条件、流转范围、流转形式、用地 但是，根据目前的信息，该《指导意见》还处于征求意见的阶段，还没有发表的时间表。 今年6月，国土资源部正式批准《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》，广东省在继续落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》的基础上，开展了“国土资源部城市低效用地再开发试点” 十八届三中全会即将召开，对土地改革的期待也在空之前很高，但各地阻力较大，改革方向有很大分歧，其进展可能低于预期。 在此背景下，地方实践与突破对自下而上推进土地改革具有重要意义。 南海“第三次土地革命” 9月25日，总投资额153亿元，全年生产60万辆汽车的一汽大众佛山项目开工。 这个重要项目将在南海区落地，改变佛山市制造业布局。 但对邓伟根南海区委书记来说，项目落地很好，但汽车及其配套项目用地的问题还没有得到处理。 迄今为止，仅大众项目就需要1万亩土地，这几乎超过了南海全部用地指标的总和。 邓伟根给出的方案是以租赁周边集体土地的方式设置配套产业用地。 在南海，这种政府或公司进出，从集体经济组织租用集体土地，以获得快速发展空之间的方法，已经极为普遍。 城市的迅速发展空之间的不足问题，与南海的社会和经济结构有密切的关系。 1992年邓小平“南巡”后，南海在全国首次开始了集体土地股份制改革的探索。 为了在农村地区寻求土地与快速发展空之间，当时的方法是不改变集体土地的性质，而是将农民承包的土地作为聘用权入股，建立集体经济组织。 集体经济组织通过在其控制的集体建设用地“建房”获得收入，农民按股份享受红利。 这种做法后来总结为“南海模式”，他使南海等地区迅速完成了工业化。 但是，“南海模式”经过20年的快速发展，问题不断出现。 首先，粗暴的工业化模式已经不符合现代城市化快速发展的诉求。 此后，南海可开发的土地越来越少，大多数集中在集体经济组织，无法进入市场潮流，也无法为城市化提供资源和动力。 “现在南海1000平方公里的土地，开发强度超过了50%。 ”邓伟根说，这已经远远超过了国际饱和线的30%。 可见的可建设土地中，70%以上是集体土地。 于是，经济快速发展的困境使南海自下而上地创新。 以“三旧”改造为突破口，南中国海迈出了尝试转移农村集体建设用地的重要一步。 这被认为是南中国海的“第三次土地革命”。 根据南海区提供的数据，自2007年南海区开始“三旧”改造以来，共认定43批3539个项目，涉及土地面积19万亩。 已建成并正在开展的“三旧”改造项目约400个，改造土地面积2.6万亩，投入改造资金超过200亿元。 “这次改革最有价值的地方是，在南海从工业化走向城市化的情况下，是如何在土地集体所有制的前提下实现城市化的？ ”长期关注南海改革的国务院快速发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英说。 在政策框架内的最大发挥 南海大沥镇联滘领域的“三旧”改造，是农村集体经营性建设用地使用权流转探索的典型。 2007年以前，联滘村被称为“垃圾左右的村庄”。 由于集体建设用地租给了2000多个垃圾解决酒吧，土地利用效率极低。 联汇社区经联社社长黄树荣说，联汇领域的“三旧”改造，由政府主导，有很多人参与。 2007年，在政府主导下，联滘村开始改造地区面貌，最后在这里建成占地1800多亩的广佛商贸城。 这次“三旧”改造，开发用地涉及当时的5个村委会和15个土地拥有单位，其中包括许多集体经济组织。 在开发之前，南海区政府采用了从村集体租用土地，引进项目开发企业的模式，最终实现了该地区的和平开发。 黄树荣说，这种方法的好处是，通过政府的参与，利益多元、庞杂的集体经济组织很快就能统一意见。 在这个过程中，集体经济组织股东享有的分红权不变。 开发商也获得了不动产几十年的采用权。 第一次农地流转尝试成功后，联汇村计划利用集体建设用地建设联汇商贸中心，其中包括高档写字楼、白领公寓等。 联滘村计划引进开发商一起操作这个项目，以集体经济组织的名义拿出7000万元，持有这个项目3万平方米的房产。 在黄树荣的构想中，开发商共同参与开发后，可以获得部分房地产几十年的开采权，但之后这些房地产仍然属于集体所有。 我认为这对集体经济组织来说是确保自身利益的最佳选择。 联滘村采用的这种开发模式在南海其他地区得到广泛使用。 在经济发达的夏北地区，也通过这一模式，建设了广东金融本底中心和民间金融街(行情、问诊)。 新的农地流转方式也在探索中。 南海大力发展的农村集体资产交易平台也成为集体土地使用权流转的平台。 公司可以通过这个平台，直接出资购买某集体土地几十年的聘用权，在聘用权期满后，可以在上面建造不动产并归还集体全部。 长期关注南海改革的国务院快速发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英认为，与以往的农地改革相比，南海此次“三旧”改造的难度更大。 因为好处主体更加多样化，好处游戏也更加激化。 在集体土地上进行的城市化也面临着比工业化更多的制度障碍。 这种障碍的核心是目前城乡二元的土地供应体制。 农村集体土地流转必然会影响目前以国有土地为中心的供给方式，因此高层对这一政策变动也很谨慎。 目前，国土资源部鼓励的是在法律框架内，探索入股、联营、公司合并、破产等转移经营性集体建设用地的合法流转方式，对土地流转范围也有严格限制。 “南海的做法是最大限度地发挥国家赋予的各项政策。 ”南中国海区政府的一位人士这样评价南中国海的集体土地流转试验。 他说，在集体经济组织既成事实的前提下，南海的方法有一定的参考意义，但从长远来看，消除土地的差别化供给是一个大方向。