“农村土地抵押贷款在粤试点 关联法律障碍尚待突破”

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40多岁的刘立新住上崭新的4层楼房了，这在以前他是不太敢想象的，新房花了他约38万元。刘立新是广东省云浮市郁南县古勉

四十多岁的刘先生住在一幢新的四层高的大楼里。 这在以前不太可想象，新房花了大约38万元。 刘新是广东省云浮市郁南县古勉村的村民，38万元对农村家庭来说不少。 刘新在银行获得8万元贷款，该村因全村搬迁获得7.5万元补偿，剩下的资金只有他掏腰包才辛苦。 刘新在银行融资的8万元，是以其新建住宅宅基地为抵押取得的，这历来是不可能的。 因为现行的《物权法》和《担保法》规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。 但是，年国务院通过的《广东省建设珠江三角洲金融创新综合实验区总体方案》明确了“国家在确定试点范围、条件以及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地采矿权和土地承包经营权抵押贷款试点工作” 于是，广东省云浮市在郁南县开始了宅基地抵押贷款试点。 由于政府主导的宅基地抵押贷款 南广高铁郁南站建设的需要，古勉村的原野被征用，全村搬迁到新住所，新建住宅诉求较大，有多名刘新这样的村民。 古勉村的105户村民中，目前有50户是为了宅基地抵押贷款而新建或新建的。 信用额为225万元。 另一方面，整个郁南县共收到284户农户申请农村住房贷款的资料，获得批准的132户，信用金额370万元，已有信用农户114户，信用金额297万元。 在这个贷款过程中，可以看到当地政府行政力量推进的身影。 即郁南县政府以第三方企业——国资下属的郁南县国鑫投资有限企业(以下简称“国鑫企业”) )为中介为贷款提供担保，借款人将相关资产抵押给国鑫企业作为反向担保。 “银行重视的是国鑫企业的担保。 》平台镇党委书记叶伟光介绍，接到农户贷款申请后，国土局和房管局对宅基地录用权等抵押物进行判断、判断后，发生宅基地录用权证不能退还贷款的情况，国鑫企业将处分并转移农户宅基地录用权。 但是，这中间存在着抵押给银行的是宅基地聘用权，不包括农房的问题，此时，如何解决房屋就有实质性的操作问题。 郁南县有关报告文件指出，由于是集体土地，农村宅基地建造通常没有房产证，缺乏权属说明，房地产部门无法对土地房屋进行价值评估，村民的固定资产在一定程度上“缩小”。 而且，如果村民违约无法偿还，抵押的也只有土地开采权，附着在土地上的建筑物该如何处置，这也是制度上的空白点。 目前郁南县没有发生因无法偿还贷款而处分宅基地开采权的问题，但当地政府在接受采访时的口头表示，届时将会将宅基地和房屋一起搬走。 但是，这样的流动仅限于一定的范围。 也就是说，在本町的村民中进行交易。 而且，这种流程无法归还贷款，只有抵押物被处置时才被允许； 银行贷款还清的，村民的房子和宅基地不允许移动。 对此，一些业内人士对《第一财经日报》表示，这笔宅基地抵押贷款不是真正意义上的抵押贷款，其流动范围的限制和贷款只用于房屋建设用途，只能作为支出类贷款的一种。 参加宅基地贷款的人说:“真正意义上的宅基地抵押贷款，不仅是用于住宅建设的贷款，也和城市不动产一样可以用于其他用途。” 这个人认为，云浮这个考试能否广泛宣传也需要注意。 从国鑫企业的政府背景来看，银行对资金的安全性增加了信心，但宅基地抵押贷款归根到底是银行和农户之间的市场行为，政府的支持是否具有连续性是个问号。 另外，由于农房的移动受到限制，抵押变化存在实际问题。 更大的问题是，现行《物权法》和《担保法》规定不得抵押宅基地使用权。 要广泛宣传，必须首先扫除立法上的障碍。 “另外，宅基地等农村集体用地的确保也存在很多实际困难，一级政府的消费巨大，难以轻易解决。 去年，我市对农村土地的所有权只达到村委会一级，包括设备、职工经费等各种支出共花了约1亿元。 ”。 上述人士说。 除了试点土地承包经营权抵押 云浮外，广东省、梅州市也是珠江三角洲中农村金改探索的另一重要城市。 但是，梅州市目前“主力攻击”的是技能性更高的土地承包经营权抵押贷款试点。 本报记者介绍，6月6日，梅州市金融局将与该市农业局、人行天桥、银监局共同修订《梅州市农村土地承包经营权抵押登记暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，报有关部门批准。 “其实农村的土地承包经营权已经秘密转移，很多农民工把自己的耕地有没有价格转移到同一个村子的人身上。 ”梅州市金融局有关人士表示，《暂行办法》通过后，梅州市农村土地承包经营权获得真正意义上的流转和抵押，存在着规范的趋势。 其流程为，抵押物所在的承包商(村集团)同意后，经流转双方协商签订合同，并向土地所在地的县)市、区)农业行政主管部门或农村经营管理部门进行土地承包经营权抵押登记，确认流转合法性的土地所有权性质不变 “这可以规范土地转移，使土地承包经营权转移的各方拥有确定的权利，避免今后发生纠纷。 ’梅州市金融局的上述人士表示，以前承包经营权有权证，但没有准确的测绘数据。 一旦规范化，土地面积、产出效果等就比较容易计算。 据此，当地银行对土地承包经营权抵押的态度不太保守，但也有顾虑。 “目前只有探索，我们也还没有掌握其风险，所以只能在小范围内试行，发现问题后再调整，在适当的时机进行宣传。 ”据这些相关人士介绍，梅州目前只选择了两个县(区)作为试点对象。