“小产权房两大困境：基础数据不明转正方案难”

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从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。 相对于

2007年原建设部发出警告，警告城市居民不要购买在集体土地上建设的房子后，小产权房的问题开始受到社会的关注。 对于商品房，集体土地上建设的“小产权住房”没有国家批准的房产证，其上市交易难以受到法律保护。 但是，小产权房由于价格特点，已经在地方潜行多年，规模越来越大，有逐渐落后的趋势。 虽然被认定为违反 ，但处理方案很难出台，到现在为止已经过了6年。 其根本原因有两大原因，一是基础数据不清楚，二是已出售的房源难以处置。 小产权房的规模有多大？ 这本来是政府制定相关措施的基础，但不幸的是，这个数据多年来一直缺失。 这几年，一个数据不断被引用。 全国小产权房面积约60亿平方米。 但是，该数据不是官方的，发起方也很难通过考试，其真实性存在很大疑问。 即使是国内的主要城市，也很少公布管辖区域内的小产权住宅的规模。 一是小产权住宅的建设销售过程不经过当地政府的住宅地管理部门，不像商品房那样便于统计。 第二，小产权房目前被认为是违规的，如果辖区内规模过大，将不可避免地会被相关部门怀疑渎职。 去年9月，北京市国土局首次公布了2008年以来共出售的79个小产权项目清单。 昌平区、房山区、怀柔区是小产权房的三个重要灾区，其中昌平区被清理了28个小产权项目。 北京对正在建设的小产权房项目，责令停止开工、停止销售，关闭工地、拆除卖场、关闭建筑机械、遣散施工队伍销售的，责令停止销售、拆除售楼处，查封已经没有销售的房屋。 销售中建造的可以停止拆迁，但是已经销售完毕的小产权房怎么解决？ 这是处理小产权房问题的难题。 笔者曾私下咨询过某土地部门的官员是否可以购买小产权房，但该人的个人说法仍在建设中，存在风险，政府可能会拆除后进行调查，但已经可以住在人家的小产权房中购买。 因为这个政府不容易解决。 一位国土部高层坦率地说。 小产权房肯定是违法的，但有点出售的房子已经有人住了。 此时，必须采取符合成百上千人利益的措施。 即使在去年公布了79个小产权项目清单的北京，公布的也只有“正在建设中销售”的项目，对于已销售的项目没有确定的解决方案。 对于已经出售的小产权房，强制拆迁带来的社会影响太大了，政府不能轻易使用这种手段，相关法律也不支持政府拥有这种权力。 政府搁置、长期搁置的做法，将鼓励加快在以销售为基础的小产权房的销售过程，以进入“政策灰色地带”寻求长期生存。 补充土地出让金将已出售的小产权房变为商品房的看法曾一度流行，但在实际执行过程中也出现了许多问题。 例如，如何明确补充土地出让金的标准？ 如果标准太高，已经购买了小产权房的集团可能不愿意支付这个价格。 如果标准过低，小产权房就会成为套期保值的工具，进一步助长小产权房的蔓延。 此外，该措施还面临着法律困境。 现行法律规定，商品房必须在国有土地上建设，小产权住宅用地为集体用地，转为商品房的，其用地必须先经过征地手续成为国有土地，但单纯补充土地出让金与这一环节无关。 因此，如果在事后的“征地”过程中将已经出售的小产权房转为商品房，将涉及对集体土地原所有者的征地补偿，补偿费从何而来？ 如果在未事先就上述许多事项制定详细方案的情况下，擅自处置已售出的小产权房，可能会产生巨大的社会影响，这将成为许多地方主政治家极力不使用的情况。