“上海拟试点放权 先发地区强化土地二次开发”

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最近，上海市政府发表了《关于统一优化工业区块配置的几点意见》(以下简称《意见》)，希望统筹发展工业区块的快速资源，推进工业用地的节约、集约利用。

土地资源对上海快速发展的束缚由来已久，出于对土地二次开发问题的考虑，“腾笼换鸟”一词也多次出现在上海工业园区土地集约化利用与转型快速发展的表现中。

上海市市长杨雄在今年4月召开的市常务会议上表示:“统一优化工业区块布局，关系到上海经济社会和人口资源环境的协调，对推动创新驱动、转型的快速发展具有重要作用。”

该大学记者石忆邵在接受本报记者采访时认为，目前上海工业土地综合容积率较低，单位工业总产值土地消费量有所增加。

年，上海确定工业新项目只能在104个工业区块内启动。 因此，工业园区内的土地如何被充分利用将成为上海自身经济结构转型的核心问题。 其中审查权力下放试点将成为鼓励工业开发区充分利用存量土地的动力之一。

另一方面，在规划工业园区外、集中建设区内的现状工业用地方面，被鼓励快速发展生产性服务业，事实上，不仅是上海，北京、深圳等地也采取了同样的措施。

通过土地开发促进经济转型

根据《意见》，支持经市政府批准同意的工业用地前期开发主体开展园区新增用地前期开发和存量用地二次开发，“试行推进国家级、市级开发区与城市工业区划、老工业点的企业品牌联动”。

“土地回购是园区土地结构资源调整和资源再利用的方法。 ’一位上海开发区的人对本报说。

上海市国土资源调查研究院高级工程师陈基伟表示，闵行开发区自2002年以来，对利润低或产业生命周期不全的公司用地进行了多样化的回购，到2008年累计90.2万平方米的回购土地，约占开发区用地总数的38%

根据《意见》，开发主体回购库存工业用地，实施园区联动快速发展的，区县可以结合实际给予一定的专项补贴。

除了提高工业区的土地利用率，上海还期待着通过土地的二次开发来实现城市的转型。

根据《意见》，在规划、土地、建设等方面，支持开发主体建设高标准、专业化的定制厂房和研发大楼。 “确实必要时，可以通过开发主体认定、建设项目认定、转让标的认定等‘三认定’手续，分割转让给战术性新兴产业、先进制造业等重点项目和相关转让公司。 ”

陈基伟指出，上海在结构上工业用地比例畸形偏高，“建设用地中工业用地达到29%，明显高于国外综合城市用地平均占有率15%-17%。”

为此，《意见》还指出，要推进工业区块外、集中建设区内现状工业用地向生产服务业及城市生活功能的转变。

“这样的产业选择不仅可以提高土地的生产效率，还有利于节能减排，促进产业结构的优化和升级，提高上海在整个长江三角洲的竞争力。 ”石忆邵说。

试点释放权优化计划参数

除此之外，土地回购后如何提高土地利用率也是上海方面关注的话题。

上海虽号称“寸土寸金”，但其过度占有和低密度开发的问题一直备受诟病。 此前，上海社会科学院学者左奖学金指出，上海城乡建设用地的三分之一用于各种工业园区，许多工业园区功能单一，容积率低。

据石邵统计，年，上海全市公告开发区容积率为0.64，其中国家级开发区达到1.03。 市级开发区为0.55。 石忆邵说:“这与发达国家工业区的容积率有很大差距。” “在日本，工业区的容积率规定为2.0-4.0左右。 ”

这是因为许多上海本地学者希望提高工业园区的容积率，进一步提高单位土地的生产率和就业人数。

据悉，上海以张江高新技术产业开发区为试点对象，下放市级行政审批权限，其中包括土地出让、参数调整等重要权限。

此次放权相关的张江高新技术产业开发区是大张江概念的“一区十二园”，区域面积约290平方公里。 《意见》指出，将完全修订《上海产业用地指南》，发布容积率、固定资产投资强度、土地良品率和土地税收良品率等指导性标准。

石忆邵指出:“但是，容积率的调整也不能随意进行。” “不仅要考虑经济价值、社会利益等问题，还必须考虑目前上海的产业特征。 ”。