“土地握手信托：土地流转的现实路径”

本篇文章1022字，读完约3分钟

继上海自贸区概念之后，土地流转概念股成为近期市场热点，但土地流转的具体操作步骤鲜为人知。 一家信托企业近日发布“土地转移信托”，无疑是一次大胆的尝试。

土地转移信托实质上是以益物权为信托化，其过程是以农村土地采购权为信托财产，委托信托企业经营管理，主要包括农用地土地承包经营权、集体建设用地采购权和宅基地采购权等。

根据设计方案，信托计划在此过程中共享土地收益权的同时凭证化，实现农民凭标准化“土地受益凭证”定期收益，该凭证也可以转让。

这些方案还在等待监管部门的批准，但信托企业已经开始描绘未来美好的蓝图。 不仅是土地流转信托，还可以以该信托计划为中心发掘相关业务机会。

例如，农民每年获得的收益可以重新打包成为新的资金信托，信托企业可以帮助农民管理投资，而信托企业也可以向种植巨头提供信托贷款等融资服务。

信托企业对新政府土地问题的态度无疑非常符合。 习主席今年7月在湖北考察时表示，下一次改革必须仔细研究土地流转等问题。 国务院总理李克强在地方调查时也指出，土地流转实现后仍能产出黄金。

今年的《一号文件》提出，五年内基本完成农村土地承包经营权的确权、登记、认定工作，旨在为农地改革开辟道路。

从市场不断释放的政策信号中可以看出，本届政府任期内，城市化、现代农业快速发展等相关行业的金融服务不断深化，其中所包含的机会也将受到各金融机构的重视。

事实上，北京信托和华宝信托已经成立了土地信托课题项目小组，研究信托与城市化、土地流转、养老产业结合等课题。

国外在土地信托行业的运营有相当长的历史，目前主要有两种类型。 一是英美模式，第一是利用房屋协会、信托机构、社区组织等实体组织设立永久基金。 一是设立土地信托银行参与土地信托业务，在日本等东亚国家比较普遍。

与国外不同，我国农村土地所有权和开采权还处于分离状态，土地信托试点推进较晚，流转费用过低，容易损害农民利益，引起争议。

在笔者看来，目前我国的土地流通信托需要观察两方面的不确定性。 首先，应该如何以价格委托农地。 目前，信托机构、大户、农民等关联方收益比例划分各地尚无统一标准，其次，农业生产经营承担自然灾害、市场竞争等诸多风险，如何保证农民的稳定收益问题。 如果项目出现损失，农民的利益如何保证？

不可否认，未来农地流转将是新一轮城市化乃至中国经济快速发展的重要动力，需要政府、农民、公司、中介机构等参与主体共同努力。 另外，要警惕因农地流转而征用土地、侵害农民利益等问题。