“国土部解读土地市场：“空城”与“地王”并存”

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国土资源部28日发布中国土地市场指数( cli )，表示在经济下滑压力明显的情况下，房地产景气指数进入红灯状态。 经济既“平行”又“下行”，为什么房地产会“上行”？ 一线城市的“地王”和三四线城市的所谓“空”城市为什么并存？ 关于这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉接受了本公司记者的采访。

土地市场信号

记者:你如何评价上半年全国土地市场的走势？

孙英辉(年上半年，我国经济运行总体平稳，经济增长率放缓，但第一增长指标保持在合理区间。 相应地，土地市场供给增长放缓，结构调整加快。 二季度cli中地指数回升至304点，仍处于绿色正常区间。 主要指数中，市场规模、利用集约、房地产景气均迅速上升，稳定波动了价格、供应结构。 初步计算表明，上半年房地产市场对gdp的贡献率为10%左右，拉动gdp增长近2个百分点，对经济增长的稳定起到了积极的作用。

但是，在资源基本国情和生态环境等因素的制约下，只有将土地市场这一效益效应转化为经济内涵式快速发展的长时间效应，才能确保宏观经济快速发展的稳定性和持续性。 土地总体呈“绿灯”，房地产景气转为“红灯”，不仅蕴含着宏观经济企业稳定适当复苏的可能性，也蕴含着房地产市场强烈反弹的严峻挑战。

记者:房地产景气指数为什么先进入“红灯区”？

孙英辉(二季度房地产景气指数比上个月上涨29.5% )，比去年同期上涨11.4% )，上涨至600点。 从成分指标来看，消除价格因素后，新增融资规模、商品房销售面积、房地产股价指数等3个指标分别比上个月下跌21.8%、8.7%、8%，但房地产业投资总额比上个月上涨91.4%，同比上涨23.8%，带动房地产景气指数。

国家统计局数据显示，上半年我国cpi比去年同期上涨2.4%，ppi比去年同期减少1.7%，gdp增长率下跌7%平台，但上半年全国房地产开发投资36828亿元，比去年同期增长20.3%。 其中住宅投资增长了20.8%。 在大部分宏观经济数据下跌的情况下，房地产增长率进一步加快，表明现阶段房地产市场的快速发展仍是推动土地市场的内生动力，拉动经济增长的作用没有明显改变。

「/K0/]”城”和“地王”对峙的背后

记者:你对异常交易频发，高溢价和退市现象并存怎么看？

孙英辉“在媒体语言上，空城”、“鬼城”和“天价地”、“地王”并存，即便抛开具体案例的个别性差异，从市场预警来看，上半年房地产开发商从二三线城市“回归”到一线城市。

上半年，要点房地产公司土地批量上涨，布局持续快速向一线城市转移。 在市场经济复苏的背景下，房企住房销售货款快速增长，“一线供不应求、三四线供过于求”的市场分化异常特征更加明显。 上半年综合排名前15位的主要房企获得房地产用地2467.18公顷，应支付比去年同期增长37%的土地出让价款1217亿元，平均购买价为5156元/平方米。

记者:被行政压迫资本“退潮”了吗？

孙英辉(二季度市场规模、供给结构、利用集约和房地产景气等指数大幅上升，土地市场诉求进一步扩大房地产景气指数比上个月上升29.5%，比上年同期上升11.4%，在房地产调控政策的持续作用下，以行政手段为主的调控政策效果不断减少， 异常交易频发，高溢价和退市现象并存，说明市场微观调控手段乏力。 大家要跑的是“空”城。 大家都在追赶，有“地之王”。

空城”“鬼城”是“如果土地城市化，人口什么都没有的话”的极端现象。 土地的快速发展必须与新的城市化进程相协调，土地供给必须与产业集聚、人口迁移、公共服务配置相结合。 防止土地城市化要早于人口城市化，严格控制新建设用地，充分考虑城市群和大中小城市的联系，优化土地利用空之间的配置，使土地供给和城市化战术相一致。

重新构建新型城市化下的土地管制体系

记者: cli的中地指数发表的时候正好是世界金融危机。 那时，我提出行政分配增加有负面因素，你现在觉得怎么样？

孙英辉:从cli的转让价格指数来看，经过2009年以来的快速上涨，波动开始稳定，但这是以行政手段为中心进行管制的结果，市场机制的作用并不充分。 土地的行政配置不利于效率化、产业升级。 逐步发挥市场机制作用，从宏观上保持总量稳定快速发展，从中观上提升结构转换方法，从微观上推进改革促进集聚，建立适应“经济增长减速、结构调整加快”新的经济快速发展模式的土地调控政策体系

记者:数据中有好的芽吗？

孙英辉(我国在调整结构上转变快速发展方式的路径，土地市场已有反应，供给总量保持稳定的中微增长态势，供给地结构持续调整，基础设施用地负增长，工矿用地增速处于较低水平。 扣除房地产用地的“仓储补充”效应，经济对土地投入的高度依赖性开始发生变化。

年初，中央将今年的gdp增长预期下调至7.5%，但仍有20多个省份明确在10%以上。 从上半年的土地供应情况来看，没有出现以高投资促进高增长的模式。 在土地供应总量稳定的前提下，全国23个省用地总量保持增长，多为中西部地区，经济结构调整与土地资源匹配度进一步提高。

对于地方政府，“开辟新的道路，堵塞旧的道路”

记者:在新的土地管制系统中，地方政府处于什么样的位置？

孙英辉《年初国有资产监督管理委员会调查报告》显示，目前平台融资规模达到13万亿元，年到期债务总额约3万亿元，已占地方财政收入的50%以上。 从过去五个月的地方财政收支来看，扣除中央转移支付后，一些省份已经收入不足。 地方政府大规模集中上市土地，利用土地进行大量融资，积累了财政金融风险，增加了房地产调控的难度。

记者:地方对“天价卖地”和“低价出让”两者有何看法？

孙英辉(现行财税体制下，中央和地方“财权”和“事权”不一致，地方缺乏建设性财政资金，一方面实现工业化和城市化加速发展，另一方面依靠经营性用地出让获得的资金输血。 另一方面，以低地价分拨、短期税收返还等形式供给工业用地，吸引外来投资，增加就业和税收。

“十一五”期间，工业用地平均价格在200元/平方米左右，变化幅度在4%以内，房地产用地平均价格从工业用地的6倍上涨到8.7倍以上。 对此，一方面要正视土地转让、土地融资“涉地收入”对地方快速发展的贡献，另一方面要逐步改革现有的土地转让和土地财税管理体制，加强与租赁转让相结合的工业用地供应制度和国有土地收益基金的实施，减少非法抵押违约 (记者王立彬) )。