“[实录]经济升级：城镇化转型与地产角色”

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主持人:我很高兴在博鳌21世纪房地产论坛上讨论如何利用来自星河湾的分享、有思路、有创意、负责任的公司、建设新市镇的机会，并以商业力量促进社会问题的处理，促进社会的快速发展。 感谢山田总的演讲。

接着进入第三个“中国房地产六方会谈”，第三个“经济升级:城市化转型和房地产作用”

随着国际经济形势的变迁，以及人民群众对共享生活质量和公平改革成果的强烈需求，中国经济必须升级。 那么，中国经济的升级版到底会变成什么？ 政府刚性支出上升，地方财政收入大幅下降。 城市化是扩大内需的最大潜力，但房地产调控带来的土地收入下降和资产紧缩增加了地方政府和融资平台公司的偿债压力，如何处理既要稳定经济增长又要抑制潜在通胀压力上升的矛盾？ 你怎么全面理解城市化和房地产的关系？ 这几个问题都是这个环节的嘉宾要讲的要点。

请邀请我们的会谈嘉宾:

劲地产集团联合董事刁露先生

美中央空调事业部国内经营部总经理冯财平先生

甘肃省工商联房地产商会会长陈启建先生

嘉城(行情、问诊)集团党委副书记杨益华先生

优秀的集团执行官张远先生

星湾集团副总裁田原先生

请各位嘉宾鼓掌。 21世纪经济报道房地产信息总监袁一泓先生

袁一泓:城市化话题有几分热度。 大家都在等待国家的城市化方案。 已经被否决了两次。 据悉城市化方案由提案委员会主导，还没有实际提交给首相。 只是，传说在征求意见稿的过程中，大家被否决了几次。 实际上还没有提出，在目前的过程中有几个部门正在审议。 虽然媒体和互联网明确了规划方案，但没有谈及城市未来的快速发展和路径变迁

今天，我们将聚焦于城市化。 在前两个论坛的对话中，正如我刚才听到的，他们涉及这些主题，但今天的第三次对话，需要聚焦。 城市化的转型与过去的不同有关，否则不被称为转型。 过去的城市化大家都知道，过去是污染低效的东西，转型是向这些方面的转型。 请几位嘉宾大致说明一下。 你认为城市化会向这些方面转化，或者希望什么样的城市化？ 转换是新的。 与过去的旧东西区别开来，怎么转换才叫做新型城市化？

你认为杨总是应该怎么转，或者希望什么样的城市化？

杨益华:谢谢。 城市化的话题很热，但我个人对城市化的理解有几个方面。 原则是如何拉动国内诉求，但目前在经济快速发展的过程中，中国曾经是投资拉动的经济类型，而近期，新时期政府想要拉动国内诉求作为现阶段快速发展的应对措施，这是一个方面的事件。

第二个意思是，第一、第二线城市和大城市几年前发展太快了，公共设施和配套设施无法以这种模式继续承担。 如何处理城市化进程中的问题，将会被城市吸引，而不是中心城市。

第三方面的含义是，在前一阶段、中心城市周边城市的快速发展过程中，出现了一点无序和混乱的现象，使很多投入和很多资源产生了浪费。 这种新型城市化的理念是在快速发展的过程中，是否要强行协调改变原有的无序状态。

第四个方面，城市化的迅速发展，现已成为一大口号。 如果必须关注中国的宏观经济政策，就必须特别关注城市化的快速发展，实际上也有阶段。 我的理解是，中国现在的城市化，最容易做到，或者先开发的是卫星城，或者是中心城区附近的卫星城。 “十二五”将中国城市化限定为纵横三纵，特别是十字路口城镇要首先快速发展。 如果不区分的话，我想先证明一下，大家城市化的话，会造成很多误解。

(刁)说到城市化，无论是对公司，还是对中国老百姓，或者站在政府的角度来说，首先要说城市化要处理什么问题，我相信就是要处理农村生活人口迁移的问题。 换言之，“十八大”之后提出了新的四个现代化，讲述的是城市化、工业化、新闻化、现代农业化。 现在的城市化是以人为本的新型城市化，回到刚才的问题，城市化想处理什么？ 当然城市化是国家快速发展、国家强盛必须走的道路。 因为西方大工业国已经完成了城市化的进程，我们还在进程中，城市化还有很多问题要处理。

相反，从农民的角度来说，它想去城市处理什么样的问题，我个人认为不过是三件事。 第一，我从农村到城市，有没有工作，也就是城市化能否带来就业，农民能否处理好就业的问题。

第二，我孩子的问题，我去某个城市学习的问题，户口的问题。 其实户籍问题是目前最大的制约城市化的问题。

第三，还是要处理社会保障的问题。 公司招聘了很多一线基层员工，从农村到员工，特别是房地产企业。 我们要求每个城市按照国家的劳动法规向员工缴纳社会保障和公积金，但是很多员工，特别是一线最基层的员工的要求，每个月可以不交300元的社会保障吗？ 他们在这个城市没有户口，所以第二三十岁还是流动人口，家在哪里？ 未来在哪里养老？ 真的不知道。 从我这个月拿到两三千元开始。 事实上，有很多矛盾的问题。 因此，我认为城市化现在是国家的目标。 未来城市化是推动中国经济增长的非常重要的动力，但城市化需要应对的问题非常多。 正如刚才田总所说，处理城市化最重要的问题是环境，既有资源不整合，也有土地流转的问题，不同产权的土地，如何流转，农村土地怎么办？ 没有了土地，没有了在城里做小生意的本钱。 这是国家必须面对的一系列问题，无论如何，提出以人为本的新型城市化是非常值得称赞的，关键是未来十年怎么办，这才是关键问题。

田原:我的问题很简单。 我刚才问完问题了。 因为提出这个概念后，对于内涵和定义没有全面的说明。 前面说过了，我首先认为城市化首先是人的城市化。 具体来说，就是如何在短时间内将村民改造成市民，也就是人的现代化。 与其问，不如先实践。 我们先走一步，在这里和大家分享。

张远:城市化的定义很多，最本质的意义是2亿8000万进入城市的人如何成为市民，享受市民的待遇，可以想象这样的城市化是以人为本的。 我被分配到北京的时候，有些房子对我来说非常重要。 我们有房子，能在北京工作是最重要的。 房地产对城市的贡献在后面。 我们只是提供住处，处理住房供应的问题，或者人高层次享受的问题。 但是，从本质上来说，城市化和不动产没有本质的关系，如果不从根本上打破城市和村民身份的边界，城市化就没有意义

冯财平:其实在我的概念中，城市化是近年来的新概念，在此之前，我们越来越听说城市化了。 我认为城市化也是中国社会经济快速发展的必由之路。 也是有中国特色的概念。 因为这可能与中国人口众多有更重要的关系。 中国农村生活人口庞大，农民必须进城，更高、更好地提高生活质量。 中国大型城市生活人口众多，形成了社会管理的问题。 由于在这个中央提出了新的城市化，这就是城市化概念的提出。

说到城市化，应该有几个方面。 农民进城后必须处理就业问题。 也就是说从第一产业，或者农业生产进入城市从事第二或第三产业，可以是工业也可以是服务业。

进入城市后，要享受市民般的待遇，很多嘉宾都在谈论这个问题。 在这过程中，需要注意如何建立资源节约型、环境友好型模式。 由于中国的城市化建设更为重要，推进城市化应该是必由之路，问题是我们如何迈出城市化的一步。

陈启建:我觉得这个主题有些太大了，放在博鳌21世纪的房地产论坛上谈我国城市化的问题，我觉得负担太重了。 我们也不能承担讨论的气氛。 我们毕竟是几千年的农业人口大国，至今仍有七八亿农业国家。 关于庞大的国策性问题，放在今天的论坛上讨论，第一我没有资格，第二我不能谈越来越多的想法。 房地产商说的是房地产，可能更结合现实，也更具有可操作性。 我特别享受刚才星河湾田总是谈到的城市化的尝试。 我觉得他可以说是积极的尝试，实践，做得很好。

城市化不是简单的人来城市住，不是怎么盖大楼和住的问题，不是简单的问题，而是巨大而多的国策和政策的调整。 拿土地来说，城市化农村的土地怎么处理，我国没有完整的土地改革政策。 在这种情况下，怎么谈城市化呢？ 无论如何与现代农业结合，也不能进行。 以市场经济为主体，以市场经济快速发展模式，不是人为地、一举地推进城市化，我国的人力物力财力都不允许我们再走弯路，制定了一系列城市化的相关政策和相关方案，稳步按照市场经济快速发展的轨迹和规律建设城市化 我觉得星河湾的方法值得大家称赞。 谢谢你。

袁泓:城市化的议题确实很广泛。 听说在昨天的闭幕会议上，有一位专家提出了建议。 城市化与地产商无关。 这是国家和政府的问题。 多年过去了，城市化与地产商没有关系。 我们建房子或者卖房子就行了。 在这个广阔的话题下，隐藏巨大话题的就是中国经济的升级转型。 事实上，从李克强的多次演讲中制作中国经济升级版是否与新型城市化有关，我理解有关系。 否则，我不会重复很多次。 在两会和记者招待会上首次放弃新型城市化，明确“十八大”后进行三次考察。 一次是湖北的农村，第二次是江苏的城市，第三次是广西的农村，实际上相对于城市化会下沉。 我认为城市化对他的政权构想有一定的含蓄。 各位嘉宾也表达了对城市化的理解。 第一是人的城市化或产业的城市化，不仅仅是投资的大跃进或城市的扩大，还包括社会水平在内，有着越来越多的内涵。 为什么表面上是空的普遍话题，未来的升级版或新型城市化一定能找到住在这里的地产商的机会，这就是今天的话题。 在中国经济升级版和新型城市化的宏伟话题下，如何寻找地产商的机遇，这是陈会长关心的问题。 请田总回答我们的机会在哪里，真的和我们没有关系吗。 城市化和你没关系吗？

田原:和我有关，而且和不动产有关。 在改革开放的几十年过程中，整个城市化过程中，与快速的发展商无关，也许不能这么说，但在已经发生的历史过程中，房产商对城市化做出了贡献。 在新的城市化进程中是否有机会，我们当然想作为探路者(行情、问诊)实践一下，但我认为陈会长说的也是对的。 如果国家对新型城市化有合作措施的话，我们会更好。

例如，与一、二级开发联动，可能对征地拆迁及其后的快速发展有很大的好处。 将来和原住民交往，不能让他们失地和失业，也不是简单的赔偿问题。 我也参加过一级的征地开发。 很多农民需求的时候，不是钱的问题，而是可以花多少有形的。 而且在通货膨胀的情况下，钱不值得。 他以前买菜不花钱，但住新房子要物业费，什么都要花钱吧。 有货币补偿，但没有未来的事业。 在这种情况下，鉴于失地和失业的情况，如果一、二级开发能够联动，那么当快速发展商考虑征地拆迁补偿时，就不是一个简单的问题。 现在的拆迁是由政府进行的，对公司来说，是长期与他们交往的。 这样要和原住民搞好关系，就必须更长远地考虑。 应该说，如果出现了辅助措施，就会有机会。 例如，国家开发银行的棚户区改造额为8000亿元。 如果新农村的建设要让农村的环境更好，我们的思维必须更广泛。 我们去年进行了贫困扶助，所以不知不觉地领先了一步。 相关的补助措施出台后，参加这个“运动”的公司会越来越多。

袁泓:这一两年虽然有管制，但有一种趋势。 一些开发商进入三、四线城市，从现在开始又回流到一、二线城市。 今后3-5年，不要太久。 例如，5年间，未来是一二线城市机会大还是三四线城市机会大，结合公司实践谈谈意见吧。

张远:今天上午，任志强谈到了社会资源将配置在哪里，人将去哪里，人将去哪里，去哪里机会大，为什么要去一线城市。 因为一线城市的医疗和全方位的配置是最好的。 大家都是中国人，有享受的权利。 如果有机会的话，我会去一线城市。 这样的社会资源分配，由于强行计划经济分配的结果，还是具有主导性的，去的人多，房地产的机会就多。 去的人多，土地的稀缺性就会提高，对房地产来说机会就会增加。 因为这涉及到城市群的问题。 上次城市群会议讨论清楚的是长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大已形成的城市群，今后将是人口集中的地方，也符合世界各国的快速发展阶段，沿沿海沿线进行资源配置。 所有西部城市除省会城市外，西部城市总人口净流失，另一个净流失省份或净流失三四线城市，房地产机会在哪里，人口净流失和减少，中西部除省会城市外，城市生活人口和农村生活人口都下降，沿海沿江城市群，社会资源分配到哪里。 这就是政策主导。 如果政策上感觉是一线城市，4个城市无法承担13亿人的冲击，就必须调整社会资源配置的方法和大致情况。 如果这个改变了，二线城市就会产生机会。 目前，二线城市与13亿人夺走4个城市的社会资源相比相对有特点。 因为这个二线城市还有机会，但大部分三四线城市都很惶恐。

袁泓:一、倾倒在二线城市，刁的观点怎么样？ 结合公司来谈谈未来的机会在哪里，中小城市还是一二线城市吧。

刁:关于房地产公司的机遇，我们可以广泛谈论什么是机遇，哪里有诉求，哪里就有机遇。 从大环境来看，城市化带来了巨大的刚需，也一定有改善性的诉求。 房地产公司表示，城市化与房地产公司无关。 换言之，如果说中国未来十年的快速城市化发展是重要的支柱，与房地产无关，就会出现悖论。 就公司而言，每家公司都有自己的特定特点，有公司有资源特点，有公司有产品特点，有公司有价格管理特点，有公司有服务特点，物业管理等。 对公司来说，你是去一线城市，二线城市，三线城市，还是四线城市，都要先和公司算账。 的前提必须与公司的战术一致。 对公司来说，坦率地说，我们也深刻认识到自己的管理能力。 公司还是控制一定的城市，深耕所有城市。 这个前提是利用手中的资源，使管理的资源和自己最大化

袁泓:惊人的一致还是一二线城市。 杨总是在北京有项目吗？

杨益华:从整体快速发展规模来说，我相信中国城市化在下一个快速发展的过程中将与房地产相关，与造房子相关，比重将逐渐增大。 在领域扩大的过程中，作为公司是否成为要点，关系到你的模式和战术要点。 中国的市场这么大，对企业来说可能是个小事件。 结合上述第一个问题，我想特别强调的是，我有特别的希望。 我希望在城市化快速发展的过程中，为中国房地产的快速发展解开一个结。 大家都承认中国房地产取得了巨大的成就，但参与者并不满意。 一个巨大的结没有解开。 目前，所有的政府政策都以一个目标为中心，总目标是让房价不要太高，让老百姓买得起房子，但在实际操作过程中，政府似乎从领域吸引了越来越多的资金。

在城市化快速发展的过程中，中国房地产领域快速发展的过程中，土地财政能否处理好，如税基等政策没有较大变化。 我相信在城市化迅速发展的过程中，一、二线城市开发的过程将会继续。 从目前的情况来看，从以往的政策取向来说，三四线城市的风险大于一二线城市的风险，在城市化快速发展的过程中，政府用基本制度解开了这个结，在城市化快速发展的过程中，

欧美国家这么发达，人均gdp这么高，收入这么高，我们家是二线城市的1/10的价格，他们的制度是怎么设计的？ 我们的领域聚集了很多专家，非常优秀的学者和专家。 但是，由于环境和其他原因，没有人设计房地产领域，设计老百姓的根本好处和核心问题。 我认为是最大的问题。 在城市化快速发展的过程中，发生了根本性的变化，真的期待老百姓能买得起房子，能住上房子，生活得到改善。

袁泓:你提出了城市化的快速发展战术与城市的制度变革有关。 我听到聂会长和任总提到了房地产制度的设计。 众所周知，顶级的设计，真正的不动产多年来一直受到管制，几乎没有变化。 如果将来房地产政策不变革，还是要走老路。 昨天晚上，大家注意到了一个新闻，北京有一幢楼的价格卖了4万多。 几个老人不经意间提到一二线城市的机会更大，三四线城市的风险更高，显然大家的选择是统一的，资金必然会去北京、上海、广州。 这是这些城市地价高峰的结果，也是大家共同积极选择的结果。 我不知道趋势会发展到哪里。

首先，请让美丽的手机总是说出自己的意见，摆脱他们的视野。 下游产业的增长空之间在哪里？

冯财平:就房地产本身而言，台上的四位老总包括陈会长在内都是领域内的专家。 作为泛地产领域的成员，我认为中国城市化的快速发展，今后的路还很长，随着城市化的快速发展，居民收入的增加和支出能力的增加，必然会有越来越多的诉求。 在诉求过程中，既然有诉求，公司只要能满足这个诉求，就会有很多机会，越来越多的机会。 不同的公司，如何满足这个诉求应该更重要。 就美的本身而言，美的集团在全国各地有16个工业园区。 事实上，这些工业园区希望吸纳高素质和受过一定教育的人才，美的集团种类丰富，与设备有关。 是关系到居民家庭生活的家电产品。 他们在城市化快速发展的过程中，人们的生活水平会提高，对节能环保、健康的诉求会进一步提高。 在这个过程中，公司可以更好地满足这些诉求，获得越来越多的快速发展机会。

袁一泓:陈董事长的一些公司家说，一二线城市的机会越来越多，你认为西部以三四线城市为主，西部和三四线城市的风险真的很高吗？

陈启建:我有一件事想说。 这是全联房地产商会和省房地产商会扶持甘肃省的一个县。 我多次继续去那个县，去了乡下。 因为，必须帮助这个县。 我在做了更详细的调查之后，觉得县域经济问题很多。 例如，县里原来的财政很少，一年进去几千万，但是这几年，连续四到六年的收入每年几亿，我问他们是怎么来的，他们说来自土地。 有了土地收入怎么办，县和区制定了计划，把土地卖给房地产商，建了大量的房子。 几年前很好。 一开始很好。 因为当时没有被开发，所以建了新的郡。 投资很大，大多数人本来就在乡下，分散居住。 因为哪里的教育资源不足，所以县内的小学、中学、中专学校比较好。 为孩子的大部分人，在县里买了房子，处理了大部分人的诉讼。 规模太大，面积太大，这两年房价也不涨，而且有相当一部分房子在等待销售。 这里是县里的情况，对面空着大量的土地，空着大量的房子。 县领导告诉我的。 能想个办法吗？ 收回所有那些土地。 我问了回收后要做什么，土地不能改变，也不能做其他东西。 他们说要搞现代农业，整合家里的一切。 因为东边有一个院子，西边有一个院子，所以把他们召集起来，就像星河湾的方法。 这就是县域经济的样子。 我们正在进一步向他们传达信息。 对于乡村大片的土地，应该如何综合利用，如何在土地上复制，正如我刚才所说，以市场经济的规律为大致，用这样的方法，三四线城市将如何发展得更快，现在确实是瓶颈 在座的各位都是开发者，或者是与开发相关的公司，在县域经济和三、四线城市的发展中必须慎重。 因为量这么大。 影响很大的就是这么多，人就是这么多，随着经济的快速发展，人们生活的提高。 如果人们不断完善向上的意识、能力，就会向上。 本来在乡下做，后来回县里，条件成熟一点就去市里，去省里，去北京，出国是必然的现象。 现在每年出国的人相当庞大，十年前很少，二十年前更少，迅速发展是必然的规律。 去水低的地方，去人高的地方是正常的现象。 对县域经济和三、四线城市的投资建议要慎重。

袁泓:陈会长已经把三四线城市的风险扩大到县域经济，大家都在迅速发展到一二线城市吗？ 从房价来说，一二线城市无法控制。 进入一二线城市抢夺土地后，价格将如同北京的楼价，重演。

陈启建:一线城市或特大城市，影响较大，对国内国际有较大影响，也有一定的话语权和话语权、信息爆炸权。 但是，在三四线城市，特别是更小的城市，比如房子卖不出去，谁也不知道，房地产项目建了两栋楼，卖不出去，土地被征收了很多，开工率、待售率很高的情况下，大家都不知道。 三、四线城市的开发商，自身经济能力和抗风险能力比较弱，较强的开发商去一线城市或二、三线城市，这就形成了恶性循环。

袁泓:主持人提醒我还有五分钟。 关于这个话题，我延伸到了公司方面。 中国的经济正在转型，这是从上到下的共识，围绕这一转型，公司正在积极被动地进行转型。 我们本月观察到公布了今年上半年的top排行榜。 有公司感兴趣，有公司不感兴趣。 因为是数据罗列和游戏，所以回头看，10年前到5年前的年度排名和半年的排名和现在的地产商的排名不一样。 预计10年后，现在的top10或top50将发生巨大的变化。 各位嘉宾结合城市化或中国经济转型升级未来五到十年，地产商如何适应转型，什么样的公司在转型中获得先机，未来是第四梯队到第三梯队，第三梯队到第二梯队。 我个人解释一下什么样的公司会得到越来越多的机会。 也有进行赌博的公司。 高杠杆、高利率、高利润、高周转是恩“四高”公司。 宏观经济下行，利率逐渐下降，如何完美实现“四高”的转变，顺利从第四梯队上升到第二梯队。 刚才社长的意见，我想各个公司都在赌博。 如果大家都跑在一线城市，北京的土地出售现象出现了，我想一家公司会下正确的赌注。 什么样的公司在未来的竞争中会有越来越多的机会？ 是所谓的“四高”公司吗？ 还是杨总在新区采取多少平方公里的什么模式？ 或者什么样的公司有越来越多的机会？

杨益华:一家公司的生活好不好，关键问题是利润问题和大环境是否适应。 我们是流传至今的开发模式，这个领域的风险很低。 这是因为可以通过高杠杆获得越来越多的剩余价值。 这种情况年前就是这种情况。 因为这很多公司都活得很好。 谁有勇气，谁就能好好生活？ 到了明年情况就会逆转。 现在风险非常大，有回报。这个模式，我认为至今为止最核心的问题是如何控制风险，这样的公司可以长期做下去。

第二，在重复以往的模式的情况下，需要比较廉价的钱和大量的现金流支撑的领域，在那样的领域可以活得更久。 领域涉及房地产。 在房地产相关服务中，你有特殊的技能和特殊的企业品牌。 如果人们能认可你，这些公司就会活得更好。 我们在第二、第三方面和利益方面进行探索。

刁:什么样的公司能更好地生存下去？ 公司最大的责任是什么？ 是经营好还是持续经营。 其次，谈谈基干业的社会作用和领域作用。 这家公司要继续经营下去，所以我们是香港公司，经历了1997年的金融危机，风雨飘摇，公司风险控制为主，一旦公司制定了确定的战术，就要抓紧进行。 战术的选择需要取舍，肉来了是否接，要和我们的战术一致才能做。 要确定自己公司的能力，有那些能做的和不能做的。

田原:我认为公司如果遵循市场法则的话，每天都会发生变化。 星河湾在北京有700平方米以上的大房子型，最后根据这两年市场的变化，我们觉得再500平方米就可以了。 就算产品发生了变化，其他也不会变。 因为我们在谈论今后十年的状况，所以在今后十年中给你一个框架。 也就是说，经济快速发展速度没有这么快，gdp增长没有这么快。 在这种情况下，一言以蔽之，只有自身求变、稳健经营、同时发挥核心竞争力的公司才能生存。

张远:前10年，房地产行业野蛮发展的过程中，房地产公司互相残杀，互相残杀的比较少，我们问的是谁发展得快这个问题，前10年大家过得好，但只有顺驰少的例子 不管房地产今后是否会相互残杀，得到土地的公司还是有机会的。 没有得到土地的公司没有面粉。 得到土地还是有风险的。 比如，地价卖出的时候，项目能不能做，能不能赚钱，这场厮杀标志着领域真正进入了厮杀阶段。 因为头十年房地产公司很少互相吵架输了，但会出现下一个局面。

冯财平:作为制造的公司，今后十年的快速发展有四个方面。 第一个是技术。 作为制造业公司，技术非常重要，必须符合时代的快速发展。 要站在领域的前端，拥有前端的技术是非常重要的。

第二，产品本身，产品的力量怎么样？

第三，服务怎么样？ 为客人服务吗？ 售前、售中、售后服务非常重要。

第四，全球化。 是否拥有全球市场，能否为全球客户提供更高、更一致的服务，对制造业公司来说至关重要。

陈启建:没有提到现金是国王。 现金流量问题必须更加关注。 今后的形势和方向，我觉得问题很多。 对投资谨慎吗，以前谁拥有土地，就会成为赢家。 今后三、四线城市的土地可能会变多，但取地时请慎重。 谢谢你。

袁泓:谢谢陈会长。 现金是国王。 现金流是上一个监管年代，2008年我们听到了很多意见。 感谢几位嘉宾。 今天的第三次对话到此结束。 谢谢你。

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