“深圳前海土地难题待解 政企博弈或升温”

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在深圳前海这个不足15平方公里的填海区，一家公司与地方政府之间的角力已进行了多年。 由于历史原因，前海地区存在着拥有大量土地储备的公司。 与土地确权、土地性质变化等问题相比，前海相关政府部门与公司的谈判一直在进行，最终形成怎样的土地开发模式，牵动着优势相关公司的神经。

深圳前海管理局日前正式发布《前海深港现代服务业合作区土地管理创新重点---》，确立差异化土地供应模式、实行弹性年期、出让公告等土地管理创新措施备受瞩目。 分析师认为，目前的政策细则还不具体，前海土地问题的最终处理是各方面博弈的结果。 对公司来说，土地转让方案背后的开发价值才是核心优势。

政府的掌握并未限制土地

迄今为止，前海土地开发面临的首要难题是处理现有土地所有权问题。 资料显示，由于历史原因，前海地区离港口很近，约4.8平方公里的土地被分配给招商局、中集集团(行情、资金、股、问诊)和深圳国际三家公司，三者合计占前海整体面积的三分之一。 从目前前海的规划图来看，整体规划区域只有15平方公里，如果拆除一点水廊、道路、公共绿地等公共基础设施用地，政府管理的未转让土地非常有限。 这意味着前海土地的大规模开发建设已经不容易绕过前海规划区的“地主”们了。

事实上，在前海上土地新政出台之前，许多公司以公告形式公布了现有的前海土地状况。 去年12月12日，中集集团就前海土地情况发布消息称，全资子公司深圳南方中集集装箱制造有限企业位于深圳南山区蛇口的集装箱生产厂土地开采权因租赁期满重新选址于深圳市南山区前海物流园区。 公告称，中集集团这块面积52.42万平方米的工业用地于2007年取得土地权属证书，未来这块土地是否转为商业用地尚不清楚。

据深圳国际年中期报告，位于深圳前湾岸物流园区，全资拥有的西部物流公司土地面积38万平方米，建筑面积42万平方米，运营面积11.1万平方米。

土地面积最多的招商局更早开始参与前海的开发建设。 据悉，2003年，深圳市政府与招商局集团签署战术合作协议，政府决定出让前湾3.5平方公里的土地，由招商局集团统一开发。 截至2008年10月18日，海湾保税港区经国务院批准，招商局通过设立招商局保税物流有限企业进行保税港区整体开发建设和运营。

除上述三大公司外，部分上市公司也间接进入前海土地布局。 资料显示，深赤湾企业与招商局国际合资设立招商局保税物流有限企业，深赤湾拥有该企业40%的股权，招商局保税物流有限企业在前海湾保税港区内拥有约33.8万平方米的土地。

好处难以平衡，谈判陷入僵局

用地属性是前海“有地”上市公司最烦恼的问题。 因为这些地块大多是工业用地，不能作为商用使用。 对于土地资源有限的前海政府部门来说，回收这些现在也是工业用地的地块是最好的选择。 因此，政府相关部门多年前就开始与公司接触，希望收回相关地块。 但是，众所周知，这是基于前海区所具有的附加值潜力。

去年，中集集团主要负责人在年度股东大会上表示，企业可能在前海50万平方米以上的土地上变更招聘用途，政府部门希望找到上市公司收回该地块，但公司希望自行开发或合作开发。

招商房地产(行情、资金、股吧、问诊)高层今年5月27日表示，招商局与当地政府关于前海土地的谈判一直在进行。 由于谈判尚未敲定，招商局在今年第一批前海土地出让后，倾向于进一步规划旗下土地。

深圳国际股份有限公司董事会主席高雷近日表示，集团希望在今年年底前完成前海土地权益确认，这些土地的平均容积率将上升4倍至5倍，其中10%至20%的土地有望用于酒店、高级公寓等配套建设

公司对前海地区的土地价值和期望很高，不能轻易退出前海地块，希望与政府谈判形成合理的差价补偿和综合开发方案。 分析师认为，未来前海开发需要投入大量资本，前期资金投入、土地性质变更后土地价值变化、公司损益变化都是各方博弈的要点，各方利益难以平衡也是前海土地谈判陷入僵局的重要原因。

业内人士表示，前海被赋予了当时蛇口般的历史使命，但前海和当时蛇口根本不同。 前海有《土地难题》，当年的蛇口主要是招商局亲手做的。 当然，前海如果能通过创新的方法顺利处理这个难题，也可以作为改革经验。

首次出让土地

或与3家公司无关的

根据前海管理局年初提出的构想，今年前海将开展27个基础设施工程项目建设，其中新开工项目22个，预计实现总投资80亿元，全年开工400万平方米建筑工程。 对前海来说，处理这些土地的“历史遗留问题”无疑将扩大前海自身的开发空之间，顺利推进整体开发进程。

据拆解相关人士介绍，前海的土地问题能否处理，关键在于各好处主体能否在谈判方案上达成一致，但这并不容易。 与“涉地”企业期待的独立开发不同，深圳市政府和前海管理局的管理层多次强调，不希望前海的土地开发房地产化，土地转让不能成为前海开发的首要模式。 根据《深圳特区前海深港现代服务业合作区条例》，前海将按照市场化的运营方式，以独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行开发。

与未来开发模式相比，前海在最新的土地政策中确定提出，以资本雄厚、开发经验丰富、综合招商引资能力强、运营效果明显的公司为对象，探索成片开发、定制开发、自有资金开发、一级开发等多种开发模式，

参与前海土地政策规划的利奥城市规划企业提出报告建议，前海管理局可以以国有土地的价格出资或者入股，与开发商共同创办企业。 从近期公布的前海土地创新重点来看，前海通多项创新措施对土地实行了严格的监管控制。 在创新重点中，确定在前海通过拍摄方法公开转让的土地，大体上不得转让； 确实需要转让的，前海管理局有优先回购权，对于要转让的不动产，前海管理局也有优先回购权。

前海管理局相关负责人宣布，前海首次土地转让将于今年上半年开始。 “前海首次土地转让与其说是政府企业通过游戏达成协议的结果，不如说是游戏变得明朗的开始。 ”一位不愿透露姓名的老手说，前海最初出让土地具有象征意义，但很可能不是前海的“三大地主”，而是原本政府手中的地块。 前海相关配套实施细则还在制定中，这也为相关地方公司参与前海建设留出了空的时间。 “现在土地市场的热度没有下降。 这意味着，越往后，前海地块越有价值，好处越大，政府和企业双方的博弈也越激烈。 因此，前海土改需要尽快出台细分化、创新性、可操作性更高的政策。 ”。