“政策效应递减 北京楼市量涨价不跌”

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控制阵痛之后，北京楼市正在逐渐恢复。 官方数据显示，今年5月，北京新建住宅和二手房交易量均有回升，《限价令》的威慑力量尚存，但市场整体交易平均价格并未下跌。

业内人士表示，《新国五条》出台一百天后，首都楼市逐渐从恐慌中恢复。 从目前市场供需矛盾的情况来看，未来房价仍有上涨的压力，但随着上述压力的增大，限价政策略有放松，将为市场提供供给。

二手房涨幅超过新建住宅

根据北京市住建委的数据，今年5月，北京纯商品住宅(保障房除外)网签5598套，比去年同期下降32.9%，但环比4月上升6.2%。 相比之下，当月二手房网签为7336套，比上个月上涨40.8%。

业内人士表示，虽然“小阳春”已经不存在，但北京楼市正从交易量底部逐渐复苏。 值得注意的是，从5月13日开始，北京纯商品住宅成交量连续3周回升。

可以认为是新建住宅交易量恢复缓慢，受到“限价令”的影响。 中国证券报记者走访多个项目后发现，由于预售价格未能通过房建委审核，北京许多商品住宅项目未能进入市场，直接影响了新住宅的成交量。 其中，个别项目上市时间已经推迟了近半年。

在二手房方面，市场供给本来就具有弹性，随着二手房租税新政的出台，大量免税住宅上市，成为推动市场交易量回升的主要因素。 根据北京地产的解体，满5年唯一的住宅占最近网签成交的80%以上。

市场交易量回升的背景有一个更大的背景因素:需求旺盛。 据悉，近日，北京新开业的部分商品房项目出现了久违的“阳光”现象。 在一些未开业的普通住宅项目中，编号人数和房源的比例几乎达到5:1和6:1的水平。 在二手房市场上，质量稍高的免税住宅同样很快被抢购一空。

北京大兴区一位项目负责人对中国证券报记者表示，经过一段时间的展望后，购房者期待未来房价上涨，购房意愿强烈。

据伟业爱我家统计，今年5月，北京纯商品住宅交易平均价格为24356元/平方米，较去年同期、上月均有不同程度上涨。 中原地产统计的二手房价格也显示，5月份北京二手房均价为27910元/平方米，较4月略有上涨。

供给不严格

从供需形势的角度来看，房价上涨预期形成的原因不难理解。 根据伟业我爱我家市场研究院的监测数据，年1-5月，北京累计新增供给仅有15227套，累计成交量达到36633套，两者相差21406套。 这意味着，年来，北京新建住宅库存量减少21406套，楼市供不应求形势严峻。

北京楼市的“限价令”显然是造成上述局面的主要因素。 “政府部门的考核价格比我们的心理价格低2000元/平方米。 ”通州区某项目负责人表示，面对这种情况，只能暂缓开盘。

伟业我爱我家集团的胡景晖副总裁。 房地产市场调控的初衷是抑制释放不合理的诉求，但政府直接用考核的方法限价，既抑制了价格的上涨，也加剧了无法适应需求的形势，能否取得预期的效果，这一点值得注意。

许多分析师认为，在政策力度不放松的情况下，供给侧的低迷状况短期或难以改善，因为许多房地产公司不缺钱。 但是，考虑到上半年的业绩，一些项目将于6月上市。

在伟业我家的拆房中，普遍认为北京6月份的抛售量比5月份有所增加，但由于预售证持续被限制，新增供应量有限，6月份的北京新房成交量将维持缓慢上升的格局。 而且，在供不应求的大趋势下，价格难以承受下跌的压力，也有可能持续上涨。

值得注意的是，5月北京连续成交多个高价地，再次提高了市场对房价上涨的预期。 一位开发者表示，“面包”决不能以比“小麦粉”更便宜的价格出售。

公司与政府的价格博弈还在继续，原定于4-6月开始的项目兑现情况与预期相去甚远。 分析师认为，房价上涨的压力在北京长期存在，这种压力迫使政府部门放宽《限价令》，越来越多的项目进入市场，在一定程度上改善供求关系。