“北京房贷政策趋紧 改善性诉求再受抑制”

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“地王”的出现一直被视为推动房价上涨的背后后盾。 北京《国五条》细则的落地，丝毫没有为房企抢夺土地注入热情。

“特别是5月下半年，全国各地掀起了‘地王’热潮，这不仅影响了开发商的声望，还影响了房地产的销售价格和购房者的市场预期。 ”中原地产市场研究部总监张大伟说。

最近，一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，目前北京地区已有三分之一的银行，将住房贷款利率优惠提高到九成。 另外，业内人士预测，信贷政策收紧，房价上涨，将成为新的“紧箍咒”。 但是，记者没有得到权威部门的实证。

房地产投资转化率下降

据北京住房公积金网报道，《国五条》地方细则出台后，北京率先上调了两套住房贷款首付比例。 无论是公积金贷款还是商贷，套房贷款首付的比例都从此前的60%上升到了70%。

最近，伟嘉安捷企划经理吴昊告诉《每日经济信息》记者，目前北京地区已有三分之一的银行，将房贷利率优惠提高到九成。

投资者潘先生有北京购房资格的“房票”，但仍在观望。 潘先生告诉记者，由于首付比例上升，贷款利率增加，他对北京楼市的投资现状不甚看好。

张大伟告诉记者，以北京奥运会外90平方米的两居室计算，总额均超过250万元。 北京的中等收入家庭以每年15万元计算，支付这样的房子需要16年以上。

通常，国际标准的房产租售比为1:100~1:200，被称为国际租售比警戒线。 在北京等一线城市的租售比已经突破1:500，也就是说年投资转化率不足2%，低于银行的存款利率。

上海易居研究院研究员认为，住房贷款政策进一步收紧，住房贷款交易量下降，是符合政策初衷的。 从政策上看，将购房优先权让给首次置业者，基本符合楼市调控的公正性。 并且打击了部分2个以上购房人的热情，将相应的房贷资源、住房资源等优先安排在了最初的运营商身上。

公积金也在收紧

与商业贷款相比，公积金贷款利率有明显的特点，也是购房者降低贷款利率价格的重要手段。 但是，随着房地产宏观调整政策的进一步细化，公积金贷款政策也开始出现重大调整。

机构统计数据显示，北京市住房公积金贷款占比年首次突破30%，可见公积金贷款对住房贷款的支持力度非常大。 套房贷款公积金贷款额持续上升，全年达到63.3万元，创历史新高。 只认公积金的政策是年楼市改善性诉求下半年占有率逐渐增加的最主要原因。 支付能力强的改善型诉求的上市也间接促进了房价的上涨。

与年相比，年住房公积金贷款计划明显萎缩，降幅达22.6%。 年前3月，为了规避《国五条细则》，大量房产紧急成交的情况下，公积金已经透支。 因为这个公积金连商贷紧缩都成了必然。

迄今为止，按照公积金贷款额的明确标准，应保存的生活费为400元。 根据相关部门公布的数据，本次新标准中的基本生活费标准每月不低于980元。 借款申请人单身的，每月保存生活费至少980元； 借款申请人为已婚人士，每月保存生活费至少1960元。 这次保存的生活费增加了近两倍。 这意味着可以贷款的额度将相应下降。

如果一位业内人士解体，首要影响还是改善诉求，特别是90平方米以上的改善类房地产有一定的影响，对低收入的刚需也有一定的影响。

《国五条》细则适用后，全国土地市场持续上涨，高单价、高溢价的土地频繁出现，多次刷新“地王”记录。

房地产专家陈宝存指出，新一轮的“地王”将促进周边二手房、二手房房价和拆迁安装补偿费用的增加。 高溢价率的结果是下一片土地基本价格的上涨，成为下一片房价暴涨的诱因。

严跃进认为，信贷政策收紧，打击了“地王”项目的上市。 从逻辑上说，这个“地王”项目的产品往往以改善型诉求和投机诉求为主。 信贷政策紧缩往往是这些部分对购房的诉求最大的。 因为“地王”项目面临着市场紧缩的风险。