“天津11个新城：大尺度建设的诱惑与危机”

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6月中旬的一天，高铁天津武清站旁，一个名为“经纬城市绿洲”售楼处，人头攒动。和该楼盘仅一

6月中旬的一天，高铁天津武清站旁边，有个叫“经纬城市绿洲”的柜台，人多混杂。 与该楼盘相距甚远的是京津地区最大的奥特莱斯城市——佛罗伦萨小镇，普拉达、芬迪、宝格丽等高档企业品牌瞬间将该天津郊区县装扮成“高端、大气、高大”。 端午节假期为三天，高速公路免费，据说有来淘金的人包围了佛罗伦萨的城市。 奥特莱斯、高铁站、杨村一中是销售员口中的卖点。 一位销售员说，来这里买房的，20%是北京的顾客，20%是天津的顾客，也有一些人来自河北、山东等地。 只要40万，就可以在这里拿到蓝印户口。 但在繁荣的表象之下，危机暗中存在。 不仅是武清，过于“求大”，将城市拖入危机的边缘。 悲喜高铁 《天津市城市规划( 2005年-年)》基于“一轴二带三区”的市域空之间的布局结构，划分为中心城区和滨海新区 这11个新城市为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽市、西青市、津南市、静海市、大港市、京津市、团泊新城市。 在许多新城市中，武清是最幸运的一个。 武清距离北京东南五环70公里，是京津冀三个区域边界的中心点，也是北京亦庄开发区和天津泰达开发区的中间点，还是京津城际铁路唯一的中间经停站。 每天有10班以上的高铁，往返于武清和北京南站的话，开车只有20分钟。 高铁带来的一些变化是明显的。 2009年以后，很多房地产公司进入武清。 恒大地产在武清介入一级开发，土地储备超过百万平方米保利取得武清光明道项目，建筑面积约27万平方米的北京居民总在武清开发总建筑面积27.6万平方米的居民总尚清湾项目的首个运营商也是武清290万平方米的 经过一年的发展，又有很多公司进入了市场。 武清新城和鲜明的是京津新城。 这座被称为亚洲最大的空城市，十年过去了还没有困扰过。 共生创展( 0754.hk )年度报告显示，截至年底，京津新城只完成24万平方米，预计全年完成12万平方米，不到1万平方米，剩下的365万平方米全部留待年后开发建设 有关人士向本报记者表示，当初共同创立展主席朱孟依获得这里时，希望把京津新城作为第一住所。 当初，相关部门的领导也约定在京津新城设置高铁站，但计划落空空。 京津新城的定位必须改变。 京津新城正式建设始于2003年，城市定位为休闲、旅游、文化、教育、会议展示、商业、金融。 现在以养老、度假休闲为主了。 联合创展的相关人士也表示，光靠开发商一方是难以实现一个城市的繁荣的，需要政府的力量推动，一个城市天生的地域劣势是后天许多努力无法弥补的。 定位之争 天津计划中的11座新城，各有定位分工。 例如，蓟县迅速发展旅游业和轻工工业，计划到年蓟县新城人口规模达到30万人。 宝城区重点快速发展商贸物流业、现代制造业，规划到年宝城新城人口规模30万人。 武清城区重点快速发展以高新技术产业和服务业为主导的外向型产业，规划到年武清新城人口规模达到50万人。 团泊镇地区要点是快速发展体育和休闲度假产业，规划至年团泊新城人口规模10万人。 在这11个新城市中，至少有6个提到了旅游、度假的定位，是重复的。 全局解体，行政区间反复竞争，产业结构统一，区际没有比较特征，制约区域快速发展。 高力国际咨询服务部董事夏军表示，大部分新城建设路径，都是先规划、再建设、后嵌入产业，但产业嵌入往往不容易按计划实现。 放置着 空的小区，让地区领导感到不安。 有些地区很难考虑计划。 新城之间也有竞争。 不仅要与天津市内的新城市竞争，还必须与河北环首都经济圈城市竞争。 天津将四个郊区调整为市区后，2002年将武清县转型为市区，追求与北京对接，但实际上能吸引到北京的投资寥寥无几，其中既有北京市亦庄开发区和河北省廊坊开发区的阻隔，也有空之间距离过远的因素制约。 学者眼中城市化的理想状态，可能是大、中、小城市的协调发展迅速，但北京大学政府管理学院副院长李国平表示，天津出现的新城，一点地域成功，一点地域注定失败。 许多缺乏产业支撑的新城将城市定位为旅游城市，但区域内的旅游资源很难支撑城市的快速发展。 提出应从北京、天津、河北省区域协同发展的立场出发，重新审视天津郊区和河北省环首都经济圈城市的快速发展。 除了 大混乱 的新城之外，天津还有多个新城集团和超级大盘。 例如，滨海新区计划建设中新天津生态城、滨海欣嘉园、中部新城北集团、南集团4个新城市集团。 本报记者实地调查发现，新生态城市人口集中度不及政府计划预期，商业补助也远远落后。 类似的情况在天津其他新城也可以看到。 在武清多家房地产公司中，龙湾地产这家民营企业是巨大土地的一级开发商。 武清龙湾城位于武清区下朱庄街，距离高铁站约10公里，占地面积1.2万亩，核心启动区500亩。 光靠非上市民营企业的力量，要撬动这样粗略的项目并不容易。 年8月，世茂挂也获得了朱庄街的土地。 之后，远洋也在这个地区取得了土地。 大型开发商进驻后，龙湾城区域的成熟度有所增加，但放在年龙湾城空的商业，年也依然放在空上。 “老诚一锅”成了为数不多的饮食套餐。 龙湾城原计划作为运河休闲岛，但记者在当地注意，与普通房地产项目没有不同。 据龙湾城区内的便利店业主介绍，生意比较冷清。 但是她相信随着入住人口的增加，生意会渐渐好起来。 龙湾城的销售员说将来这里会通地铁。 夏军发现，尽管许多地区计划进行大规模的业务，但他不想去这样人气不高的地方。 由于天津实行的是蓝印户籍政策，很多项目都在那个好地方投票。 例如，武清区内有许多为40万门槛而建造的小户型。 年以前，龙湾城的第一普及点是蓝印户口。 但是，对许多业界人士来说，蓝印户口的吸引力有限。 高策地产服务机构理事长陶红兵认为，天津蓝印户口不容易实现人口集聚，是山东和河北省高考移民的一部分，但高考效果只有几年。 投资型顾客也很难成为当地人口。 虽然是有限的购买政策，但据当地销售人员介绍，如果使用12000元，就可以帮助购买者纳税说明，如果使用24000元，就可以帮助社会保障说明。 这些似乎都不足为惧，但陶红兵最担心的，是天津郊外的广阔布局。 “天津对房地产商来说是三线城市，天津对周边人口吸引力不高，但开发量很大。 ”陶红兵说。 公开资料显示，年，富力地产联合世茂、雅居乐、合景泰富，以70.5亿元的价格拿下离八里台镇不远的咸水县镇一片地块，建设规模300万平方米，项目名称为“津南新城”。 津南新城前，2007年天津市西南部富力地产以54.6亿元的地价获得“富力津门湖”地块。 这个建筑规模超过157万平方的项目正在建设中。 在津门湖的东南方向，还有建筑面积达到140万平方的红磡“领世郡”。 滨海新区有建筑规模188万平方的天保“金海岸”西青区海泰产业园区附近有建筑规模达190万平方米的社会山； 蓟山规划650万平方米的绿地盘龙谷，有总建筑面积83万多平方米的恒大金碧天下。 由于开发商滚动开发战略和实际用地指标的限制，这么多供应量不一定集中上市。 但是，开发商一般通过大尺度的想象来吸引投资者和买家。 “有些项目必然无法实现当初的计划，人口和费用没有支撑，当初承诺的配套建设也很难完成。 ”陶红兵说。 但是，城市的管理者们仍然喜欢用“大”的尺度规划城市。 从专家看来，有些地区没有产业基础，需要10年、15年或更长的时间才能快速发展，但管理者们早就等不及了。 没有大的计划，就没有政策的倾斜。 似乎只要大，就能赢得越来越多的机会。 中国实行五级行政体制下的“市管市”、“市管县”、“市带区”体制，行政级别越高，集中调集和可采用的资源越多。 在众多新城中，李国平相对地看到了武清新城的快速发展。 武清双向八车道的主干道展现了这座城市的野心。 但是，我们认为这样大规模的建设不利于商业人气的集中，也不利于产业集聚，所以以前京津新城作为样本被使用。 实地调查表明，武清新城中的写字楼、产业园区已呈空就位之势。 合理的建设规模是城市成功的重要因素。 “是摆脱21世纪大跃进思想的时候了。 新城市应该合理测算人口高峰，根据人的诉求建设。 ”第一太平戴维斯项目规划部社长徐伟成在接受本报记者采访时做了以下发言。