“人民日报：预期稳 房价才能稳”

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上半年，各地房价上涨压力不减，市场各方仍预计房价有可能上涨

期待稳定，房价稳定

望楼哀叹

■目前，发挥一定效果的以各种“限制”为中心的监管政策难以改变人们对未来房价上涨的预期。 楼市未来的调整，要努力增加市场供给，更要重视市场预期

市场价格一齐上涨

上半年，北京新建住宅合同量创近4年来新高

“国五条”出台后，一线城市相继实施了升级版限购令，但上半年各地房价仍呈现量化上涨趋势。

根据国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据，新商品房价环比上涨的城市还有65个。 与“国五条”刚落地的3月相比，环比上升的城市数量有所减少，平均涨幅也从1.09%放缓至5月的0.91%，但去年同期的涨幅仍在持续，新建商品住宅平均涨幅达到5.65%。

其中，北上广深等一线城市仍是房价上涨压力较大的城市。 以北京为例，上半年新建住宅合同超过6.2万套，比去年同期上涨约28%，为近4年来上半年同期最高值。

比起新建住宅市场，二手房市场看起来更热闹。 据连锁房地产统计，上半年北京二手房成交量约9.5万套，比去年同期大幅上涨70.6%。

受《国五条》中对二手房个人转让征收20%个人所得税的政策影响，二手房市场在政策出台前后大跌。 连锁房地产市场研究部的张旭表示，今年1-2月二手房市场延续了去年的回暖势头，价格稳步上涨。 3月份受政策影响，为了避免高额税费，供需双方奔赴末班车，成交大涨，戳穿了部分指控。 从4月开始，随着新政的落地，市场再次开始观望，二手房交易转为低迷，价格上涨也放缓。

在房价上涨压力不减的情况下，土地市场也持续活跃，全国一二线城市土地溢价率明显上升，广州、北京、上海等一线城市均为地区土地价格最高。 6月中旬以后，南京、广州、上海、重庆、武汉也集中成交了许多地块的高溢价。 由于土地价格居高不下，房价持续上涨的压力无疑加大了。

土地的热气不仅反映了公司对未来市场的乐观期望，也反映了房地产公司在资金方面还很充裕。 上半年，各大企业提交了这几年来最亮眼的半年成绩单。

在已经发布半年业绩预报的18家上市住房企业中，8家的销售额预计将超过100%，13家将超过30%。 从a股上市公司一季度财报数据来看，一、二线房地产公司短期资金链较为充裕，其中一线公司尤为充裕，且房企海外融资十分积极，公司仍有扩张动力。 在资金充裕的情况下，开发商降价促销的动力不足。 这也是房价持续上涨的重要原因。

“金钱不足”或变量

投入房地产行业的资金减少，房地产价格下跌压力或增加

开发商看好后市，根据央行近期进行的储户调查，第三季度房价方面，34.1%的居民期待“上涨”，45.3%的居民期待“基本不变”。 目前市场上再次出现购房者和开发商对未来持续上涨的现象。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，在地价高、股市、黄金等投资市场低迷、开发商不差钱、各方预期一致上涨的情况下，下半年房价上涨压力依然很大。 “从北京二手房市场的走势来看，3月以后，尽管这几个月的成交量在1万套以下，但每个月都在增加。 这证明了市场正在慢慢恢复。 ”

但是，从5月下旬开始的资金方面的“金钱不足”可能会冲击这样一贯的上升预期。 一位房产中介的营业员告诉记者，最近，有很多顾客咨询购买住房贷款的事情，担心银行的“缺钱”会不会影响住房贷款。 另外，目前北京部分银行首次购房贷款优惠利率从8.5折上升至9折或9.5折，证明房贷难度有所上升。

“缺钱”所反映出的流动性存在偏差，也会对目前看起来有所缓和的开发商的资金链造成一定的冲击。 张大伟认为，随着流动性紧张的内在压力，以及政府对高风险地方融资平台和房地产行业投资的调控，房地产行业资金减少，开发商必须通过换价的方式保证运营维持，房地产价格下跌的压力可能会增加。 受此影响，下半年楼市销售可能会低于预期。 而且，一旦银行资金紧张，将极大地影响购房者的贷款，开发商的资金价格也将相应增加，加快预售资金的回收，有望改善市场的短期供求。

很明显，这个“缺钱”增加了下半年楼市未知的因素，嗅觉敏锐的开发者已经调整了战术，率先开始出货。

位于北京亦庄马驹桥地区的珠江四季悦城项目以近10800元/平方米以下的价格开放销售，该项目周边地区的房价超过20000元/平方米。 值得注意的是，亦庄马驹桥地区附近的台湖地区的地价，6月份刚刚经历了土地出让热潮，大多数开发商的平均土地出让价格在13000元/平方米左右。 如果这个项目以低价进入市场，肯定会对这个地区的价格和预期造成很大的冲击。

北京市房协的专家表示，在资金突然紧张的情况下，对大企业来说，保持现金流充裕比追求个别项目的利润更为重要。 目前，个别项目低价入市，证明在房地产一线公司的阵营中，对后市的预期出现了分化。

重视所期待的管理

让人们对控制的长期效果有信心

上半年，房地产市场形势分化依然明显，房价地价上涨压力主要集中在一线城市。 “一线城市集中了各种优质资源，人口聚集效果太强，这些城市的房价根本容易上涨难以下跌。 ”华北珠江企业副总经理赵津说。

事实上，一线城市对“国五条”新政的执行力度明显强于其他城市，管制细则也更严格。 据统计，北京目前约有两成的二手房交易实行交纳20%个人所得税的政策。 新政出台后，由于信用和税收政策的综合影响，成交量大幅萎缩，改善性诉求得到最明显的抑制，但二手房房屋供应量也更加明显萎缩，削弱了调控效果。

行政色彩浓厚的新建住宅限价政策，在实际执行中，部分项目通过另行签订翻新合同等方式提高了售价，实际执行效果打折扣。

“我们发现，尽管监管政策越来越严格，但地价上涨、资金宽松、供需紧张……导致房价上涨的各种因素依然存在。 如果资金方面没有大问题，房价上涨压力依然很大，调控难度也凸显出来。 ”赵津说，一线城市的监管必然常态化，但为了实现市场健康快速发展的监管目标，监管政策本身也应该做一些调整。

“分析房地产市场的长期走势，必须了解住房作为投资和费用属性兼备的耐用品，不仅依赖于当期的供求关系，也依赖于期望诉求与潜在供给之间的边际差距。 ”国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说。

曙松认为，楼市的预期诉求是对收入增长、货币条件、调控政策的反应敏感度远大于潜在供给的调整速度，这意味着两者之间总是存在差距，同时在短期内容易突然扩大。 在这种情况下，控制只能着力调节目前的供求关系，如果不能比较有效地控制诉求期望，扩大潜在的供给，控制的效果就会非常有限，有时也会成为房价上涨的后盾。

中国房地产协会副会长朱中一表示，目前发挥一定效果的以各种“限制”为中心的调控政策很难改变人们对未来房价上涨的预期。 未来楼市调控要努力增加市场供给，必须更加重视市场预期。 在“国五条”的一系列政策中，专门提出加强市场预期管理，是因为看到了预期的重要性。 下一阶段要更加稳定政策，加强政策的执行和执行，加强市场新闻的公开透明和及时发布，抓紧建设住房新闻网络和房产税等长效机制。 只有这样，人们才能对控制的长期效果充满信心，期待更稳定。